# Monument Historique: επένδυση με εξαιρετικά φορολογικά πλεονεκτήματα — Πλήρης οδηγός (2026) \| Handee > Οδηγός 2026 για το φορολογικό καθεστώς «Monuments Historiques»: προϋποθέσεις (ταξινόμηση/εγγραφή/ετικέτα), δέσμευση 15 ετών, κανόνες SCI, έκπτωση δαπανών και εργασιών, έλλειμμα εκπιπτόμενο από το συνολικό εισόδημα, άνοιγμα στο κοινό, πίνακες και επίσημοι σύνδεσμοι. Σημαντικό : το καθεστώς "Monuments Historiques" είναι ισχυρό αλλά αυστηρά ρυθμιζόμενο (έγκριση εργασιών, χαρακτήρας του ακινήτου, όροι πρόσβασης του κοινού, δέσμευση διατήρησης, κανόνες κατοχής…). Να επικυρώσετε το έργο σας από συμβολαιογράφο ή/και φορολογικό σύμβουλο. ## Αρχή του μηχανισμού (2026) Φύση του πλεονεκτήματος Έκπτωση εξόδων και εργασιών Ειδικές ρυθμίσεις για προστατευόμενα (ή με ετικέτα) ακίνητα, ανάλογα με το αν αποφέρουν έσοδα ή/και είναι ανοικτά στο κοινό. Κτηματολογικό έλλειμμα Συμψηφίσιμο με το συνολικό εισόδημα Το κτηματολογικό έλλειμμα που συνδέεται με Monuments Historiques μπορεί να συμψηφιστεί με το συνολικό εισόδημα χωρίς περιορισμό ποσού (υπό προϋποθέσεις), και μπορεί να μεταφερθεί έως και το 6ο έτος συμπεριλαμβανομένου σε ορισμένες περιπτώσεις. Σκοπός Διατήρηση της κληρονομιάς Το φορολογικό καθεστώς εντάσσεται στη λογική προστασίας, αποκατάστασης και ανάδειξης ακινήτων με πολιτιστική αξία. ## Εμπλεκόμενα ακίνητα Το ειδικό καθεστώς έκπτωσης των κτηματολογικών εξόδων εφαρμόζεται σε κατηγορίες ακινήτων που ορίζει η φορολογική διοίκηση. Κατηγορία Παραδείγματα / διευκρίνιση Επίσημη αναφορά Ακίνητα ταξινομημένα ή εγγεγραμμένα ως Monuments Historiques Προστασία βάσει MH (ταξινόμηση ή εγγραφή) BOFiP — "Εμπλεκόμενα ακίνητα" Ακίνητα εγκεκριμένα ως "εθνική κληρονομιά" (έγκριση υπουργείου) Ιδιαίτερος ιστορικός/καλλιτεχνικός χαρακτήρας (έγκριση) BOFiP — "Εμπλεκόμενα ακίνητα" Ακίνητα με ετικέτα "Fondation du patrimoine" Ετικέτα που χορηγείται υπό προϋποθέσεις (θετική γνωμοδότηση UDAP) BOFiP — "Εμπλεκόμενα ακίνητα" Οι λεπτομέρειες διαφέρουν ανάλογα με την κατάσταση : ακίνητο που δεν αποφέρει έσοδα, ακίνητο που αποφέρει έσοδα, ακίνητο ανοικτό στο κοινό (δωρεάν ή επί πληρωμή), κατοχή από τον ιδιοκτήτη κ.λπ. Οι επίσημοι πίνακες (BOFiP) παρέχουν μια λειτουργική σύνοψη. ## Βασικές προϋποθέσεις (δέσμευση 15 ετών, κατοχή, διαιρέσεις) Δέσμευση διατήρησης Η απόλαυση των ειδικών διατάξεων για ακίνητα MH / με ετικέτα εξαρτάται από δέσμευση διατήρησης της κυριότητας για τουλάχιστον 15 χρόνια από την απόκτηση. Κατοχή : αρχή / SCI Ο μηχανισμός προορίζεται καταρχήν για άμεση κατοχή\. Ακίνητα που κατέχονται από αστικές εταιρείες μη υπαγόμενες σε φόρο εταιρειών αποκλείονται καταρχήν, αλλά υπάρχουν εξαιρέσεις (κατοικία ≥ 75 %, μη εμπορικός πολιτιστικός χώρος ανοικτός στο κοινό, εταίροι της ίδιας οικογένειας…). Διαίρεση του ακινήτου Η απόλαυση του καθεστώτος μπορεί να αποκλειστεί εάν το ακίνητο υποβλήθηκε σε διαίρεση από την 1η Ιανουαρίου 2009, με εξαιρέσεις (ιδίως αφιέρωση σε κατοικία ≥ 75 % υπό προϋποθέσεις). Χρήσιμη συμβουλή : αυτές οι προϋποθέσεις επαληθεύονται από τη φάση της δομής (συμβόλαιο, μορφή κατοχής, χρήση, χρονοδιάγραμμα αφιέρωσης κ.λπ.). Για μια επένδυση, πρέπει να προβλεφθούν οι συνέπειες μιας ρευστοποίησης πριν από τα 15 χρόνια. ## Πρόσβαση κοινού : "φορολογικός" ορισμός Η πρόσβαση του κοινού επηρεάζει άμεσα ορισμένες λεπτομέρειες της έκπτωσης. Η φορολογική διοίκηση διευκρινίζει πότε ένα ακίνητο θεωρείται "ανοικτό στο κοινό". Θεωρούνται ανοικτά στο κοινό τα ιστορικά ακίνητα που το κοινό μπορεί να επισκεφθεί : είτε τουλάχιστον 50 ημέρες τον χρόνο (εκ των οποίων 25 μη εργάσιμες) από τον Απρίλιο έως τον Σεπτέμβριο συμπεριλαμβανομένου, είτε τουλάχιστον 40 ημέρες κατά τους μήνες Ιούλιο, Αύγουστο και Σεπτέμβριο. Παρατήρηση : η πρόσβαση του κοινού μπορεί να είναι δωρεάν ή επί πληρωμή ανάλογα με την περίπτωση · οι φορολογικές επιπτώσεις ποικίλλουν (βλ. πίνακες BOFiP). ## Εκπτώσεις : γενική λογική ### Α. Όταν το ακίνητο δεν αποφέρει έσοδα Τα κτηματολογικά έξοδα μπορούν να εκπέσουν από το συνολικό εισόδημα του ιδιοκτήτη, υπό προϋποθέσεις και αναλογίες. - Η έκπτωση εξαρτάται ιδίως από την πρόσβαση στο κοινό και την ύπαρξη επιδοτήσεων. - Στη διαμόρφωση αυτή, ενδεχόμενη υπέρβαση εξόδων δεν δημιουργεί πάντα μεταφερόμενο έλλειμμα (βάσει πίνακα BOFiP). ### Β. Όταν το ακίνητο αποφέρει έσοδα Τα έξοδα και οι εργασίες ακολουθούν τη λογική "κτηματολογικών εσόδων" με ειδικούς κανόνες MH, και το έλλειμμα μπορεί να συμψηφιστεί με το συνολικό εισόδημα. - Τα έξοδα που χρηματοδοτούνται από τα έσοδα εκπίπτουν από τα κτηματολογικά έσοδα, με την επιφύλαξη των ιδιαιτεροτήτων MH. - Το ενδεχόμενο κτηματολογικό έλλειμμα συμψηφίζεται με το συνολικό εισόδημα χωρίς περιορισμό ποσού · η υπέρβαση μπορεί να μεταφερθεί έως το 6ο έτος συμπεριλαμβανομένου (προβλεπόμενες περιπτώσεις). Να μην συγχέεται : το καθεστώς MH είναι μια έκπτωση (μειώνει τη φορολογητέα βάση) και όχι "φορολογική μείωση" με την έννοια ποσοστού επί του φόρου. Το αποτέλεσμα εξαρτάται επομένως από το οριακό σας φορολογικό επιτόκιο και την κατάστασή σας (IR, κτηματολογικά έσοδα κ.λπ.). ## Πίνακες (επίσημη σύνοψη BOFiP) Οι παρακάτω πίνακες αναπαράγουν τη λογική που περιγράφεται στη σύνοψη BOFiP (παράρτημα RFPI). Χρησιμεύουν ως οδηγός : η δική σας περίπτωση πρέπει να επικυρωθεί βάσει του συμβολαίου, της χρήσης και των εγκρίσεων. Αναφορά : BOFiP — συνοπτικός πίνακας (Monuments Historiques) ### Α. Ταξινομημένο/εγγεγραμμένο ακίνητο που δεν αποφέρει έσοδα Τυπική περίπτωση : ακίνητο μη μισθωμένο και μη εκμεταλλευόμενο, ενδεχομένως ανοικτό στο κοινό δωρεάν (ή μη ανοικτό). Φύση των δαπανών Έκπτωση από το συνολικό εισόδημα Παρατηρήσεις (BOFiP) Επισκευαστικές/συντηρητικές εργασίες επιδοτούμενες (καθαρό ποσό μετά επιδότηση) 100 % Έκπτωση 100 % επί του καθαρού ποσού μετά επιδότηση. Λοιπές δαπάνες (κτηματολογικά έξοδα κ.λπ.) 100 % εάν το ακίνητο είναι ανοικτό στο κοινό 50 % διαφορετικά Η πρόσβαση στο κοινό είναι καθοριστική για το εκπιπτόμενο ποσοστό. Υπέρβαση εξόδων — Σε περίπτωση υπέρβασης, δεν υπάρχει μεταφορά στα εισοδήματα των επόμενων ετών (στη συγκεκριμένη αυτή περίπτωση). Αναφορά : BOFiP — παράρτημα "συνοπτικός πίνακας" (Monuments Historiques). ### Β. Ακίνητο με ετικέτα "Fondation du patrimoine" που δεν αποφέρει έσοδα και δεν είναι ανοικτό στο κοινό Κατάσταση Έκπτωση από το συνολικό εισόδημα Παρατηρήσεις (BOFiP) Δαπάνες συντήρησης/επισκευής μη επιδοτούμενες 50 % Αυξάνεται σε 100 % εάν η επιδότηση ≥ 20 % του ποσού των δαπανών. Υπέρβαση — Σε περίπτωση υπέρβασης, δεν υπάρχει μεταφορά στα εισοδήματα των επόμενων ετών (στη συγκεκριμένη αυτή περίπτωση). Αναφορά : BOFiP — παράρτημα "συνοπτικός πίνακας" (Monuments Historiques). ### Γ. Ακίνητο που αποφέρει έσοδα και κατοικείται από τον ιδιοκτήτη (π.χ. επί πληρωμή επίσκεψη) Οι λεπτομερείς κανόνες είναι πιο σύνθετοι (αναλογία επιφανειών, έξοδα σχετικά με το δικαίωμα επίσκεψης, κατ' αποκοπή εκπτώσεις ανάλογα με την ύπαρξη πάρκου/κήπου κ.λπ.). Παρακάτω παρατίθεται σύνοψη των αρχών που αναφέρονται στον πίνακα BOFiP. Στοιχεία Φορολογική μεταχείριση (σύνοψη) Πρακτικά σημεία (BOFiP) Έξοδα σχετικά με το δικαίωμα επίσκεψης / μερική ανοιξιά Έκπτωση 100 % (κατά περίπτωση) Τα έξοδα "επίσκεψης" τυγχάνουν ευνοϊκής μεταχείρισης. Λοιπά κτηματολογικά έξοδα Έκπτωση περιορισμένη στο τμήμα προσβάσιμο στο κοινό Αναλογία · πρακτικός κανόνας (π.χ. 75 % / 25 %) ανάλογα με τη διαμόρφωση. Κτηματολογικό έλλειμμα Συμψηφίσιμο με το συνολικό εισόδημα χωρίς περιορισμό Ενδεχόμενη υπέρβαση μπορεί να αποτελέσει μεταφερόμενο συνολικό έλλειμμα έως το 6ο έτος συμπεριλαμβανομένου (προβλεπόμενες περιπτώσεις). Για αυτό το σενάριο, να ανατρέξετε στον πλήρη πίνακα BOFiP και στον συμβολαιογράφο σας : οι ακριβείς λεπτομέρειες (εκπτώσεις, ακριβής αναλογία, αφιέρωση των χώρων, έξοδα "επίσκεψης" κ.λπ.) εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη διαμόρφωση. ## Checklist "πριν επενδύσετε" Καθεστώς & εγκρίσεις - Ακίνητο ταξινομημένο / εγγεγραμμένο / εγκεκριμένο / με ετικέτα (απόδειξη) - Εγκρίσεις DRAC / κανόνες πολιτιστικής κληρονομιάς (εργασίες) - Προσφορές, συμβάσεις, χρονοδιάγραμμα και επιδοτήσεις Νομική δομή - Δέσμευση διατήρησης 15 ετών (δυνατότητα τήρησης) - Τρόπος κατοχής (άμεση / SCI) + εφαρμοστέες εξαιρέσεις - Κίνδυνος "διαίρεσης" και αφιέρωση σε κατοικία Φορολογία & χρήση - Ακίνητο με ή χωρίς έσοδα ; - Πρόσβαση κοινού : προϋποθέσεις (ημέρες, περίοδος) - Πραγματικός αντίκτυπος στο IR σας (έκπτωση ≠ μείωση) Συμβουλή : να ζητήσετε έναν δομημένο "φορολογικό φάκελο" (καθεστώς, συμβόλαιο, δέσμευση 15 ετών, κανόνες πρόσβασης, λίστα επιλέξιμων δαπανών, επιδοτήσεις, κατανομή εξόδων ανά φύση και χρήση). Είναι ο καλύτερος τρόπος να εξασφαλίσετε τον φορολογικό έλεγχο και να βελτιστοποιήσετε τον συμψηφισμό. ## Άλλες επενδυτικές λύσεις Ως συμπλήρωμα ή εναλλακτική στο Monument Historique, άλλοι μηχανισμοί μπορούν να σας βοηθήσουν να επενδύσετε στο ακίνητο. LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) Επιπλωμένη μίσθωση : φορολογικά πλεονεκτήματα, φορολογικά καθεστώτα, προϋποθέσεις και υποχρεώσεις. Πλήρης οδηγός με επίσημες πηγές. Μάθετε περισσότερα → Επιπλωμένη μίσθωση με υπηρεσίες Επαγγελματική Επιπλωμένη Μίσθωση (LMP) : ορισμός, προϋποθέσεις, φορολογικά πλεονεκτήματα, διαφορές με το LMNP και υποχρεώσεις. Μάθετε περισσότερα → Ψιλή κυριότητα Κατατεμαχισμένη επένδυση σε ακίνητο : ορισμός, φορολογικά πλεονεκτήματα, μειωμένο κόστος απόκτησης, απλοποιημένη διαχείριση και κληρονομική βελτιστοποίηση. Μάθετε περισσότερα → Μίσθωση χωρίς έπιπλα Μίσθωση χωρίς έπιπλα (μη επιπλωμένη) : κλασική επένδυση ενοικίασης. Φορολογία, πλεονεκτήματα, υποχρεώσεις και διαφορές με την επιπλωμένη μίσθωση. Μάθετε περισσότερα → LLI (Location à Loyer Intermédiaire) Μίσθωση με ενδιάμεσο μίσθωμα : επενδυτικός μηχανισμός με μειωμένο TVA 10% και φορολογική απαίτηση. Προϋποθέσεις και φορολογικά πλεονεκτήματα. Μάθετε περισσότερα → Girardin Μηχανισμός Girardin : επένδυση στις υπερπόντιες περιοχές με φορολογική μείωση. Προϋποθέσεις και φορολογικά πλεονεκτήματα. Μάθετε περισσότερα → Denormandie Μηχανισμός Denormandie : φορολογική μείωση για αγορά και ανακαίνιση ακινήτων σε ορισμένες ζώνες. Μάθετε περισσότερα → ## Αποποίηση ευθύνης Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο προέρχονται από τις επίσημες πηγές που αναφέρονται στην ενότητα "Επίσημες πηγές" στο κάτω μέρος της σελίδας. Η Handee δεν φέρει ευθύνη για τυχόν σφάλματα, παραλείψεις ή ερμηνείες των παρουσιαζόμενων πληροφοριών. Σε περίπτωση αμφιβολίας ή για οποιοδήποτε ερώτημα αφορά συγκεκριμένα την κατάστασή σας, σας καλούμε να συμβουλευτείτε απευθείας τις αναφερόμενες επίσημες πηγές (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Υπουργείο Πολιτισμού κ.λπ.) ή να απευθυνθείτε σε αρμόδιο επαγγελματία (λογιστή, φορολογικό σύμβουλο, συμβολαιογράφο). Οι ακριβείς κανόνες που εφαρμόζονται στην περίπτωσή σας εξαρτώνται από το καθεστώς του ακινήτου (ταξινομημένο/εγγεγραμμένο/με ετικέτα), τη χρήση (με/χωρίς έσοδα, πρόσβαση κοινού), τη νομική δομή (άμεση κατοχή/SCI), τη δέσμευση διατήρησης και τα εν ισχύι κείμενα. Οι προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, τα ποσοστά και οι κανόνες ενδέχεται να μεταβληθούν. Μόνο οι επίσημες πηγές είναι αξιόπιστες. ## Συχνές ερωτήσεις Que faut-il vérifier avant de choisir Monument Historique: επένδυση με εξαιρετικά φορολογικά πλεονεκτήματα — Πλήρης οδηγός (2026) ? Οδηγός 2026 για το φορολογικό καθεστώς «Monuments Historiques»: προϋποθέσεις (ταξινόμηση/εγγραφή/ετικέτα), δέσμευση 15 ετών, κανόνες SCI, έκπτωση δαπανών και εργασιών, έλλειμμα εκπιπτόμενο από το συνολικό εισόδημα, άνοιγμα στο κοινό, πίνακες και επίσημοι σύνδεσμοι. Vérifiez ensuite les conditions d'éligibilité, le coût global, l'horizon de détention et les documents contractuels propres à votre projet. Comment utiliser ce guide pour préparer son projet ? Utilisez ce guide pour comparer les critères qui changent réellement votre décision, puis vérifiez les références officielles et les conditions applicables à votre situation avant de vous engager. ## Επίσημες πηγές Les informations de cet article sont reliées aux références publiques utiles pour vérifier les conditions et les démarches. - Impots.gouv.fr - Ειδικά κτίρια Ορισμός ανοίγματος στο κοινό, αρχές - BOFiP - Αφορούμενα κτίρια (MH, έγκριση, ετικέτα Fondation du patrimoine) Προϋποθέσεις επιλεξιμότητας κτιρίων - BOFiP - Συνοπτικός πίνακας του καθεστώτος (παράρτημα RFPI) Σύνοψη κανόνων έκπτωσης - Légifrance - CGI (ενότητα «Φορολογητέο εισόδημα») Προϋποθέσεις 15 ετών / SCI / διαιρέσεις - Υπουργείο Πολιτισμού - Φορολογικά καθεστώτα Monument Historique, εκπεστέα ζημία, γενικές προϋποθέσεις ## HTML / llms.txt - [HTML](https://handee.fr/el/achat-logement/investissement/monument-historique) - [llms.txt](https://handee.fr/el/achat-logement/investissement/monument-historique/llms.txt)