# Ψιλή κυριότητα: επένδυση ακινήτου με διαχωρισμό — Πλήρης οδηγός (2026) \| Handee > Πλήρης οδηγός 2026 για την επένδυση σε ψιλή κυριότητα: διαχωρισμός, λειτουργία, φορολογία (IFI, τοπικοί φόροι), επίσημη κλίμακα (CGI art. 669), έξοδα (Code civil), κίνδυνοι και λίστα ελέγχου. ## Επισκόπηση Η αγορά ακινήτου με ψιλή κυριότητα συνίσταται στην απόκτηση του δικαιώματος διάθεσης του ακινήτου (πώληση, δωρεά, κληροδότηση) ενώ ένα τρίτο μέρος κατέχει την επικαρπία (δικαίωμα χρήσης του ακινήτου και είσπραξης των εισοδημάτων). Με τη λήξη της επικαρπίας, η πλήρης κυριότητα ανασυγκροτείται αυτόματα υπέρ του ψιλού κυρίου. Η ψιλή κυριότητα νοείται ως μακροπρόθεσμη επένδυση: αποδέχεστε την απουσία άμεσων εισοδημάτων έναντι απόκτησης σε μειωμένη τιμή και στόχο "αναβαλλόμενης πλήρους κυριότητας". Πλήρης κυριότητα Συγκεντρώνει τα 3 χαρακτηριστικά: χρήση του ακινήτου, είσπραξη εισοδημάτων και διάθεση του ακινήτου (πώληση, δωρεά…). Επικαρπία Δικαίωμα χρήσης του ακινήτου και είσπραξης των εισοδημάτων (π.χ. ενοίκια), χωρίς να είστε κύριος. Η επικαρπία είναι προσωρινή (ορισμένης διάρκειας) ή ισόβια\. Ψιλή κυριότητα Δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου (πώληση ψιλής κυριότητας, δωρεά, κληροδότηση), χωρίς όμως χρήση ή ενοίκια όσο υπάρχει η επικαρπία. Βασικό σημείο: κατά τη διάρκεια του διαχωρισμού, ο επικαρπωτής έχει τη χρήση / τα εισοδήματα, και ο ψιλός κύριος έχει την "αναβαλλόμενη κυριότητα". Με τη λήξη της επικαρπίας, η πλήρης κυριότητα ανασυγκροτείται αυτόματα υπέρ του ψιλού κυρίου. ## Πώς λειτουργεί η επένδυση με ψιλή κυριότητα ### Α. Το πιο συνηθισμένο σχήμα (προσωρινή επικαρπία) Αγοράζετε την ψιλή κυριότητα και ένας επικαρπωτής (συχνά ένας θεσμικός εκμισθωτής σε ορισμένα προγράμματα) κατέχει την επικαρπία για διάρκεια ορισμένη στο συμβόλαιο. - Κατά τη διάρκεια της επικαρπίας: δεν εισπράττετε ενοίκια και δεν κατοικείτε στο ακίνητο. - Διαχείριση: ο επικαρπωτής αναλαμβάνει την κατοχή/ενοικιαστική διαχείριση και εισπράττει τα ενοίκια. - Κατά τη λήξη: ανακτάτε αυτόματα την πλήρη κυριότητα (χωρίς πρόσθετη διαδικασία "αγοράς"). ### Β. Το πατριμονιακό σχήμα (ισόβια επικαρπία) Χρησιμοποιείται συχνά στη μεταβίβαση περιουσίας: ένα πρόσωπο διατηρεί ισόβια επικαρπία και μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα (δωρεά, κληρονομιά…). - Η φορολογική αξία της επικαρπίας / ψιλής κυριότητας εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή (επίσημη κλίμακα). - Η πλήρης κυριότητα ανασυγκροτείται κατ' αρχήν κατά τον θάνατο του επικαρπωτή, χωρίς νέα φορολόγηση "λόγω ένωσης". ## Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα: για ποιον είναι κατάλληλη; Συνήθη πλεονεκτήματα - Δυνητικά μειωμένη τιμή αγοράς (έκπτωση που συχνά αναφέρεται ανάλογα με τη διάρκεια/δομή της διαρρύθμισης). - Ενοικιαστική διαχείριση ανατεθειμένη στον επικαρπωτή κατά τη διάρκεια. - Τρέχοντα έξοδα που βαρύνουν κατά κανόνα τον επικαρπωτή. Μειονεκτήματα - Χωρίς ενοίκια κατά τη διάρκεια της επικαρπίας (χωρίς ταμειακές ροές). - Μακροπρόθεσμη τοποθέτηση: χαμηλότερη ρευστότητα (μεταπώληση εφικτή, αλλά εξαρτάται από την αγορά). - Νομικός/συμβατικός κίνδυνος εάν η διαρρύθμιση δεν είναι καλά δομημένη (κατανομή εξόδων, εργασίες, ασφάλιση…). Τυπικά προφίλ - Συγκρότηση περιουσίας σε ορίζοντα 10–20 ετών+. - Προετοιμασία σύνταξης (ανάκτηση πλήρους κυριότητας αργότερα). - Μεταβίβαση περιουσίας (ισόβια επικαρπία). ## Ποιος πληρώνει τι; (έξοδα, εργασίες, τοπικοί φόροι) Η αστική λογική: ο επικαρπωτής φέρει τις επισκευές συντήρησης, ενώ ο ψιλός κύριος φέρει τις μεγάλες επισκευές, εκτός εάν οι μεγάλες επισκευές οφείλονται σε έλλειψη συντήρησης εκ μέρους του επικαρπωτή. Θέμα Κατ' αρχήν Επίσημη βάση (περίληψη) Επισκευές συντήρησης Επικαρπωτής Ο επικαρπωτής υποχρεούται μόνο στις επισκευές συντήρησης. Μεγάλες επισκευές (φέρουσα κατασκευή) Ψιλός κύριος Μεγάλες επισκευές περιοριστικά απαριθμούμενες (τοίχοι, θόλοι, δοκοί, ολόκληρες στέγες, φράγματα, αναλημματικοί τοίχοι/περιφράξεις…). Φόρος ακίνητης περιουσίας (TFPB) Επικαρπωτής (φορολόγηση στο όνομα του επικαρπωτή) Σε περίπτωση επικαρπίας, ο φόρος ακίνητης περιουσίας βαρύνει τον επικαρπωτή (CGI άρθ. 1400-II, διοικητική θέση BOFiP). Εισοδήματα / ενοίκια Επικαρπωτής Ο επικαρπωτής μπορεί να εισπράττει τα εισοδήματα, ο ψιλός κύριος όχι, κατά τη διάρκεια της επικαρπίας. Προσοχή: "κατ' αρχήν" σημαίνει ότι πρέπει πάντα να ελέγχετε το συμβόλαιο (συμβατική κατανομή ορισμένων εξόδων, συνιδιοκτησία, ασφαλίσεις κ.λπ.), στα όρια του εφαρμοστέου δικαίου. ## Φορολογία (στοιχεία 2026): IR, IFI, δωρεά/κληρονομιά ### Α. Φόρος εισοδήματος (IR) Με ψιλή κυριότητα, δεν εισπράττετε ενοίκια κατά τη διάρκεια της επικαρπίας: κατά κανόνα δεν υπάρχουν ακίνητα εισοδήματα προς δήλωση βάσει της ψιλής κυριότητας. - Ο επικαρπωτής εισπράττει τα εισοδήματα και αναλαμβάνει την αντίστοιχη φορολόγηση, σύμφωνα με την κατάστασή του. - Η λογική απόδοσής σας είναι κυρίως πατριμονιακή (μελλοντική αξία / ανάκτηση πλήρους κυριότητας). ### Β. IFI (φόρος επί της ακίνητης περιουσίας) Κατ' αρχήν, ο επικαρπωτής φορολογείται για IFI επί της αξίας σε πλήρη κυριότητα του ακινήτου· ο ψιλός κύριος δεν έχει τίποτα να δηλώσει, υπό την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που προβλέπει ο νόμος. - Αρχή: το IFI αφορά τον επικαρπωτή (αξία σε πλήρη κυριότητα), λογική που υπενθυμίζεται από τη διοικητική θέση. - Εξαιρέσεις: ορισμένες "νόμιμες" επικαρπίες ή ειδικές καταστάσεις μπορεί να οδηγήσουν σε κατανομή (περιορισμένες περιπτώσεις). ### Γ. Δωρεά / κληρονομιά: φορολογητέα βάση και επίσημη κλίμακα Η φορολογική αξία της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας καθορίζεται από νομοθετική κλίμακα (CGI άρθ. 669), ειδικότερα βάσει της ηλικίας του επικαρπωτή σε ισόβια επικαρπία. - Η κλίμακα χρησιμεύει για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας κατά ορισμένες μεταβιβάσεις (τέλη εγγραφής, δωρεά…) - Σε προσωρινή επικαρπία (ορισμένης διάρκειας), το άρθρο 669 προβλέπει ειδικό τρόπο εκτίμησης (23% ανά περίοδο 10 ετών, χωρίς κλάσμα, με ανώτατο όριο την ισόβια αξία). Αυτά τα στοιχεία είναι αυτά που υιοθετούν οι επίσημες ρυθμίσεις· στην πράξη, κάθε πράξη πρέπει να επικυρώνεται από συμβολαιογράφο / σύμβουλο, καθώς η φορολογία εξαρτάται επίσης από την ακριβή φύση της επικαρπίας (ισόβια, προσωρινή, νόμιμη, συμβατική…) και από την κατάστασή σας. ## Επίσημη φορολογική κλίμακα (CGI άρθ. 669) Πίνακας κατανομής αξίας μεταξύ επικαρπίας και ψιλής κυριότητας (ισόβια επικαρπία) και κανόνας επικαρπίας ορισμένης διάρκειας. Ηλικία επικαρπωτή (ισόβια επικαρπία) Αξία επικαρπίας Αξία ψιλής κυριότητας Κάτω των 21 συμπληρωμένων ετών 90 % 10 % Κάτω των 31 συμπληρωμένων ετών 80 % 20 % Κάτω των 41 συμπληρωμένων ετών 70 % 30 % Κάτω των 51 συμπληρωμένων ετών 60 % 40 % Κάτω των 61 συμπληρωμένων ετών 50 % 50 % Κάτω των 71 συμπληρωμένων ετών 40 % 60 % Κάτω των 81 συμπληρωμένων ετών 30 % 70 % Κάτω των 91 συμπληρωμένων ετών 20 % 80 % Άνω των 91 συμπληρωμένων ετών 10 % 90 % Επικαρπία ορισμένης διάρκειας (προσωρινή) Η επικαρπία που συστήνεται για ορισμένη διάρκεια εκτιμάται σε 23 % της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε περίοδο 10 ετών διάρκειας (χωρίς κλάσμα και ανεξαρτήτως ηλικίας), χωρίς να υπερβαίνει την αξία της ισόβιας επικαρπίας. Επίσημος υπολογιστής Για μια γρήγορη εκτίμηση, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον επίσημο υπολογιστή (Service-Public) που βασίζεται στη φορολογική κλίμακα. Άνοιγμα επίσημου υπολογιστή ## Κίνδυνοι & σημεία προσοχής Κίνδυνος "αγοράς" Η μελλοντική αξία του ακινήτου δεν είναι εγγυημένη. Η ψιλή κυριότητα είναι μακροπρόθεσμη τοποθέτηση: η απόδοση θα εξαρτηθεί από την κτηματαγορά κατά τη στιγμή της πλήρους κυριότητας. Κίνδυνος "εργασιών" Οι μεγάλες επισκευές παραμένουν, κατ' αρχήν, στη σφαίρα ευθύνης του ψιλού κυρίου. Ελέγξτε το επίπεδο προβλεπόμενης συντήρησης και τη συμβατική κατανομή στη συνιδιοκτησία. Κίνδυνος "σύμβασης / διαρρύθμισης" Ποιότητα του επικαρπωτή, εγγυήσεις, ασφάλιση, κανόνες αποκατάστασης κατά τη λήξη, ρήτρες για έξοδα και συνιδιοκτησία: όλα ρυθμίζονται στο συμβόλαιο. Συμβουλή: ζητήστε να ελεγχθεί το σχέδιο συμβολαίου (ή η τεκμηρίωση του προγράμματος) και ζητήστε έναν σαφή πίνακα "ποιος πληρώνει τι" (έξοδα συνιδιοκτησίας, εργασίες, ασφαλίσεις, φόροι), με παραπομπή στις σχετικές ρήτρες. ## Λίστα ελέγχου πριν από την αγορά Νομικά - Φύση της επικαρπίας (προσωρινή / ισόβια) + διάρκεια/λήξη - Ρήτρες αποκατάστασης κατά τη λήξη - Κανόνες πώλησης ψιλής κυριότητας (εφόσον χρειαστεί) Οικονομικά - Τιμή ψιλής κυριότητας έναντι αξίας πλήρους κυριότητας - Στόχος (μεταπώληση, μελλοντική κατοικία, σύνταξη, μεταβίβαση) - Σενάρια: αγορά, εργασίες, κενό διάστημα από πλευράς επικαρπωτή (εφόσον σχετικό) Φορολογικά - Τοπικοί φόροι: κατ' αρχήν φορολόγηση στο όνομα του επικαρπωτή (ΤF) - IFI: αρχή φορολόγησης από πλευράς επικαρπωτή (υπό εξαιρέσεις) - Μεταβίβαση: φορολογική κλίμακα (CGI άρθ. 669) + στρατηγική συμβολαιογράφου ## Άλλες επενδυτικές λύσεις Συμπληρωματικά ή εναλλακτικά της ψιλής κυριότητας, άλλα καθεστώτα μπορούν να σας βοηθήσουν να επενδύσετε στο ακίνητο. LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) Επιπλωμένη εκμίσθωση: φορολογικά πλεονεκτήματα, καθεστώτα φορολόγησης, προϋποθέσεις και υποχρεώσεις. Πλήρης οδηγός με επίσημες πηγές. Μάθετε περισσότερα → Μη επιπλωμένη εκμίσθωση Μη επιπλωμένη εκμίσθωση: κλασική επενδυτική ενοικίαση. Φορολογία, πλεονεκτήματα, υποχρεώσεις και διαφορές από την επιπλωμένη εκμίσθωση. Μάθετε περισσότερα → Επιπλωμένη εκμίσθωση με υπηρεσίες Επαγγελματική επιπλωμένη εκμίσθωση: ορισμός, προϋποθέσεις, φορολογικά πλεονεκτήματα, διαφορές από την απλή επιπλωμένη, και υποχρεώσεις. Μάθετε περισσότερα → LLI (Location à Loyer Intermédiaire) Ενοικίαση ενδιάμεσου μισθώματος: επενδυτικό καθεστώς με μειωμένο TVA 10% και φορολογική απαίτηση. Προϋποθέσεις και φορολογικά πλεονεκτήματα. Μάθετε περισσότερα → Girardin Καθεστώς Girardin: επένδυση στα υπερπόντια εδάφη με φορολογική έκπτωση. Προϋποθέσεις και φορολογικά πλεονεκτήματα. Μάθετε περισσότερα → Denormandie Καθεστώς Denormandie: φορολογική έκπτωση για αγορά και ανακαίνιση ακινήτων σε ορισμένες ζώνες. Μάθετε περισσότερα → Monument Historique Επένδυση σε Monument Historique: εξαιρετικά φορολογικά πλεονεκτήματα για την αποκατάσταση της πολιτιστικής κληρονομιάς. Μάθετε περισσότερα → ## Αποποίηση ευθύνης Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο προέρχονται από τις επίσημες πηγές που αναφέρονται στην ενότητα "Επίσημες πηγές" στο κάτω μέρος της σελίδας. Η Handee δεν φέρει καμία ευθύνη για ενδεχόμενα σφάλματα, παραλείψεις ή ερμηνείες των παρουσιαζόμενων πληροφοριών. Σε περίπτωση αμφιβολίας ή για οποιοδήποτε ερώτημα σχετικό με την κατάστασή σας, σας καλούμε να απευθυνθείτε απευθείας στις επίσημες πηγές που αναφέρονται (Service-Public.fr, economie.gouv.fr, Légifrance, BOFiP, κ.λπ.) ή σε εξειδικευμένο επαγγελματία (συμβολαιογράφο, φορολογικό σύμβουλο, λογιστή). Η φορολογία της ψιλής κυριότητας (IFI, IR, δωρεά/κληρονομιά) εξαρτάται από την ακριβή φύση της επικαρπίας (ισόβια, προσωρινή, νόμιμη, συμβατική…) και από την κατάστασή σας. Οι προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, οι κλίμακες και οι κανόνες ενδέχεται να μεταβληθούν. Μόνο οι επίσημες πηγές αποτελούν αυθεντία. ## Συχνές ερωτήσεις Que faut-il vérifier avant de choisir Ψιλή κυριότητα: επένδυση ακινήτου με διαχωρισμό — Πλήρης οδηγός (2026) ? Πλήρης οδηγός 2026 για την επένδυση σε ψιλή κυριότητα: διαχωρισμός, λειτουργία, φορολογία (IFI, τοπικοί φόροι), επίσημη κλίμακα (CGI art. 669), έξοδα (Code civil), κίνδυνοι και λίστα ελέγχου. Vérifiez ensuite les conditions d'éligibilité, le coût global, l'horizon de détention et les documents contractuels propres à votre projet. Comment utiliser ce guide pour préparer son projet ? Utilisez ce guide pour comparer les critères qui changent réellement votre décision, puis vérifiez les références officielles et les conditions applicables à votre situation avant de vous engager. ## Επίσημες πηγές Les informations de cet article sont reliées aux références publiques utiles pour vérifier les conditions et les démarches. - Επικαρπία, ψιλή κυριότητα, πλήρης κυριότητα - Service-Public.fr Επίσημοι ορισμοί των διαφόρων εμπράγματων δικαιωμάτων - Επένδυση σε ψιλή κυριότητα - economie.gouv.fr Επίσημος οδηγός για τα πλεονεκτήματα και τα όρια της επένδυσης σε ψιλή κυριότητα - Φορολογική κλίμακα επικαρπίας - Service-Public.fr Επίσημος υπολογιστής για την εκτίμηση της αξίας της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας - CGI art. 669 - Κλίμακα επικαρπίας/ψιλής κυριότητας - Légifrance Άρθρο 669 του Γενικού Φορολογικού Κώδικα: επίσημη κλίμακα κατανομής - IFI και διαχωρισμός κυριότητας - BOFiP Φορολογική θέση: IFI σε περίπτωση διαχωρισμού κυριότητας - Φόρος ακινήτων και επικαρπία - BOFiP Φορολογική θέση: φόρος ακινήτων σε περίπτωση επικαρπίας (CGI art. 1400-II) - Code civil art. 605 - Επισκευές συντήρησης - Légifrance Άρθρο 605 του Αστικού Κώδικα: επισκευές που βαρύνουν τον επικαρπωτή - Code civil art. 606 - Μεγάλες επισκευές - Légifrance Άρθρο 606 του Αστικού Κώδικα: μεγάλες επισκευές που βαρύνουν τον ψιλό κύριο ## HTML / llms.txt - [HTML](https://handee.fr/el/achat-logement/investissement/nue-propriete) - [llms.txt](https://handee.fr/el/achat-logement/investissement/nue-propriete/llms.txt)