# Nua-propriedade : investimento imobiliário desmembrado — Guia completo (2026) \| Handee > Guia completo 2026 sobre o investimento em nua-propriedade : desmembramento, funcionamento, fiscalidade (IFI, impostos locais), tabela oficial (CGI art. 669), encargos (Código Civil), riscos e checklist. ## Vista geral Comprar um imóvel em nua-propriedade consiste em adquirir o direito de dispor do bem (vender, doar, legar) enquanto um terceiro detém o usufruto (direito de utilizar o bem e de receber os seus rendimentos). Com a extinção do usufruto, a plena propriedade reconstitui-se automaticamente a favor do nu-proprietário. A nua-propriedade concebe-se como um investimento de longo prazo: aceita a ausência de rendimentos imediatos em troca de uma aquisição a preço com desconto e de um objetivo de "plena propriedade diferida". Plena propriedade Reúne os 3 atributos: usar o bem, receber os rendimentos e dispor do bem (vendê-lo, doá-lo…). Usufruto Direito de usar o bem e de receber os seus rendimentos (ex.: rendas), sem ser proprietário. O usufruto é temporário (de duração fixada) ou vitalício\. Nua-propriedade Direito de dispor do bem (vender a nua-propriedade, doá-lo, legá-lo), mas sem uso nem rendas enquanto o usufruto subsistir. Ponto-chave: durante o desmembramento, o usufrutuário tem o uso / os rendimentos, e o nu-proprietário tem a "propriedade diferida". Com a extinção do usufruto, a plena propriedade reconstitui-se automaticamente a favor do nu-proprietário. ## Como funciona um investimento em nua-propriedade ### A. O esquema mais comum (usufruto temporário) Adquire a nua-propriedade, e um usufrutuário (frequentemente um arrendatário institucional em determinados programas) detém o usufruto durante um prazo fixado no contrato. - Durante o usufruto: não recebe rendas nem ocupa o imóvel. - Gestão: o usufrutuário assegura a ocupação/gestão locativa e recebe as rendas. - No término: recupera automaticamente a plena propriedade (sem formalidade adicional de "compra"). ### B. O esquema patrimonial (usufruto vitalício) Frequentemente utilizado na transmissão: uma pessoa conserva o usufruto vitalício e transmite a nua-propriedade (doação, sucessão…). - O valor fiscal do usufruto / nua-propriedade depende da idade do usufrutuário (tabela legal). - A plena propriedade reconstitui-se em princípio por ocasião do falecimento do usufrutuário, sem nova tributação "pela reunião". ## Vantagens e limites: para quem é relevante? Vantagens frequentes - Preço de compra potencialmente reduzido (desconto frequentemente mencionado consoante a duração/estrutura do montaje). - Gestão locativa delegada ao usufrutuário durante o período. - Encargos correntes geralmente suportados pelo usufrutuário. Limites - Sem rendas durante o usufruto (sem cash-flow). - Aplicação de longo prazo: liquidez mais reduzida (revenda possível, mas depende do mercado). - Risco jurídico/contratual se a estrutura for mal definida (repartição de encargos, obras, seguros…). Perfis típicos - Constituição de património a um horizonte de 10–20 anos ou mais. - Preparação da reforma (recuperar a plena propriedade mais tarde). - Transmissão patrimonial (desmembramento vitalício). ## Quem paga o quê? (encargos, obras, impostos locais) A lógica civil: o usufrutuário suporta as reparações de manutenção, enquanto o nu-proprietário suporta as grandes reparações, salvo se estas forem causadas por falta de manutenção do usufrutuário. Assunto Em princípio Base oficial (resumo) Reparações de manutenção Usufrutuário O usufrutuário só é obrigado às reparações de manutenção. Grandes reparações (estrutura) Nu-proprietário Grandes reparações listadas de forma limitativa (paredes, abóbadas, vigas, coberturas inteiras, diques, muros de suporte/vedação…). Imposto predial (TFPB) Usufrutuário (tributação em nome do usufrutuário) Em caso de usufruto, o imposto predial é estabelecido em nome do usufrutuário (CGI art. 1400-II, doutrina BOFiP). Rendimentos / rendas Usufrutuário O usufrutuário pode receber os rendimentos; o nu-proprietário não, durante o usufruto. Atenção: "em princípio" significa que é sempre necessário verificar o contrato (repartição contratual de determinados encargos, condomínio, seguros, etc.), nos limites do direito aplicável. ## Fiscalidade (referências 2026): IR, IFI, doação/sucessão ### A. Imposto sobre o rendimento (IR) Em nua-propriedade, não recebe rendas durante o usufruto: em geral, não há rendimentos prediais a declarar a título da nua-propriedade. - O usufrutuário recebe os rendimentos e assume a fiscalidade correspondente, consoante a sua situação. - A sua lógica de rendibilidade é essencialmente patrimonial (valor futuro / recuperação da plena propriedade). ### B. IFI (imposto sobre a fortuna imobiliária) Em princípio, o usufrutuário é tributado pelo IFI sobre o valor em plena propriedade do bem; o nu-proprietário não tem nada a declarar, sem prejuízo das exceções previstas na lei. - Princípio: o IFI incide sobre o usufrutuário (valor em plena propriedade), lógica recordada pela doutrina administrativa. - Exceções: determinados usufrutos "legais" ou situações específicas podem dar lugar a uma repartição (casos limitados). ### C. Doação / sucessão: base tributável e tabela oficial O valor fiscal da nua-propriedade e do usufruto é fixado por uma tabela legal (CGI art. 669), designadamente em função da idade do usufrutuário em usufruto vitalício. - A tabela serve para determinar o valor tributável aquando de determinadas mutações (direitos de registo, doação…) - Em usufruto temporário (duração fixa), o artigo 669 prevê um modo de avaliação específico (23% por período de 10 anos, sem fração, limitado pelo valor vitalício). Estas referências são as consagradas pelos textos oficiais; na prática, cada operação deve ser validada por um notário / consultor, pois a fiscalidade depende também da natureza exata do usufruto (vitalício, temporário, legal, convencional…) e da sua situação. ## Tabela fiscal oficial (CGI art. 669) Quadro de repartição do valor entre usufruto e nua-propriedade (usufruto vitalício), e regra do usufruto de duração fixa. Idade do usufrutuário (usufruto vitalício) Valor do usufruto Valor da nua-propriedade Menos de 21 anos completos 90 % 10 % Menos de 31 anos completos 80 % 20 % Menos de 41 anos completos 70 % 30 % Menos de 51 anos completos 60 % 40 % Menos de 61 anos completos 50 % 50 % Menos de 71 anos completos 40 % 60 % Menos de 81 anos completos 30 % 70 % Menos de 91 anos completos 20 % 80 % Mais de 91 anos completos 10 % 90 % Usufruto de duração fixa (temporário) O usufruto constituído por duração fixa é estimado em 23 % do valor da plena propriedade por cada período de 10 anos de duração (sem fração e sem consideração da idade), sem exceder o valor do usufruto vitalício. Simulador oficial Para uma estimativa rápida, pode utilizar o simulador oficial (Service-Public) que se baseia na tabela fiscal. Abrir o simulador oficial ## Riscos & pontos de atenção Risco "mercado" O valor futuro do bem não é garantido. A nua-propriedade é uma aplicação de longo prazo: o desempenho dependerá do mercado imobiliário no momento da plena propriedade. Risco "obras" As grandes reparações ficam, em princípio, a cargo do nu-proprietário. Verifique o nível de manutenção previsto e a repartição contratual em condomínio. Risco "contrato / estrutura" Qualidade do usufrutuário, garantias, seguro, regras de entrega do imóvel na extinção, cláusulas sobre encargos e condomínio: tudo se decide no contrato. Conselho: peça a revisão do projeto de contrato (ou da documentação do programa) e solicite um quadro claro "quem paga o quê" (encargos de condomínio, obras, seguros, taxas), com referência às cláusulas. ## Checklist antes de comprar Jurídico - Natureza do usufruto (temporário / vitalício) + duração/prazo - Cláusulas de entrega do imóvel na extinção - Regras de venda da nua-propriedade (se necessário) Financeiro - Preço de nua-propriedade vs valor em plena propriedade - Objetivo (revenda, ocupação futura, reforma, transmissão) - Cenários: mercado, obras, vacância do lado do usufrutuário (se aplicável) Fiscalidade - Impostos locais: tributação em nome do usufrutuário em princípio (TF) - IFI: princípio de tributação do lado do usufrutuário (com exceções) - Transmissão: tabela fiscal (CGI art. 669) + estratégia com notário ## Outras soluções de investimento Em complemento ou como alternativa à nua-propriedade, outros dispositivos podem ajudá-lo a investir no imobiliário. LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) Arrendamento mobilado: vantagens fiscais, regimes de tributação, condições e obrigações. Guia completo com fontes oficiais. Saber mais → Arrendamento não mobilado Arrendamento não mobilado: investimento locativo clássico. Fiscalidade, vantagens, obrigações e diferenças face ao arrendamento mobilado. Saber mais → Mobilado com serviços Arrendamento mobilado profissional: definição, condições, vantagens fiscais, diferenças face ao mobilado, e obrigações. Saber mais → LLI (Location à Loyer Intermédiaire) Arrendamento a renda intermédia: dispositivo de investimento locativo com TVA reduzida a 10% e crédito fiscal. Condições e vantagens fiscais. Saber mais → Girardin Dispositivo Girardin: investimento no ultramar com redução de imposto. Condições e vantagens fiscais. Saber mais → Denormandie Dispositivo Denormandie: redução de imposto para a compra e renovação de imóveis em determinadas zonas. Saber mais → Monument Historique Investimento num Monument Historique: vantagens fiscais excecionais para a restauração do património. Saber mais → ## Aviso As informações contidas neste artigo provêm das fontes oficiais referenciadas na secção "Fontes oficiais" no final da página. A Handee não pode ser responsabilizada por eventuais erros, omissões ou interpretações das informações apresentadas. Em caso de dúvida ou para qualquer questão específica à sua situação, convidamo-lo a consultar diretamente as fontes oficiais mencionadas (Service-Public.fr, economie.gouv.fr, Légifrance, BOFiP, etc.) ou a recorrer a um profissional qualificado (notário, consultor fiscal, revisor oficial de contas). A fiscalidade da nua-propriedade (IFI, IR, doação/sucessão) depende da natureza exata do usufruto (vitalício, temporário, legal, convencional…) e da sua situação. As condições de elegibilidade, as tabelas e as regras podem evoluir. Apenas as fontes oficiais fazem fé. ## Perguntas frequentes Que faut-il vérifier avant de choisir Nua-propriedade : investimento imobiliário desmembrado — Guia completo (2026) ? Guia completo 2026 sobre o investimento em nua-propriedade : desmembramento, funcionamento, fiscalidade (IFI, impostos locais), tabela oficial (CGI art. 669), encargos (Código Civil), riscos e checklist. Vérifiez ensuite les conditions d'éligibilité, le coût global, l'horizon de détention et les documents contractuels propres à votre projet. Comment utiliser ce guide pour préparer son projet ? Utilisez ce guide pour comparer les critères qui changent réellement votre décision, puis vérifiez les références officielles et les conditions applicables à votre situation avant de vous engager. ## Fontes oficiais Les informations de cet article sont reliées aux références publiques utiles pour vérifier les conditions et les démarches. - Usufruto, nua-propriedade, plena propriedade - Service-Public.fr Definições oficiais dos diferentes direitos de propriedade - Investir em nua-propriedade - economie.gouv.fr Guia oficial sobre as vantagens e limites do investimento em nua-propriedade - Tabela fiscal de usufruto - Service-Public.fr Simulador oficial para estimar o valor do usufruto e da nua-propriedade - CGI art. 669 - Tabela usufruto/nua-propriedade - Légifrance Artigo 669 do Código Geral de Impostos : tabela oficial de repartição - IFI e desmembramento - BOFiP Doutrina fiscal : IFI em caso de desmembramento de propriedade - Imposto predial e usufruto - BOFiP Doutrina fiscal : imposto predial em caso de usufruto (CGI art. 1400-II) - Código Civil art. 605 - Reparações de manutenção - Légifrance Artigo 605 do Código Civil : reparações a cargo do usufrutuário - Código Civil art. 606 - Grandes reparações - Légifrance Artigo 606 do Código Civil : grandes reparações a cargo do nu-proprietário ## HTML / llms.txt - [HTML](https://handee.fr/pt/achat-logement/investissement/nue-propriete) - [llms.txt](https://handee.fr/pt/achat-logement/investissement/nue-propriete/llms.txt)