# Monument Historique: инвестиции с исключительными налоговыми преимуществами — Полное руководство (2026) \| Handee > Руководство 2026 по налоговому режиму «Monuments Historiques»: условия (классификация/занесение в реестр/маркировка), обязательство на 15 лет, правила SCI, вычет расходов и затрат на реставрацию, дефицит, вычитаемый из общего дохода, открытие для публики, таблицы и официальные ссылки. Важно : режим «Monuments Historiques» — мощный инструмент, однако он жёстко регулируется (разрешение на работы, тип здания, порядок открытия для публики, обязательство по сохранению, правила владения…). Обязательно проконсультируйтесь с нотариусом и/или налоговым советником. ## Принцип режима (2026) Характер льготы Вычет расходов и затрат на работы Особый порядок для охраняемых (или имеющих знак качества) объектов в зависимости от того, приносят ли они доход и/или открыты ли для публики. Дефицит земельного дохода Зачёт в счёт общего дохода Дефицит земельного дохода, связанный с Monuments Historiques, может быть отнесён на общий доход без ограничения суммы (при соблюдении условий) и в ряде случаев может переноситься вплоть до 6-го года включительно. Цель Сохранение культурного наследия Налоговый режим направлен на защиту, реставрацию и популяризацию объектов, представляющих историческую ценность. ## Объекты, подпадающие под действие режима Специальный режим вычета земельных расходов применяется к категориям объектов, определённым налоговой администрацией. Категория Примеры / пояснения Официальный источник Объекты, классифицированные или внесённые в реестр Monuments Historiques Охрана в статусе MH (классификация или внесение в реестр) BOFiP — «Объекты, подпадающие под действие режима» Объекты, аккредитованные как «национальное наследие» (аккредитация бюджетного ведомства) Особая историческая/художественная ценность (аккредитация) BOFiP — «Объекты, подпадающие под действие режима» Объекты со знаком «Fondation du patrimoine» Знак присваивается на определённых условиях (положительное заключение UDAP) BOFiP — «Объекты, подпадающие под действие режима» Условия варьируются в зависимости от ситуации: объект, не приносящий никакого дохода, объект, приносящий доход, объект, открытый для публики (бесплатно или за плату), проживание собственника и т. д. Официальные таблицы (BOFiP) содержат операционную сводку. ## Ключевые условия (обязательство на 15 лет, форма владения, разделение) Обязательство по сохранению Применение специальных положений для объектов MH / со знаком качества обусловлено обязательством сохранять право собственности не менее 15 лет с момента приобретения. Форма владения: общий принцип / SCI Режим, как правило, предназначен для прямого владения\. Объекты, принадлежащие гражданским компаниям, не облагаемым корпоративным налогом, в принципе исключены, однако существуют исключения (доля жилья ≥ 75 %, некоммерческое культурное пространство, открытое для публики, участники одной семьи…). Разделение объекта Применение режима может быть исключено, если объект был разделён начиная с 1 января 2009 года, за исключением отдельных случаев (в частности, использование в жилых целях ≥ 75 % при соблюдении условий). Полезная привычка: проверяйте эти условия ещё на этапе структурирования сделки (договор, форма владения, назначение, график использования и т. д.). При инвестировании необходимо заранее просчитать последствия возможной продажи до истечения 15 лет. ## Открытие для публики: «налоговое» определение Открытие для публики непосредственно влияет на порядок применения отдельных вычетов. Налоговая администрация уточняет, когда объект считается «открытым для публики». Историческими объектами, открытыми для публики, считаются те, посещение которых открыто: не менее 50 дней в год (из которых 25 — нерабочие дни) в период с апреля по сентябрь включительно, либо не менее 40 дней в июле, августе и сентябре. Примечание: открытие для публики может быть бесплатным или платным — в зависимости от случая; налоговые последствия различаются (см. таблицы BOFiP). ## Вычеты: общая логика ### А. Когда объект не приносит никакого дохода Земельные расходы могут быть приняты к вычету из общего дохода собственника при соблюдении условий и в определённых пропорциях. - Размер вычета зависит в том числе от факта открытия для публики и наличия субсидий. - При такой конфигурации возможный избыток расходов не всегда образует переносимый дефицит (согласно таблице BOFiP). ### Б. Когда объект приносит доход Расходы и затраты на работы следуют логике «доходов от сдачи в аренду» со специальными правилами MH, а дефицит может быть отнесён на общий доход. - Расходы, покрытые за счёт доходов, вычитаются из дохода от аренды с учётом особенностей режима MH. - Возникший дефицит земельного дохода относится на общий доход без ограничения суммы; избыток может переноситься вплоть до 6-го года включительно (в предусмотренных случаях). Важно не путать: режим MH предусматривает вычет (уменьшает налогооблагаемую базу), а не «налоговую скидку» в виде процента, применяемого к сумме налога. Реальный эффект зависит от вашей предельной ставки налогообложения и индивидуальной ситуации (подоходный налог, доходы от аренды и т. д.). ## Таблицы (официальная сводка BOFiP) Приведённые ниже таблицы воспроизводят логику, описанную в сводке BOFiP (приложение RFPI). Они служат ориентиром: ваша конкретная ситуация должна быть проверена с учётом договора, назначения объекта и полученных разрешений. Источник: BOFiP — сводная таблица (Monuments Historiques) ### А. Классифицированный/внесённый в реестр объект, не приносящий дохода Типичный случай: объект не сдаётся в аренду и не эксплуатируется, возможно открыт для бесплатного посещения (или не открыт вовсе). Вид расходов Вычет из общего дохода Примечания (BOFiP) Субсидируемые работы по ремонту/техническому обслуживанию (за вычетом субсидии) 100 % Вычет в размере 100 % от суммы за вычетом субсидии. Прочие расходы (земельные и др.) 100 %, если объект открыт для публики 50 % в иных случаях Открытие для публики определяет допустимую пропорцию вычета. Превышение расходов — В случае превышения перенос на доходы последующих лет не предусмотрен (в данном конкретном случае). Источник: BOFiP — приложение «сводная таблица» (Monuments Historiques). ### Б. Объект со знаком «Fondation du patrimoine», не приносящий дохода и не открытый для публики Ситуация Вычет из общего дохода Примечания (BOFiP) Несубсидируемые расходы на техническое обслуживание/ремонт 50 % Увеличивается до 100 %, если субсидия составляет ≥ 20 % от суммы расходов. Превышение — В случае превышения перенос на доходы последующих лет не предусмотрен (в данном конкретном случае). Источник: BOFiP — приложение «сводная таблица» (Monuments Historiques). ### В. Объект, приносящий доход и занятый собственником (например, платные экскурсии) Подробные правила здесь более сложны (пропорциональное распределение площадей, расходы, связанные с правом посещения, паушальные скидки при наличии парка/сада и т. д.). Ниже приведена сводка принципов, указанных в таблице BOFiP. Элементы Налоговый порядок (сводка) Практические аспекты (BOFiP) Расходы, связанные с правом посещения/частичным открытием Вычет в размере 100 % (в зависимости от случая) Расходы категории «посещение» имеют приоритет. Прочие земельные расходы Вычет ограничен частью, доступной для публики Пропорциональный расчёт; практическое правило (напр. 75 % / 25 %) в зависимости от конфигурации. Дефицит земельного дохода Относится на общий доход без ограничения Возможный избыток может составить переносимый общий дефицит вплоть до 6-го года включительно (в предусмотренных случаях). Для данного сценария обращайтесь к полной таблице BOFiP и к вашему нотариусу: точные условия (скидки, точный коэффициент распределения, назначение помещений, расходы «посещение» и т. д.) существенно зависят от конкретной конфигурации. ## Чеклист «перед инвестированием» Статус и разрешения - Объект классифицирован / внесён в реестр / аккредитован / имеет знак качества (подтверждение) - Разрешения DRAC / требования охранного законодательства (по работам) - Сметы, договоры, календарный план и субсидии Юридическая структура - Обязательство по сохранению на 15 лет (возможность его выполнить) - Форма владения (прямое / SCI) + применимые исключения - Риск «разделения» и использование в жилых целях Налогообложение и использование - Объект с доходом или без? - Открытие для публики: условия (количество дней, период) - Реальный эффект на ваш подоходный налог (вычет ≠ налоговая скидка) Совет: запросите структурированное «налоговое досье» (статус, договор, обязательство на 15 лет, условия открытия, перечень допустимых расходов, субсидии, разбивка расходов по виду и назначению). Это наилучший способ обезопасить себя при проверке и оптимизировать налоговый зачёт. ## Другие инвестиционные решения В дополнение к Monument Historique или в качестве альтернативы ему существуют другие режимы, которые помогут вам инвестировать в недвижимость. LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) Аренда меблированного жилья: налоговые льготы, режимы налогообложения, условия и обязательства. Полное руководство с официальными источниками. Узнать больше → Меблированное жильё с услугами Профессиональная аренда меблированного жилья (LMP): определение, условия, налоговые преимущества, отличия от LMNP и обязательства. Узнать больше → «Голое» право собственности Инвестиции в недвижимость с разделением права собственности: определение, налоговые преимущества, сниженная цена приобретения, упрощённое управление и оптимизация наследственного планирования. Узнать больше → Аренда без мебели Аренда без мебели (немеблированная): классические арендные инвестиции. Налогообложение, преимущества, обязательства и отличия от меблированной аренды. Узнать больше → LLI (Location à Loyer Intermédiaire) Аренда по промежуточной ставке: программа арендных инвестиций со сниженной TVA 10 % и налоговым кредитом. Условия и налоговые преимущества. Узнать больше → Girardin Режим Girardin: инвестиции в заморские территории с налоговой скидкой. Условия и налоговые преимущества. Узнать больше → Denormandie Режим Denormandie: налоговая скидка при покупке и реновации недвижимости в определённых зонах. Узнать больше → ## Предупреждение Информация, содержащаяся в данной статье, получена из официальных источников, указанных в разделе «Официальные источники» в нижней части страницы. Handee не несёт ответственности за возможные ошибки, упущения или неточности в интерпретации представленной информации. В случае сомнений или при наличии вопросов, касающихся вашей конкретной ситуации, рекомендуем обращаться непосредственно к официальным источникам, указанным выше (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Ministère de la Culture и др.), либо к квалифицированному специалисту (налоговому консультанту, аудитору, нотариусу). Точные правила, применимые к вашей ситуации, зависят от статуса объекта (классифицированный/внесённый в реестр/со знаком качества), его использования (с доходом/без дохода, открытие для публики), юридической структуры (прямое владение/SCI), обязательства по сохранению и действующих нормативных актов. Условия допуска, тарифы и правила могут меняться. Юридическую силу имеют только официальные источники. ## Частые вопросы Que faut-il vérifier avant de choisir Monument Historique: инвестиции с исключительными налоговыми преимуществами — Полное руководство (2026) ? Руководство 2026 по налоговому режиму «Monuments Historiques»: условия (классификация/занесение в реестр/маркировка), обязательство на 15 лет, правила SCI, вычет расходов и затрат на реставрацию, дефицит, вычитаемый из общего дохода, открытие для публики, таблицы и официальные ссылки. Vérifiez ensuite les conditions d'éligibilité, le coût global, l'horizon de détention et les documents contractuels propres à votre projet. Comment utiliser ce guide pour préparer son projet ? Utilisez ce guide pour comparer les critères qui changent réellement votre décision, puis vérifiez les références officielles et les conditions applicables à votre situation avant de vous engager. ## Официальные источники Les informations de cet article sont reliées aux références publiques utiles pour vérifier les conditions et les démarches. - Impots.gouv.fr - Особые здания Определение открытия для публики, принципы - BOFiP - Охватываемые здания (MH, разрешение, маркировка Fondation du patrimoine) Условия приемлемости зданий - BOFiP - Сводная таблица режима (приложение RFPI) Обзор правил вычета - Légifrance - CGI (раздел «Налогооблагаемый доход») Условия 15 лет / SCI / разделы - Министерство культуры — налоговые механизмы Monument Historique, вычитаемый дефицит, общие условия ## HTML / llms.txt - [HTML](https://handee.fr/ru/achat-logement/investissement/monument-historique) - [llms.txt](https://handee.fr/ru/achat-logement/investissement/monument-historique/llms.txt)