# Nue-propriété : investissement immobilier démembré — Guide complet (2026) \| Handee > Komplett guide 2026 om investering i nue-propriété: démembrement, hur det fungerar, beskattning (IFI, lokala skatter), officiell tabell (CGI art. 669), kostnader (Code civil), risker och checklista. ## Översikt Att köpa en fastighet med naken äganderätt innebär att förvärva rätten att förfoga över fastigheten (sälja, ge bort, testamentera) medan en tredje part innehar nyttjanderätten (rätten att använda fastigheten och uppbära dess avkastning). När nyttjanderätten upphör återförenas full äganderätt automatiskt hos den nakne ägaren. Naken äganderätt är en långsiktig investering: ni accepterar avsaknaden av omedelbara intäkter i utbyte mot ett förvärv till reducerat pris och målet att uppnå "uppskjuten full äganderätt". Full äganderätt Förenar de 3 attributen: använda fastigheten, uppbära avkastningen och förfoga över fastigheten (sälja, ge bort…). Nyttjanderätt Rätten att använda fastigheten och att uppbära avkastningen (t.ex. hyror), utan att vara ägare. Nyttjanderätten är tidsbegränsad (fast löptid) eller livsvarig\. Naken äganderätt Rätten att förfoga över fastigheten (sälja den nakna äganderätten, ge bort, testamentera), men utan nyttjanderätt eller hyresintäkter så länge nyttjanderätten kvarstår. Nyckelpunkt: under delningen innehar nyttjanderättshavaren nyttjandet/avkastningen, och den nakne ägaren har den "uppskjutna äganderätten". När nyttjanderätten upphör återförenas full äganderätt automatiskt hos den nakne ägaren. ## Hur fungerar en investering med naken äganderätt ### A. Det vanligaste upplägget (tidsbegränsad nyttjanderätt) Ni förvärvar den nakna äganderätten, och en nyttjanderättshavare (ofta en institutionell hyresvärd i vissa program) innehar nyttjanderätten under en i avtalet fastställd löptid. - Under nyttjanderättstiden: ni uppbär inga hyror och bor inte i bostaden. - Förvaltning: nyttjanderättshavaren svarar för uthyrning/förvaltning och uppbär hyrorna. - Vid löptidens slut: ni återfår automatiskt full äganderätt (utan ytterligare "köpformalitet"). ### B. Det förmögenhetsrättsliga upplägget (livsvarig nyttjanderätt) Används ofta vid förmögenhetsöverföring: en person behåller nyttjanderätten livsvarigt och överlåter den nakna äganderätten (gåva, arv…). - Det skattemässiga värdet av nyttjanderätten / nakna äganderätten beror på nyttjanderättshavarens ålder (lagstadgad skatteskala). - Full äganderätt återförenas i princip vid nyttjanderättshavarens bortgång, utan ny beskattning "till följd av sammanförandet". ## Fördelar och begränsningar: för vem är detta lämpligt? Vanliga fördelar - Potentiellt lägre inköpspris (rabatt som ofta nämns beroende på löptid/strukturen i upplägget). - Uthyrningsförvaltning delegerad till nyttjanderättshavaren under perioden. - Löpande kostnader bärs i allmänhet av nyttjanderättshavaren. Begränsningar - Inga hyresintäkter under nyttjanderättstiden (inget kassaflöde). - Långsiktig placering: lägre likviditet (försäljning möjlig, men beror på marknaden). - Juridisk/kontraktuell risk om upplägget är bristfälligt utformat (kostnadsfördelning, renoveringar, försäkring…). Typiska målgrupper - Förmögenhetsuppbyggnad med en tidshorisont på 10–20 år+. - Pensionsförberedelse (återfå full äganderätt senare). - Förmögenhetsöverlåtelse (livsvarig nyttjanderätt). ## Vem betalar vad? (kostnader, renoveringar, lokala skatter) Den civilrättsliga logiken: nyttjanderättshavaren ansvarar för underhållsreparationer, medan den nakne ägaren ansvarar för större renoveringsarbeten, såvida inte de stora reparationerna beror på nyttjanderättshavarens bristande underhåll. Ämne Som princip Officiell grund (sammanfattning) Underhållsreparationer Nyttjanderättshavaren Nyttjanderättshavaren är endast skyldig att utföra underhållsreparationer. Större renoveringsarbeten (stomme) Den nakne ägaren Större reparationer uppräknas uttömmande (bärande väggar, valv, bjälkar, hela tak, diken, stödmurar/stängselmur…). Fastighetsskatt (TFPB) Nyttjanderättshavaren (beskattning i nyttjanderättshavarens namn) Vid nyttjanderätt fastställs fastighetsskatten i nyttjanderättshavarens namn (CGI art. 1400-II, BOFiP-doktrin). Intäkter / hyror Nyttjanderättshavaren Nyttjanderättshavaren kan uppbära intäkterna, den nakne ägaren inte, under nyttjanderättstiden. Observera: "som princip" innebär att ni alltid bör kontrollera avtalet (kontraktuell fördelning av vissa kostnader, bostadsrättsförening, försäkringar, etc.), inom ramen för tillämplig rätt. ## Skattemässiga riktmärken (2026): IR, IFI, gåva/arv ### A. Inkomstskatt (IR) Med naken äganderätt uppbär ni inga hyror under nyttjanderättstiden: det finns i allmänhet inga fastighetsinkomster att deklarera med anledning av den nakna äganderätten. - Nyttjanderättshavaren uppbär intäkterna och ansvarar för motsvarande beskattning, beroende på sin situation. - Er avkastningslogik är snarare förmögenhetsrättslig (framtida värde / återfående av full äganderätt). ### B. IFI (skatt på fastighetsförmögenhet) I princip beskattas nyttjanderättshavaren för IFI på fastighetens fulla marknadsvärde; den nakne ägaren har inget att deklarera, med förbehåll för undantag som föreskrivs i lag. - Princip: IFI riktar sig mot nyttjanderättshavaren (fulla marknadsvärdet), en logik som bekräftas av skatteförvaltningens doktrin. - Undantag: vissa "lagstadgade" nyttjanderätter eller specifika situationer kan leda till en fördelning (begränsade fall). ### C. Gåva / arv: beskattningsunderlag och officiell skatteskala Det skattemässiga värdet av naken äganderätt och nyttjanderätt fastställs enligt en lagstadgad skatteskala (CGI art. 669), särskilt beroende på nyttjanderättshavarens ålder vid livsvarig nyttjanderätt. - Skatteskalan används för att fastställa det beskattningsbara värdet vid vissa överlåtelser (stämpelskatt, gåva…) - Vid tidsbegränsad nyttjanderätt (fast löptid) föreskriver artikel 669 ett specifikt värderingsförfarande (23 % per 10-årsperiod, utan bråkdel, begränsat till det livsvarigsyftade värdet). Dessa riktmärken är de som fastställs i officiella texter; i praktiken bör varje transaktion valideras av en notarie / rådgivare, eftersom beskattningen också beror på den exakta typen av nyttjanderätt (livsvarig, tidsbegränsad, lagstadgad, avtalsenlig…) och er situation. ## Officiell skatteskala (CGI art. 669) Fördelningstabell för värdet mellan nyttjanderätt och naken äganderätt (livsvarig nyttjanderätt), samt regel för nyttjanderätt med fast löptid. Nyttjanderättshavarens ålder (livsvarig nyttjanderätt) Nyttjanderättens värde Naken äganderätts värde Under 21 fyllda år 90 % 10 % Under 31 fyllda år 80 % 20 % Under 41 fyllda år 70 % 30 % Under 51 fyllda år 60 % 40 % Under 61 fyllda år 50 % 50 % Under 71 fyllda år 40 % 60 % Under 81 fyllda år 30 % 70 % Under 91 fyllda år 20 % 80 % Över 91 fyllda år 10 % 90 % Nyttjanderätt med fast löptid (tidsbegränsad) En nyttjanderätt som upplåts för fast tid värderas till 23 % av det fulla marknadsvärdet för varje 10-årsperiod av löptiden (utan bråkdel och utan hänsyn till ålder), utan att överstiga värdet av en livsvarig nyttjanderätt. Officiell räknare För en snabb uppskattning kan ni använda den officiella räknaren (Service-Public) som baseras på skatteskalan. Öppna den officiella räknaren ## Risker & viktiga aspekter Marknadsrisk Fastighetens framtida värde är inte garanterat. Naken äganderätt är en långsiktig placering: avkastningen beror på fastighetsmarknaden vid tidpunkten för full äganderätt. Renoveringsrisk Större renoveringsarbeten är i princip den nakne ägarens ansvar. Kontrollera planerat underhållsnivå och kontraktuell kostnadsfördelning i bostadsrättsföreningen. Avtals-/uppläggningsrisk Nyttjanderättshavarens kvalitet, garantier, försäkring, regler för återlämnande vid upphörande, klausuler om kostnader och bostadsrättsförening: allt avgörs i avtalet. Råd: låt ett juridiskt ombud granska avtalsutkastet (eller programdokumentationen) och begär en tydlig tabell över "vem betalar vad" (bostadsrättsföreningsavgifter, renoveringar, försäkringar, skatter) med hänvisning till relevanta klausuler. ## Checklista innan köp Juridiskt - Nyttjanderättens art (tidsbegränsad / livsvarig) + löptid/slutdatum - Klausuler om återlämnande vid upphörande - Regler för försäljning av naken äganderätt (vid behov) Ekonomiskt - Pris på naken äganderätt vs. fulla marknadsvärdet - Mål (försäljning, framtida nyttjande, pension, förmögenhetsöverlåtelse) - Scenarier: marknad, renoveringar, vakans hos nyttjanderättshavaren (om relevant) Beskattning - Lokala skatter: beskattning i nyttjanderättshavarens namn i princip (fastighetsskatt) - IFI: principen om beskattning hos nyttjanderättshavaren (med undantag) - Förmögenhetsöverlåtelse: skatteskala (CGI art. 669) + notariestrategi ## Andra investeringslösningar Som komplement eller alternativ till naken äganderätt kan andra instrument hjälpa er att investera i fastigheter. LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) Möblerad uthyrning: skattefördelar, beskattningsregimer, villkor och skyldigheter. Komplett guide med officiella källor. Läs mer → Omöblerad uthyrning Omöblerad uthyrning: klassisk hyresinvestering. Beskattning, fördelar, skyldigheter och skillnader gentemot möblerad uthyrning. Läs mer → Möblerad serviceuthyrning Professionell möblerad uthyrning: definition, villkor, skattefördelar, skillnader gentemot LMP, och skyldigheter. Läs mer → LLI (Location à Loyer Intermédiaire) Uthyrning till mellanliggande hyra: hyresinvesteringsinstrument med reducerad TVA på 10 % och skattefordran. Villkor och skattefördelar. Läs mer → Girardin Girardin-instrumentet: investering i franska utomeuropeiska områden med skattereduktion. Villkor och skattefördelar. Läs mer → Denormandie Denormandie-instrumentet: skattereduktion för köp och renovering av fastigheter i utvalda zoner. Läs mer → Monument Historique Investering i ett Monument Historique: exceptionella skattefördelar för restaurering av kulturarvet. Läs mer → ## Friskrivning Informationen i denna artikel är hämtad från officiella källor som refereras i avsnittet "Officiella källor" längst ned på sidan. Handee kan inte hållas ansvarigt för eventuella fel, utelämnanden eller tolkningar av den presenterade informationen. Vid tveksamhet eller för frågor som är specifika för er situation rekommenderar vi er att direkt konsultera de officiella källorna som nämns (Service-Public.fr, economie.gouv.fr, Légifrance, BOFiP, etc.) eller att vända er till en kvalificerad yrkesperson (notarie, skatterådgivare, revisor). Beskattningen av naken äganderätt (IFI, IR, gåva/arv) beror på den exakta typen av nyttjanderätt (livsvarig, tidsbegränsad, lagstadgad, avtalsenlig…) och er situation. Villkor, skatteskalor och regler kan ändras. Endast officiella källor är bindande. ## Vanliga frågor Que faut-il vérifier avant de choisir Nue-propriété : investissement immobilier démembré — Guide complet (2026) ? Komplett guide 2026 om investering i nue-propriété: démembrement, hur det fungerar, beskattning (IFI, lokala skatter), officiell tabell (CGI art. 669), kostnader (Code civil), risker och checklista. Vérifiez ensuite les conditions d'éligibilité, le coût global, l'horizon de détention et les documents contractuels propres à votre projet. Comment utiliser ce guide pour préparer son projet ? Utilisez ce guide pour comparer les critères qui changent réellement votre décision, puis vérifiez les références officielles et les conditions applicables à votre situation avant de vous engager. ## Officiella källor Les informations de cet article sont reliées aux références publiques utiles pour vérifier les conditions et les démarches. - Usufruit, nue-propriété, plein propriété – Service-Public.fr Officiella definitioner av olika äganderätter - Investera i nue-propriété – economie.gouv.fr Officiell guide om fördelar och begränsningar med investering i nue-propriété - Skattetabell usufruit – Service-Public.fr Officiell kalkylator för att uppskatta värdet på usufruit och nue-propriété - CGI art. 669 – Tabell usufruit/nue-propriété – Légifrance Artikel 669 i allmänna skattelagstiftningen: officiell fördelningstabell - IFI och démembrement – BOFiP Skattedoktrin: IFI vid démembrement av äganderätt - Fastighetsskatt och usufruit – BOFiP Skattedoktrin: fastighetsskatt vid usufruit (CGI art. 1400-II) - Code civil art. 605 – Underhållsreparationer – Légifrance Artikel 605 i civillagen: reparationer som åligger usufruitier - Code civil art. 606 – Större reparationer – Légifrance Artikel 606 i civillagen: större reparationer som åligger nu-propriétaire ## HTML / llms.txt - [HTML](https://handee.fr/sv/achat-logement/investissement/nue-propriete) - [llms.txt](https://handee.fr/sv/achat-logement/investissement/nue-propriete/llms.txt)