نظرة عامة
يوجّه نظام مالرو إلى المودعين الذين يمولون ترميم مبنى قديم بالكامل داخل قطاع تراثي محمي. مقابل أعمال ترميم مقيدة بإحكام، يفتح الحق في خصم ضريبي محسوب على النفقات المؤهلة.
هو نظام موجه للاستثمار طويل المدى أكثر من كونه بحثاً عن عائد فوري، ويركز على استعادة قيمة عقار نوعي مع التزام بالإيجار العاري لمدة طويلة ومتابعة إدارية دقيقة.
نقطة مفصلية: الخصم يعتمد على المنطقة، ونوع الترخيص، وتقويم الأشغال، واحترام الالتزام الإيجاري.
المناطق والمباني المؤهلة
الإطار الأكثر شيوعاً يتعلق بالمباني الواقعة في موقع تراثي ملحوظ، خصوصاً عند تفعيل خطة صيانة وتثمين (PSMV) أو خطة تعزيز العمارة والتراث (PVAP).
- يجب أن يركز المشروع على ترميم كامل للمبنى أو الجزء المعني.
- الأشغال يجب أن تكون مرخّصة وتُتبع إدارياً حسب القواعد التراثية المطبقة.
- انتهت التوسعات QAD/NPNRU بعد مصروفات الدفعات المسددة بعد 31/12/2024، باستثناء الحالات المرتبطة بالتقويم القانوني للمشروع.
الخصم الضريبي: النسبة والسقف
يحسب الخصم عادة بمعدل 22% أو 30% وفق وضعية العقار ووثيقة التخطيط العمراني ذات الصلة. السقف عادة 400000 يورو للأشغال خلال أربع سنوات متتالية.
| وضعية المشروع | النسبة عادة | نقطة الانتباه |
|---|---|---|
| موقع تراثي ملحوظ مع PVAP أو عملية معادلة | 22% | التأكد من الترخيص ونوع النفقات المعتمد. |
| موقع تراثي ملحوظ مع PSMV معتمد أو عملية معادلة | 30% | تأكيد التصنيف والفترة الزمنية لتسديد الأشغال. |
إذا تجاوز الخصم الضريبة المستحقة، يمكن ترحيل الفائض ضمن شروط النصوص المطبقة.
الالتزام الإيجاري
يلتزم المالك بتأجير العقار العاري للإقامة الرئيسية لمدة لا تقل عن عشر سنوات. يجب تنفيذ الإيجار في المدة المحددة بعد إتمام الأشغال.
- الإيجار المفروش لا يدخل ضمن مخطط مالرو التقليدي.
- لا يمكن تأجير العقار لمستفيد ينتمي لنفس العائلة الضريبية.
- الشغور أو البيع المبكر أو الإخلال بالالتزام يمكن أن يعرّض المزايا الضريبية للإلغاء.
نفقات وأشغال للمراجعة
ليست كل النفقات مؤهلة تلقائياً. يجب تمييز أعمال الترميم التي تدخل ضمن النظام عن النفقات الملحقة وسعر الأرض والمصاريف الخاضعة لنظم أخرى.
- الاحتفاظ بالترخيصات، الفواتير، طلبات التمويل ومستندات الدفعات.
- مراجعة حصة الأرض والبناء والأشغال ضمن الهيكلة المقترحة.
- التحقق من توافق الجدول الضريبي والتسليم والتصريح وبدء التأجير.
قائمة فحص قبل الاستثمار
- تحديد المنطقة التراثية والمرجع القانوني المعتمد بدقة.
- التحقق من النسبة المعلنة على أساس القاعدة القانونية للمشروع.
- مقارنة السعر الإجمالي مع السوق المحلية بعد الإنتهاء من الأشغال.
- محاكاة التدفق النقدي، الدفعات، والميزة الضريبية سنةً بسنة.
- تقدير عشر سنوات الإيجار العاري والسيولة المتوقعة عند إعادة البيع.
الأسئلة المتكررة
هل مالرو مناسب لكل المستثمرين؟
لا، يخص في العادة المساهمين أصحاب معدلات ضريبية مرتفعة والذين يمكنهم تحمل مشروع تراثي مع أشغال وجداول إدارية ومتابعة طويلة.
هل يمكن التأجير مفروشاً ضمن نظام مالرو؟
الإطار الضريبي مبني على الإيجار العاري للإقامة الرئيسية، لذلك الإيجار المفروش لا يطابق التزام مالرو التقليدي.
هل السقف 400000 يطبق كل سنة؟
لا، يُحتسب السقف على فترة أربع سنوات متتالية للنفقات المؤهلة.