Důležité upozornění (sazby 2026)
K 1. lednu 2026 Service-Public uvádí, že některé limity (nájemné/příjmy) platné pro rok 2026 dosud nebyly zveřejněny. Tato stránka proto uvádí:
- stabilní pravidla pro rok 2026 (podmínky, stavební práce, lhůty, sazby, investiční limity, zóny/obce atd.);
- a u číselných sazeb poslední oficiálně zveřejněné částky (2025), jasně označené.
Období způsobilosti (operace)
do 31. prosince 2027
K čemu slouží systém Denormandie?
Denormandie je mechanismus slevy na dani z příjmu určený k podpoře koupě staré nemovitosti (nebo nebytového prostoru přeměněného na bydlení) s následnou rekonstrukcí, za účelem jejího pronájmu na dobu závazku. Cílem je podpořit renovaci starého bytového fondu a nabídku bytů s regulovaným nájemným v určitých obcích.
Typ výhody
Sleva na dani z příjmu (IR)
Délka závazku
6 / 9 / 12 let
Nemovitost
Stará + stavební práce (nebo přeměněný prostor)
Podmínky způsobilosti (reference 2026)
A. Charakter nemovitosti
- Stará nemovitost, na níž jsou prováděny stavební úpravy, nebo nebytový prostor přeměněný na obytné účely.
- Stavební práce musí představovat nejméně 25 % celkových nákladů operace.
(Celkové náklady operace: pořízení + stavební práce, dle způsobů používaných daňovou správou.)
B. Období investice
- Operace uskutečněné od 28. března 2019 do 31. prosince 2027.
- V roce 2026 jste tedy v okně způsobilosti, pokud vaše operace splňuje podmínky a lhůty.
C. Poloha (obce / společenství vlastníků)
- Nemovitost musí být umístěna v způsobilé obci (Action Cœur de Ville, ORT, s významnou potřebou revitalizace),
- nebo ve společenství vlastníků v závažných obtížích (např. prozatímní správa / ORCOD).
D. Lhůty pro stavební práce
- Stavební práce musí být dokončeny nejpozději 31. prosince 2. roku následujícího po nabytí.
Příklad (oficiální): nabytí v únoru 2026 → stavební práce dokončeny nejpozději 31. prosince 2028.
Stavební práce: pravidla & příklady
V rámci Denormandie musíte provést stavební práce splňující správní kritéria. Logika je dvojí: renovovat (stará nemovitost) a zlepšovat (kvalitu / energetickou náročnost / plochu).
Možnost 1 — Zlepšení energetického štítku
- Práce zlepšující energetický štítek o nejméně 20 %
- Nejméně 30 % pro rodinné domy
U těchto prací se doporučuje využít certifikovaného odborníka RGE (správní informace).
Možnost 2 — Nejméně 2 kategorie stavebních prací
Provést nejméně 2 typy z následujících:
- Výměna kotle
- Zateplení půdního prostoru
- Zateplení stěn
- Výměna zdroje teplé vody
- Zateplení oken
Možnost 3 — Vytvoření nové obytné plochy
- Vytvoření nové obytné plochy (uváděné příklady: balkon, terasa, garáž…)
Připomenutí: stavební práce musí představovat nejméně 25 % celkových nákladů operace.
Výše slevy na dani Denormandie
Sleva na dani se počítá z čisté pořizovací ceny (nabytí + výdaje na renovaci) a závisí na délce závazku pronájmu (metropole).
| Délka závazku pronájmu | Sazba slevy (metropole) | Rychlý přehled |
|---|---|---|
| 6 let | 12 % | Sleva rozložená na celou dobu |
| 10 let | 18 % | Delší závazek, vyšší výhoda |
| 12 let | 21 % | Maximální sazba |
Investiční limity
- Základ omezen na maximálně 300 000 € investice.
- Doplňkový limit 5 500 € za m² obytné plochy.
- Je třeba zohlednit globální strop daňových výhod (daňové odpočty).
Nekumulovatelnost
Denormandie nelze kombinovat s některými jinými systémy pronájmu (např. Loc'Avantages), podle správních pravidel uvedených ministerstvem hospodářství.
Pravidla pronájmu (hlavní povinnosti)
A. Typ pronájmu
- Nemovitost musí být pronajata nezařízená (bez nábytku).
- Nemovitost musí být pronajata jako hlavní bydliště.
B. Lhůty pro zahájení pronájmu
- Nemovitost musí být pronajata nejpozději do 1 roku od dokončení stavby nebo od jejího nabytí (dle situace).
C. Výběr nájemce
- Nájemce nesmí být součástí vaší daňové domácnosti.
- Jeho příjmy musí splňovat limity (sazby).
D. Omezené nájemné
- Nájemné (bez poplatků) musí dodržovat limit dle zóny (A bis, A, B1, B2/C…).
- Sazby jsou (zpravidla) každoročně aktualizovány.
Zobrazit správní reference (pronájem, lhůty, stavební práce)
- Stavební práce: energetický zisk nebo balíček prací, nebo vytvoření nové obytné plochy (s prahem 25 %).
- Stavební práce dokončeny nejpozději 31. prosince 2. roku po nabytí.
- Pronájem nezařízený, hlavní bydliště, ve lhůtách; nájemce mimo daňovou domácnost; limity nájemného a příjmů.
Reference: Service-Public (karta Denormandie)
Sazby (limity) — stav 2026 + poslední oficiální částky
Stav 2026: Service-Public upřesňuje, že k 01/01/2026 některé limity platné pro investici realizovanou v roce 2026 dosud nejsou známy a budou později zveřejněny/aktualizovány.
Zobrazit oficiální zmínku na Service-Public
Poslední oficiálně zveřejněné limity (rok 2025) — nájemné (m²) a příjmy (metropole)
Limity měsíčního nájemného 2025 (€/m², bez poplatků) — zóny
Reference: BOFiP (sazba RFPI, Duflot/Pinel metropole) — použito jako základ pro omezení
| Zóna | Limit 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Limity příjmů 2025 (RFR 2023) — metropole
Reference: Service-Public (tabulka "nájemní smlouva uzavřená v roce 2025")
| Daňová domácnost | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Svobodná osoba | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Pár | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 vyživovaná osoba | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 vyživované osoby | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 vyživované osoby | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 vyživované osoby | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Příplatek / každá další osoba | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Praktická rada: pro zjištění zóny (A, A bis, B1, B2 nebo C) použijte oficiální simulátor: Zjistit zónu své obce
Praktický kontrolní seznam (2026)
Před koupí
- Ověřit obec (oficiální simulátor Denormandie).
- Potvrdit strategii stavebních prací: energetický zisk / balíček prací / vytvoření nové obytné plochy.
- Odhadnout, zda stavební práce dosahují ≥ 25 % celkových nákladů.
- Připravit nabídky a harmonogram (lhůty dokončení prací).
Po koupi
- Zahájit stavební práce a uchovávat veškeré doklady (nabídky, faktury, osvědčení).
- Dodržet termín: dokončení prací nejpozději 31/12 2. roku po nabytí.
- Pronajmout nezařízené (hlavní bydliště) ve stanovené lhůtě.
- Uplatňovat limity nájemného a ověřit příjmy nájemce.
Daňové přiznání a doklady k uchování
Uchovávejte zejména: nájemní smlouvu, daňové přiznání nájemce, souhrnnou poznámku o stavebních pracích a částkách, doklady o pracích. Postup při podání přiznání je podrobně popsán na stránkách ministerstva hospodářství.
FAQ
Je systém platný i v roce 2026?
Ano, pokud vaše operace splňuje podmínky a spadá do období způsobilosti stanoveného správou (do 31/12/2027). Reference: Service-Public a ministerstvo hospodářství.
Co znamená "stavební práce ≥ 25 % celkových nákladů"?
To znamená, že výše stavebních prací musí představovat nejméně 25 % celkové operace (nabytí + práce), dle způsobů uplatňovaných správou. Reference: Service-Public.
Jsou limity nájemného/příjmů pro rok 2026 již známy?
Service-Public uvádí, že k 01/01/2026 některé limity platné pro rok 2026 dosud nejsou známy a budou zveřejněny/aktualizovány. Do té doby jsou zde jako nejaktuálnější číselná reference uvedeny sazby 2025 (Service-Public + BOFiP).
Další investiční možnosti
Jako doplněk nebo alternativa k Denormandie vám mohou pomoci další systémy při investování do nemovitostí.
LMNP (Neprofesionální pronájem zařízeného bytu)
Pronájem zařízeného bytu: daňové výhody, daňové režimy, podmínky a povinnosti. Kompletní průvodce s oficiálními zdroji.
Zařízený pronájem se službami
LMP Profesionální pronájem zařízeného bytu: definice, podmínky, daňové výhody, rozdíly oproti LMNP a povinnosti.
Holé vlastnictví (nue-propriété)
Rozdělené vlastnictví nemovitosti: definice, daňové výhody, snížená pořizovací cena, zjednodušená správa a dědická optimalizace.
Nezařízený pronájem
Nezařízený pronájem (bez nábytku): klasická investice do pronájmu. Zdanění, výhody, povinnosti a rozdíly oproti zařízenému pronájmu.
LLI (Pronájem za střední nájemné)
LLI Pronájem za střední nájemné: systém investičního pronájmu se sníženou TVA 10 % a daňovým kreditem. Podmínky a daňové výhody.
Girardin
Systém Girardin: investice v zámořských územích se slevou na dani. Podmínky a daňové výhody.
Monument Historique
Investice do Monument Historique: výjimečné daňové výhody pro obnovu kulturního dědictví.
Upozornění
Informace obsažené v tomto článku pocházejí z oficiálních zdrojů uvedených v části "Oficiální zdroje" v dolní části stránky. Handee nenese odpovědnost za případné chyby, opomenutí nebo nesprávný výklad prezentovaných informací.
V případě pochybností nebo konkrétních otázek týkajících se vaší situace vám doporučujeme obrátit se přímo na uvedené oficiální zdroje (Service-Public, Ministerstvo hospodářství, BOFiP, France Rénov', ANCT atd.) nebo se poradit s kvalifikovaným odborníkem (notář, účetní, daňový poradce).
Přesná pravidla platná pro váš případ závisí na způsobilé obci, druhu stavebních prací, dodržení lhůt, limitech nájemného/příjmů, délce závazku a platných předpisech. Podmínky způsobilosti, sazby a pravidla se mohou měnit. Závazné jsou pouze oficiální zdroje.