Location nue : le cadre essentiel
La location nue porte sur un logement loué sans le mobilier nécessaire à une occupation immédiate. Le bail d'habitation constitue généralement la résidence principale du locataire et relève de la loi du 6 juillet 1989. Sa durée est en principe de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, avec des règles précises de congé, de dépôt de garantie et de révision du loyer.
Micro-foncier ou régime réel
| Régime | Principe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire sur les loyers bruts lorsque les conditions et le plafond de recettes sont respectés. | Les charges réelles ne sont pas déduites séparément. |
| Régime réel | Déduction des charges justifiées : intérêts d'emprunt, gestion, assurance, taxe foncière hors charges récupérables et certains travaux. | L'option engage pour la durée légale et demande une déclaration détaillée. |
Comprendre le déficit foncier
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, un déficit foncier peut apparaître. La part issue de dépenses autres que les intérêts d'emprunt peut, dans la limite légale, être imputée sur le revenu global. Le solde et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers selon les règles en vigueur.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas traités comme les dépenses de réparation et d'entretien. Les factures et la qualification exacte des travaux sont donc déterminantes.
Obligations du bailleur
- Fournir un logement décent et conforme au calendrier de performance énergétique.
- Remettre les diagnostics, l'état des risques et les documents de copropriété requis.
- Utiliser un bail conforme et distinguer charges récupérables et non récupérables.
- Respecter l'encadrement des loyers lorsqu'il s'applique dans la commune.
- Donner congé uniquement dans les formes, délais et motifs autorisés.
Mesurer le rendement net
Partez du loyer hors charges réellement soutenable, puis retranchez vacance, gestion, assurance, taxe foncière, copropriété non récupérable, entretien, impôt et financement. Testez également une relocation plus lente ou une baisse de loyer : l'équilibre doit rester acceptable sans hypothèse parfaite.
Checklist avant la mise en location
- Comparer le prix d'achat aux ventes récentes du quartier.
- Vérifier la demande, le loyer autorisé et le diagnostic énergétique.
- Lire les procès-verbaux de copropriété et chiffrer les travaux futurs.
- Comparer micro-foncier et réel avec votre situation fiscale.
- Prévoir une réserve pour vacance, impayés et réparations.