Important (barèmes 2026)
Au 1er janvier 2026, Service-Public indique que certains plafonds (loyers/ressources) applicables en 2026 ne sont pas encore publiés. Cette page présente donc :
- les règles 2026 stables (conditions, travaux, délais, taux, plafonds d'investissement, zones/communes, etc.) ;
- et, pour les barèmes chiffrés, les derniers montants officiellement publiés (2025), clairement identifiés.
Période d'éligibilité (opérations)
jusqu'au 31 décembre 2027
À quoi sert le dispositif Denormandie ?
Le Denormandie est un mécanisme de réduction d'impôt sur le revenu destiné à encourager l'achat d'un logement ancien (ou d'un local transformé en habitation) suivi de travaux d'amélioration, afin de le mettre en location sur une durée d'engagement. L'objectif est de favoriser la rénovation du parc ancien et l'offre de logements à loyers encadrés dans certaines communes.
Type d'avantage
Réduction d'impôt IR
Durées
6 / 9 / 12 ans
Logement
Ancien + travaux (ou local transformé)
Conditions d'éligibilité (références 2026)
A. Nature du bien
- Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou local transformé en usage d'habitation.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
(Coût total de l'opération : acquisition + travaux, selon les modalités utilisées par l'administration fiscale.)
B. Période d'investissement
- Opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
- En 2026, vous êtes donc dans la fenêtre d'éligibilité si votre opération respecte les conditions et délais.
C. Localisation (communes / copropriétés)
- Le logement doit être situé dans une commune éligible (Action Cœur de Ville, ORT, besoin de réhabilitation important),
- ou dans une copropriété en grave difficulté (ex. administration provisoire / ORCOD).
D. Délais de travaux
- Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
Exemple (officiel) : acquisition en février 2026 → travaux terminés au plus tard le 31 décembre 2028.
Travaux : règles & exemples
En Denormandie, vous devez réaliser un type de travaux répondant aux critères administratifs. La logique est double : rénover (logement ancien) et améliorer (qualité / performance / surfaces).
Option 1 — Gain de Label énergétique
- Travaux améliorant la Label énergétique de 20 % au moins
- 30 % au moins pour les logements individuels
Pour ces travaux, le recours à un professionnel certifié RGE est recommandé (information administrative).
Option 2 — Au moins 2 catégories de travaux
Réaliser au moins 2 types parmi :
- Changement de chaudière
- Isolation des combles
- Isolation des murs
- Changement de production d'eau chaude
- Isolation des fenêtres
Option 3 — Création de surface habitable nouvelle
- Création de surface habitable nouvelle (exemples mentionnés : balcon, terrasse, garage…)
Rappel : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Montant de la réduction d'impôt Denormandie
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient net (acquisition + dépenses de rénovation) et dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer (métropole).
| Durée d'engagement de location | Taux de réduction (métropole) | Lecture rapide |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | Réduction étalée sur la durée |
| 9 ans | 18 % | Engagement plus long, avantage plus élevé |
| 12 ans | 21 % | Taux maximal |
Plafonds d'investissement
- Base plafonnée à 300 000 € d'investissement maximum.
- Plafond complémentaire de 5 500 € par m² de surface habitable.
- Prendre en compte le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales).
Non-cumul
Le Denormandie n'est pas cumulable avec certains autres dispositifs d'investissement locatif (ex. Loc'Avantages), selon les règles administratives indiquées par le ministère de l'Économie.
Règles de location (obligations principales)
A. Type de location
- Le logement doit être loué nu (non meublé).
- Le logement doit être loué comme résidence principale.
B. Délais de mise en location
- Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition (selon la situation).
C. Choix du locataire
- Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
- Ses ressources doivent respecter des plafonds (barèmes).
D. Loyer plafonné
- Le loyer (hors charges) doit respecter un plafond selon la zone (A bis, A, B1, B2/C…).
- Les barèmes sont révisés (généralement) chaque année.
Voir les références administratives (location, délais, travaux)
- Travaux : gain énergétique ou bouquet de travaux, ou création de surface habitable (avec seuil 25 %).
- Travaux terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
- Location nue, résidence principale, dans les délais ; locataire hors foyer fiscal ; plafonds de loyer et de ressources.
Référence : Service-Public (fiche Denormandie)
Barèmes (plafonds) — statut 2026 + derniers montants officiels
Statut 2026 : Service-Public précise qu'au 01/01/2026, certains plafonds applicables pour un investissement réalisé en 2026 ne sont pas encore connus et seront publiés/actualisés ensuite.
Voir la mention officielle sur Service-Public
Derniers plafonds officiellement publiés (année 2025) — loyers (m²) et ressources (métropole)
Plafonds de loyer mensuel 2025 (€/m², hors charges) — zones
Référence : BOFiP (barème RFPI, Duflot/Pinel métropole) — utilisé comme base pour l'encadrement
| Zone | Plafond 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Plafonds de ressources 2025 (RFR 2023) — métropole
Référence : Service-Public (table "bail conclu en 2025")
| Foyer fiscal | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Majoration / personne supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Conseil pratique : pour connaître la zone (A, A bis, B1, B2 ou C), utilisez le simulateur officiel : Connaître la zone de sa commune
Checklist pratique (2026)
Avant l'achat
- Vérifier la commune (simulateur officiel Denormandie).
- Valider la stratégie travaux : gain énergétique / bouquet / création de surface habitable.
- Estimer si les travaux atteignent bien ≥ 25 % du coût total.
- Préparer devis et planning (délais de fin de travaux).
Après l'achat
- Lancer les travaux et conserver tous justificatifs (devis, factures, attestations).
- Respecter la date limite : fin des travaux au plus tard le 31/12 de la 2e année suivant l'acquisition.
- Mettre en location nue (résidence principale) dans le délai requis.
- Appliquer plafonds de loyer et vérifier ressources du locataire.
Déclaration et pièces à conserver
Conservez notamment : bail, avis d'imposition du locataire, note récapitulative des travaux et montants, justificatifs des travaux. Les modalités déclaratives sont détaillées sur la page du ministère de l'Économie.
FAQ
Le dispositif est-il bien valable en 2026 ?
Oui, si votre opération respecte les conditions et s'inscrit dans la période d'éligibilité indiquée par l'administration (jusqu'au 31/12/2027). Référence : Service-Public et ministère de l'Économie.
Que signifie "travaux ≥ 25 % du coût total" ?
Cela signifie que le montant des travaux doit représenter au moins 25 % de l'opération globale (acquisition + travaux), selon les modalités appliquées par l'administration. Référence : Service-Public.
Les plafonds 2026 de loyers/ressources sont-ils déjà connus ?
Service-Public indique qu'au 01/01/2026, certains plafonds applicables en 2026 ne sont pas encore connus et seront publiés/actualisés. En attendant, la référence la plus récente chiffrée présentée ici est celle des barèmes 2025 (Service-Public + BOFiP).
Autres solutions d'investissement
En complément ou en alternative au Denormandie, d'autres dispositifs peuvent vous aider à investir dans l'immobilier.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Location meublée : avantages fiscaux, régimes d'imposition, conditions et obligations. Guide complet avec sources officielles.
Meublé service
Location Meublée Professionnelle : définition, conditions, avantages fiscaux, différences avec le LMNP, et obligations.
Nue-propriété
Investissement immobilier démembré : définition, avantages fiscaux, prix d'acquisition réduit, gestion simplifiée, et optimisation successorale.
Location nue
Location nue (non meublée) : investissement locatif classique. Fiscalité, avantages, obligations et différences avec la location meublée.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Location à Loyer Intermédiaire : dispositif d'investissement locatif avec TVA réduite à 10% et créance d'impôt. Conditions et avantages fiscaux.
Girardin
Dispositif Girardin : investissement dans l'outre-mer avec réduction d'impôt. Conditions et avantages fiscaux.
Monument Historique
Investissement dans un Monument Historique : avantages fiscaux exceptionnels pour la restauration du patrimoine.
Avertissement
Les informations contenues dans cet article sont issues des sources officielles référencées dans la section "Sources officielles" en bas de page. Handee ne saurait être tenu responsable d'éventuelles erreurs, omissions ou interprétations des informations présentées.
En cas de doute ou pour toute question spécifique à votre situation, nous vous invitons à consulter directement les sources officielles mentionnées (Service-Public, Ministère de l'Économie, BOFiP, France Rénov', ANCT, etc.) ou à vous rapprocher d'un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller fiscal).
Les règles exactes applicables à votre cas dépendent de la commune éligible, du type de travaux, du respect des délais, des plafonds de loyers/ressources, de la durée d'engagement et des textes en vigueur. Les conditions d'éligibilité, les barèmes et les règles peuvent évoluer. Seules les sources officielles font foi.
