⚠️ Dispositif terminé
Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. Il n'est plus possible de réaliser de nouveaux investissements bénéficiant de ce dispositif depuis le 1er janvier 2023.
Si vous avez investi avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier des avantages fiscaux sous réserve de respecter toutes les conditions d'engagement. Pour les logements en état futur d'achèvement, l'achèvement devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2025.
Important : ce document décrit le dispositif tel qu'il existe dans les textes et commentaires officiels publiés en 2022. Pour les opérations postérieures, vérifiez les règles en vigueur.
L'essentiel (référentiel 2022)
Période d'investissement
01/01/2009 → 31/12/2022
Selon le BOFiP, l'avantage s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.
Taux (investissements depuis 2013)
11 %
Le BOFiP indique un taux fixé à 11 % pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2013 (jusqu'au 31/12/2022).
Durée & étalement
10 ans
Réduction répartie sur 9 années, à raison d'1/9 par an, avec un engagement de location à l'exploitant.
Logements et structures éligibles (BOFiP 2022)
Selon le BOFiP (version publiée le 27/06/2022), les logements doivent être situés dans l'une des structures ci-dessous. Les résidences de tourisme classées sont mentionnées, avec une exclusion à compter du 01/01/2017 (hors dispositions transitoires).
| Structures / résidences | Éligibilité au dispositif (référentiel 2022) | Remarques |
|---|---|---|
| Établissement accueillant des personnes âgées | Oui | Établissements sociaux ou médico-sociaux (références CASF citées au BOFiP). |
| Établissement accueillant des adultes handicapés | Oui | Structures définies par le CASF (références citées au BOFiP). |
| Soins de longue durée avec hébergement | Oui | Structures relevant du code de la santé publique (référence citée au BOFiP). |
| Résidence avec services pour personnes âgées / handicapées | Oui | Sous conditions d'agrément « qualité » ou autorisation (références citées au BOFiP). |
| Accueil familial salarié (groupement de coopération) | Oui | Affecté à l'accueil familial salarié (références CASF citées au BOFiP). |
| Résidence avec services pour étudiants | Oui | Explicitement mentionnée comme éligible au BOFiP (2022). |
| Résidence de tourisme classée | Exclusion à partir du 01/01/2017 (hors transitoire) | Le BOFiP prévoit des dispositions transitoires pour opérations engagées au plus tard le 31/12/2016. |
Conditions principales (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Les produits tirés de la location doivent être imposés en BIC (location meublée exercée à titre non professionnel).
Bail à l'exploitant
Le propriétaire s'engage à louer le logement meublé à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.
Durée minimale
Engagement de location à l'exploitant pour une durée minimale de 10 ans.
Le BOFiP précise aussi que, contrairement à certains autres dispositifs, la réduction d'impôt n'est soumise à aucun zonage et qu'il n'existe ni plafond de loyer ni plafond de ressources de l'occupant.
Paramètres officiels (référentiel 2022)
Le tableau ci-dessous synthétise les paramètres explicitement décrits dans les commentaires BOFiP publiés en 2022.
| Paramètre | Règle (2022) | Commentaire pratique |
|---|---|---|
| Taux (investissements depuis 01/01/2013) | 11 % | Appliqué au prix de revient retenu (dans la limite de la base). |
| Base annuelle maximale | 300 000 € | Plusieurs logements possibles la même année, mais la base globale est plafonnée à 300 000 €. |
| Répartition dans le temps | 10 ans (1/9 par an) | Chaque année : imputation d'un neuvième du montant total. |
| Report si impôt insuffisant | Jusqu'à la 6e année incluse | Si la fraction annuelle excède l'impôt dû, le solde est reportable sur l'IR des années suivantes (priorité aux plus anciennes). |
| Primo-fait générateur (exemples) | Selon la nature de l'investissement | Neuf achevé : année d'acquisition ; VEFA : année d'achèvement ; réhabilitation : règles spécifiques (tableau BOFiP). |
Exemple simple : pour un investissement éligible (depuis 2013) retenu sur une base de 200 000 €, la réduction totale est de 22 000 € (11 %), imputée à raison d'environ 2 444 € par an pendant 10 ans (hors report).
Situation au regard de la TVA (base de calcul)
Le BOFiP 2022 précise que, pour les résidences/établissements répondant aux conditions d'imposition à la TVA (référence à l'article 261 D, 4° du CGI), la TVA est généralement exclue de la base de la réduction d'impôt lorsqu'elle est, le plus souvent, récupérée par le propriétaire-bailleur.
À retenir : la question TVA dépend du régime TVA applicable à l'exploitation (conditions de TVA, prestations, etc.). Pour un cas concret, faites valider le traitement de la TVA (et donc la base de réduction) par votre conseiller fiscal / expert-comptable.
Non-cumul et plafonnement des avantages fiscaux
Règles de non-cumul (BOFiP)
Le BOFiP indique des exclusions de cumul, notamment avec certains dispositifs d'investissements locatifs outre-mer, et précise également une exclusivité avec la réduction liée aux travaux de réhabilitation des résidences de tourisme classées (selon conditions).
Plafonnement global (niches fiscales)
Le BOFiP rappelle l'application du plafonnement global des avantages fiscaux (plafond de 10 000 €).
Conseil : si vous cumulez plusieurs réductions/crédits d'impôt, demandez une simulation globale (plafond 10 000 €) afin d'éviter les surprises.
FAQ pratique
Peut-on investir dans plusieurs logements la même année ?
Oui : le BOFiP précise que plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction la même année, mais la base globale retenue est plafonnée à 300 000 € au titre d'une année d'imposition.
La réduction dépend-elle d'un zonage, d'un plafond de loyer ou de ressources ?
Le BOFiP indique que la réduction n'est soumise à aucun zonage, et qu'il n'y a ni plafond de loyer ni plafond de ressources de l'occupant.
Que se passe-t-il si ma fraction annuelle dépasse mon impôt ?
Le BOFiP prévoit un report : la fraction non imputée peut être imputée sur l'impôt des années suivantes, jusqu'à la 6e année incluse (avec imputation prioritaire des plus anciennes).
Autres solutions d'investissement
Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Censi-Bouvard n'est plus accessible pour les nouveaux investissements. D'autres dispositifs peuvent être envisagés pour l'investissement locatif meublé :
Meublé
Location Meublée Non Professionnelle sans dispositif spécifique : avantages fiscaux, régimes d'imposition, conditions et obligations.
LMP (Meublé service)
Location Meublée Professionnelle : définition, conditions, avantages fiscaux, différences avec le LMNP, et obligations.
Location nue
Investissement locatif classique avec revenus fonciers.
Avertissement
Les informations contenues dans cet article sont issues des sources officielles référencées dans la section "Sources officielles" en bas de page. Handee ne saurait être tenu responsable d'éventuelles erreurs, omissions ou interprétations des informations présentées.
En cas de doute ou pour toute question spécifique à votre situation, nous vous invitons à consulter directement les sources officielles mentionnées (BOFiP, Légifrance, etc.) ou à vous rapprocher d'un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller fiscal).
Le dispositif Censi-Bouvard ayant pris fin le 31 décembre 2022, les informations présentées sont de nature historique. Les investisseurs ayant investi avant cette date doivent respecter leurs engagements et les délais d'achèvement pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux. Le traitement fiscal (TVA, BIC, non-cumul, plafonnement des niches, fait générateur, etc.) dépend du montage exact et de votre situation. Pour sécuriser un cas réel, faites valider par un notaire, un conseiller fiscal ou un expert-comptable. Seules les sources officielles font foi.
