⚠️ Dispositif terminé
Le dispositif Pinel + a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible de réaliser de nouveaux investissements bénéficiant de ce dispositif depuis le 1er janvier 2025.
Si vous avez investi avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier des avantages fiscaux sous réserve de respecter toutes les conditions d'engagement.
Important : Pinel+ = Pinel à "taux plein" sous réserve de respecter des critères de qualité (décret) ou d'être situé en QPV. Si ces critères ne sont pas remplis, on bascule vers les taux réduits du Pinel 2024 (non détaillés ici, car ce guide est Pinel+ uniquement).
Taux de réduction d'impôt Pinel+ (acquisition 2024)
Pour Pinel+, l'administration indique que le dispositif conserve « les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023 », sous réserve de respecter des critères plus élevés (qualité d'usage + Label énergétique/environnementale).
| Durée d'engagement de location | Réduction totale (Pinel+) | Lecture pratique |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % / an pendant 6 ans |
| 10 ans | 18 % | 2 % / an pendant 10 ans |
| 12 ans (avec prorogation) | 21 % | 2 % / an pendant 10 ans + 1 % / an de la 10e à la 12e année |
Ces taux "plein" correspondent aux taux historiques du Pinel, rappelés dans la doctrine fiscale (BOFiP) et dans la documentation fiscale (brochure). En Pinel+, l'accès à ces taux est conditionné aux critères renforcés (voir plus bas).
Périmètre d'éligibilité (Pinel+)
A. Deux portes d'entrée Pinel+
- Logement situé en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
- Logement présentant un niveau élevé de qualité (critères d'usage + critères environnementaux).
Ces deux cas sont explicitement listés dans la fiche officielle Service-Public.
B. Conditions "Pinel" qui restent nécessaires
- Localisation "zones Pinel" (métropole : zones A, A bis ou B1).
- Location nue à usage de résidence principale du locataire.
- Respect des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire.
Les zones et plafonds sont rappelés par les sources officielles (Service-Public / BOFiP barèmes).
Critères Pinel+ (qualité d'usage + environnement)
A. Critères d'usage et de confort (décret)
Le décret fixe : (1) une surface habitable minimale, (2) une surface minimale d'espace extérieur, (3) une double orientation à partir du T3.
Surfaces habitables minimales
| Typologie | Surface minimale (m²) |
|---|---|
| T1 | 28 |
| T2 | 45 |
| T3 | 62 |
| T4 | 79 |
| T5 | 96 |
Surfaces minimales d'espaces extérieurs privatifs (ou à jouissance privative)
| Typologie | Surface minimale (m²) |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 3 |
| T3 | 5 |
| T4 | 7 |
| T5 | 9 |
Double orientation : le décret exige une ouverture (fenêtre/porte-fenêtre) sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements T3 et plus.
B. Critères environnementaux (acquisition 2024)
En 2024, les exigences incluent des seuils RE2020 (référencés "seuils 2025") et une exigence de DPE.
1) Construction (permis ≥ 01/01/2022)
Respect des exigences de Label énergétique et environnementale fondées sur la RE2020 (seuils correspondant à ceux applicables à partir de 2025) et, pour une acquisition 2024, exigence complémentaire : DPE classe A.
2) Dérogation (permis < 01/01/2022)
Exigences fondées sur le référentiel E+C- (préfiguration RE2020) + DPE classe A.
3) Autres opérations (hors opération de construction)
Exigence de performance selon DPE : classe A ou B (ex. réhabilitation lourde selon cas).
Conseil pratique : demandez au promoteur (ou à l'opérateur) l'attestation / les justificatifs de conformité (RE2020 / E+C- / DPE), et conservez-les avec l'acte notarié et les plans/surfaces.
Barèmes 2024 (baux conclus ou renouvelés en 2024)
Les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires sont publiés dans la section "BAREME" du BOFiP (mise à jour annuelle).
A. Plafonds de loyer (métropole) — 2024
Plafonds mensuels par m², hors charges. À ces plafonds s'applique un coefficient multiplicateur (voir section 5).
| Zone | Plafond (€/m²/mois) |
|---|---|
| A bis | 18,89 € |
| A | 14,03 € |
| B1 | 11,31 € |
| B2 et C | 9,83 € |
NB : Pinel+ s'inscrit dans le cadre Pinel ; les plafonds de loyer applicables sont ceux publiés pour Duflot/Pinel.
B. Plafonds de ressources des locataires (métropole) — 2024
Ressources annuelles du foyer du locataire (RFR), selon la zone.
| Foyer du locataire | A bis | A | B1 | B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
Ces plafonds correspondent à la section "Duflot / Pinel métropole" des barèmes 2024.
Calcul du loyer plafond (formule officielle)
Le BOFiP précise qu'au plafond de loyer par m² s'applique un coefficient multiplicateur calculé selon une formule officielle.
Formule (BOFiP)
Coefficient = 0,7 + 19 / S
S = surface du logement à prendre en compte (selon les règles applicables). Le coefficient est arrondi à 2 décimales et plafonné à 1,2.
Calcul final
Loyer plafond mensuel (hors charges) = Plafond(€/m²) × Coefficient × S
Où Plafond(€/m²) dépend de la zone (A bis, A, B1, B2/C) et du barème de l'année du bail.
Plafonds d'investissement (base de la réduction)
La base de calcul de la réduction d'impôt est encadrée par des plafonds : limitation annuelle et plafond au m².
| Plafond | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Investissement pris en compte (par an et par contribuable) | 300 000 € | Limite annuelle de la base de réduction. |
| Plafond de prix de revient par m² | 5 500 €/m² | S'applique avant la limitation annuelle (illustré par exemples BOFiP). |
Pinel+ reprend le cadre fiscal Pinel : les plafonds de base (300 000 € et 5 500 €/m²) restent déterminants pour la fraction réellement retenue.
Autres solutions d'investissement
Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel + n'est plus accessible pour les nouveaux investissements. D'autres dispositifs peuvent être envisagés pour l'investissement locatif :
Location nue
Investissement locatif classique avec revenus fonciers.
Meublé
Location Meublée Non Professionnelle : avantages fiscaux, régimes d'imposition, conditions et obligations.
Dispositif Denormandie
Pour l'achat et la rénovation de biens dans certaines zones.
LLI
Location à Loyer Intermédiaire : dispositif d'investissement locatif avec TVA réduite à 10% et créance d'impôt.
Avertissement
Les informations contenues dans cet article sont issues des sources officielles référencées dans la section "Sources officielles" en bas de page. Handee ne saurait être tenu responsable d'éventuelles erreurs, omissions ou interprétations des informations présentées.
En cas de doute ou pour toute question spécifique à votre situation, nous vous invitons à consulter directement les sources officielles mentionnées (Service-Public, Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, etc.) ou à vous rapprocher d'un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller fiscal).
Le dispositif Pinel + ayant pris fin le 31 décembre 2024, les informations présentées sont de nature historique. Les investisseurs ayant investi avant cette date doivent respecter leurs engagements pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux. L'éligibilité dépend des caractéristiques du logement, de la date exacte d'acquisition/achèvement, du zonage applicable et du respect continu des obligations (location, plafonds, etc.). Seules les sources officielles font foi.
