Mise à jour 2026 : Malraux n’est pas “terminé”, mais recentré
Le dispositif Malraux continue pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR). En revanche, le texte légal prévoit que les extensions liées aux quartiers anciens dégradés (QAD) et aux quartiers NPNRU “habitat ancien dégradé” étaient limitées jusqu’au 31 décembre 2024.
Dit autrement : si votre page affichait “dispositif terminé”, c’était trop simpliste. En 2026, le bon message est : Malraux reste possible en SPR, et les zones “politique de la ville” (QAD/NPNRU) ne sont plus une porte d’entrée pour de nouveaux paiements après 2024.
Principe du dispositif Malraux
Le dispositif Malraux est une réduction d'impôt sur le revenu accordée au titre des dépenses supportées pour la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans certaines zones patrimoniales. Le fait générateur de l'avantage est le paiement des dépenses éligibles.
L’objectif est double : préserver le patrimoine (travaux encadrés et autorisés/imposés par l’autorité publique) et remettre des logements sur le marché via une location longue durée.
Nature de l’avantage
Réduction d'impôt
Calculée sur les dépenses éligibles payées (dans une limite).
Condition structurante
Restauration complète
Travaux encadrés : autorisations, contrôle, cohérence patrimoniale.
Affectation
Location nue
Résidence principale du locataire, engagement de 10 ans.
Ce qui a changé après 2024 (le point qui corrige votre page)
✅ Toujours possible en 2026 : SPR
Le cœur du dispositif Malraux porte sur les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) (PSMV approuvé / PVAP approuvé / ou, à défaut, restauration déclarée d’utilité publique selon les cas).
⚠️ Fin de l’extension “politique de la ville” : QAD / NPNRU
Le texte prévoit que l’éligibilité via QAD et via quartiers NPNRU “habitat ancien dégradé” était limitée jusqu’au 31 décembre 2024. En pratique, après cette date, on ne peut plus compter sur ces localisations comme porte d’entrée “nouvelle” (sauf cas déjà engagé/structuré avant selon la règle applicable).
Conclusion utile : au lieu d’un bloc “dispositif terminé”, votre page devrait afficher un bloc “dispositif recentré” : Malraux reste actif en SPR, et QAD/NPNRU s’arrêtent au 31/12/2024.
Localisation : SPR (PSMV / PVAP / DUP) et cas historiques QAD / NPNRU
SPR avec PSMV approuvé
Zone patrimoniale “forte” : elle ouvre droit au taux majoré (30 %), sous réserve de respecter l’ensemble des conditions.
SPR avec PVAP approuvé
Autre cadre SPR : la réduction s’applique selon les règles Malraux, avec un taux en principe 22 % (selon la configuration exacte).
À défaut : restauration déclarée d’utilité publique (DUP)
Dans certaines situations, à défaut de PSMV/PVAP approuvé, la restauration doit être déclarée d’utilité publique. C’est un point “dossier” : autorisations, procédures, encadrement.
QAD / NPNRU : à connaître, mais limité à 2024
Les QAD et certains quartiers NPNRU (liste par arrêté) ont pu ouvrir droit à Malraux, mais l’extension est limitée jusqu’au 31/12/2024. Cela explique pourquoi votre ancienne page affichait “terminé” — mais la réalité est plutôt “fin d’une extension”.
Conditions d’éligibilité (règles structurantes)
A. Investisseurs concernés
- Contribuables domiciliés fiscalement en France (principe général).
- Investissement possible en direct ou via certaines sociétés (ex. SCI non IS), selon les conditions prévues.
- Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
- Pas d’éligibilité si le droit de propriété est démembré (principe) : point à sécuriser.
B. Mise en location & engagement
- Location nue (non meublée) à usage de résidence principale du locataire.
- Engagement de location : 10 ans.
- La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Locataire : ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant/descendant.
Point vigilance : Malraux = dispositif “d’engagement”. Le non-respect (délai, durée, nature de location, locataire interdit) peut entraîner une remise en cause.
C. Autorisations & encadrement public
La logique Malraux repose sur des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique (selon la zone et le cadre SPR). C’est un investissement patrimonial : la conformité administrative est au cœur du dossier.
Dépenses éligibles : ce qui entre (et ce qui n’entre pas)
La réduction est calculée sur des dépenses payées (principe), sur une période encadrée. Les dépenses retenues sont celles qui correspondent à la restauration complète et aux charges listées par les textes.
Exemples fréquents (logique)
- Travaux de restauration imposés/autorisés (façades, toiture, murs extérieurs, réaménagement pour créer des logements, etc.).
- Honoraires d’architecte (études, contrôle, direction/surveillance des travaux) lorsqu’ils sont liés à l’opération.
- Provisions de copropriété : retenues au titre de l’année où le syndic règle effectivement les travaux (point pratique important).
- Cas VIR : base calculée selon l’échéancier payé, dans le cadre légal du contrat.
À retenir
Malraux est très “dossier” : la qualification des dépenses dépend du cadre, des autorisations et de la nature des travaux. En cas d’hésitation, la doctrine BOFiP est la lecture la plus utile après le texte légal.
Taux et plafond : la mécanique de calcul
A. Taux : 22 % ou 30 %
Le taux est en principe 22 %. Il est porté à 30 % notamment lorsque l’immeuble est situé dans un SPR couvert par un PSMV approuvé (et, historiquement, pour QAD/NPNRU jusqu’au 31/12/2024).
| Situation | Taux | Idée |
|---|---|---|
| SPR (hors PSMV approuvé, selon cas) | 22 % | Réduction calculée sur les dépenses éligibles payées. |
| SPR avec PSMV approuvé | 30 % | Taux majoré. |
| QAD / NPNRU (extension historique) | 30 % | Limité au 31/12/2024 (selon le texte). |
B. Plafond : 400 000 € sur 4 années consécutives
Le montant des dépenses retenues est plafonné à 400 000 € sur une période globale de 4 années consécutives. C’est un plafond “de base” : la réduction est ensuite calculée au taux (22 %/30 %).
Lecture simple
Vous ne cherchez pas à “dépasser” le plafond : vous cherchez à planifier les paiements (calendrier travaux) pour optimiser l’usage du plafond sur 4 ans, sans casser le chantier.
Report, non-cumul, et plafonnement global : 3 règles à connaître
A. Report si la réduction dépasse l’impôt
Si la réduction d’impôt imputable au titre d’une année dépasse l’impôt dû, le solde est reportable sur l’impôt sur le revenu des 3 années suivantes.
B. Non-cumul
Pour un même immeuble / une même souscription, Malraux ne se cumule pas avec certains dispositifs (notamment des réductions locatives type Pinel/Denormandie, etc.). C’est une règle “anti-double avantage”.
C. Plafonnement global : souvent un “bon point” pour Malraux
La doctrine précise que, pour les opérations engagées selon certaines conditions, la réduction Malraux peut être exclue du plafonnement global des avantages fiscaux (règles à lire selon votre date d’engagement).
Conseil : si votre objectif est patrimonial + fiscal, Malraux se pilote “au millimètre”. Une validation par un professionnel (notaire / conseil fiscal) est souvent pertinente.
Étapes d’un investissement Malraux (le déroulé concret)
1) Cadrer le bien
- Vérifier la zone (SPR + type de plan)
- Identifier le cadre d’autorisation (PSMV/PVAP/DUP)
- Valider l’objectif : location nue 10 ans
2) Monter le chantier
- Architecte + entreprises
- Calendrier et paiements (plafond 4 ans)
- Archivage : devis, factures, autorisations
3) Louer et déclarer
- Location sous 12 mois après achèvement
- Engagement 10 ans
- Déclaration IR : cases Malraux + reports
Erreurs fréquentes & points de vigilance
Confondre “travaux” et “restauration complète”
Malraux n’est pas un simple “déficit foncier amélioré”. Les travaux doivent s’inscrire dans un cadre patrimonial et administratif précis.
Négliger les autorisations et le dossier de preuves
Autorisations, plan, factures, appels de fonds, échéancier VIR : sans dossier propre, le risque augmente.
Oublier la contrainte locative
Location nue, résidence principale, 10 ans, locataire non-proche, mise en location sous 12 mois : ce n’est pas “optionnel”.
Checklist Malraux (avant / pendant / après)
Avant d’acheter
- Confirmer la zone (SPR) et le cadre (PSMV/PVAP/DUP)
- Valider le scénario locatif (nue, 10 ans)
- Estimer budget travaux + calendrier 4 ans
- Anticiper la location (marché, demande)
Pendant les travaux
- Archiver autorisations, devis, factures
- Suivre paiements (plafond 400 000 €/4 ans)
- Contrôler la conformité (patrimoine)
- Suivre copro/VIR (règles spécifiques)
Après achèvement
- Louer sous 12 mois (résidence principale)
- Conserver preuves bail + locataire éligible
- Déclarer la réduction + reports éventuels
- Suivre engagement 10 ans (zéro “écart”)
FAQ — Dispositif Malraux
Une FAQ “enrichie” : claire pour les humains, propre pour le SEO (et déclarée en JSON-LD).
Malraux est-il terminé ? Ouvrir
Non : Malraux continue en SPR. Ce qui s’arrête au 31/12/2024, ce sont les extensions liées à certains quartiers (QAD et NPNRU “habitat ancien dégradé”). En 2026, l’entrée “normale” est donc le SPR.
Quels sont les taux ? Ouvrir
Le taux est en principe de 22 % et peut être porté à 30 % notamment en SPR avec PSMV approuvé. Le taux applicable dépend de la localisation et des conditions exactes.
Quel plafond de dépenses ? Ouvrir
Les dépenses retenues sont plafonnées à 400 000 € sur une période globale de 4 années consécutives.
Dois-je louer meublé ? Ouvrir
Non : c’est une location nue (résidence principale du locataire) avec un engagement de 10 ans.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ? Ouvrir
Le solde peut être reporté sur les 3 années suivantes (dans les conditions prévues).
Peut-on louer à son enfant ? Ouvrir
Non : la location est interdite à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant.
Avertissement
Les informations de cette page s’appuient sur les sources officielles listées dans “Sources officielles” (Légifrance, impots.gouv.fr, BOFiP, simulateur IR). La qualification Malraux dépend fortement de la zone (SPR), des autorisations et de la nature des travaux. En cas de doute, faites valider votre situation par un professionnel (notaire / conseil fiscal).
