Important : ce guide décrit le cadre légal et doctrinal. En pratique, les montages Girardin (surtout industriels) doivent être validés par un professionnel (conseiller/notaire/avocat fiscaliste) car la remise en cause de l'avantage fiscal peut être coûteuse.
Panorama : ce qu'on appelle "Girardin"
Le terme "Girardin" est largement utilisé pour désigner des avantages fiscaux liés à l'investissement en outre-mer. Juridiquement, il renvoie à plusieurs articles du CGI, dont notamment : 199 undecies B (investissements productifs neufs, souvent appelé "Girardin industriel") et 199 undecies C (logements sociaux outre-mer).
Les modalités (taux, conditions, agrément, secteurs exclus, obligations de rétrocession, durée d'exploitation…) sont encadrées par les textes (Légifrance) et la doctrine administrative (BOFiP).
Girardin industriel (CGI 199 undecies B)
Réduction d'impôt liée à des investissements productifs neufs exploités outre-mer. Le schéma peut être direct (entreprise utilisatrice) ou passer par un montage locatif (avec obligation de rétrocession d'une partie de l'avantage).
Girardin logement social (CGI 199 undecies C)
Réduction d'impôt liée à l'acquisition / construction (et, sous conditions, rénovation/réhabilitation) de logements sociaux outre-mer. Le texte fixe le taux et la base de calcul.
Période d'éligibilité : l'article 199 undecies B est applicable, selon ses conditions, à des investissements mis en service jusqu'au 31 décembre 2029 (voir version en vigueur sur Légifrance). De même, la réduction de l'article 199 undecies C est prorogée jusqu'au 31 décembre 2029 selon la doctrine BOFiP (référence à la loi de finances pour 2023).
Conditions 2026 (principes officiels)
A. Domiciliation fiscale
Les réductions "Girardin" IR visent des contribuables domiciliés fiscalement en France (au sens du CGI).
- Cadre rappelé dans la doctrine pour les dispositifs outre-mer "IR".
- En Girardin industriel via société : bénéfice proportionnel aux droits des associés éligibles.
B. Localisation outre-mer
Les investissements doivent être réalisés/exploités outre-mer, selon les territoires listés par les textes.
- DOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) et certaines collectivités (selon articles).
- Les taux peuvent varier selon territoire (BOFiP "barème").
C. Durée d'exploitation / conservation
Les montages imposent une durée minimale d'affectation à une activité éligible.
- En Girardin industriel, les biens doivent être affectés à une activité éligible pendant 5 ans (ou durée normale d'utilisation si inférieure), et les associés conservent leurs titres 5 ans dans certains schémas.
Girardin industriel : secteurs exclus & règles d'agrément
Le dispositif 199 undecies B exclut certains secteurs d'activité et prévoit, pour certains investissements, un agrément préalable (selon la nature/le montant/le secteur). Ces points sont détaillés au BOFiP.
Rétrocession (montages locatifs)
Dans les schémas locatifs, une partie de l'avantage fiscal doit être rétrocédée à l'exploitant sous forme de diminution du loyer et/ou du prix de cession. La doctrine mentionne notamment un taux de rétrocession pouvant être ramené à 56 % dans certains cas (notamment sous un seuil par programme).
Girardin industriel (199 undecies B) : taux officiels (BOFiP)
Le BOFiP publie un barème des taux de réduction d'impôt selon le territoire et le mode de réalisation (direct / schémas locatifs avec rétrocession).
Référence : BOI-BAREME-000020| Catégorie (extrait du barème) | Investissement direct (entreprise utilisatrice) | Schéma locatif (rétrocession 66 %) | Schéma locatif (rétrocession 56 %) |
|---|---|---|---|
| Taux "hors majoration territoriale / sectorielle" | 38,25 % | 45,3 % | 44,12 % |
| Guyane, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna | 45,9 % | 54,36 % | 52,95 % |
| Énergie renouvelable (hors majoration territoriale) | 45,9 % | 54,36 % | 52,95 % |
Le barème BOFiP prévoit aussi des majorations selon certains secteurs (ex. réhabilitation hôtelière) et selon certains territoires. Pour une lecture exhaustive (taux et cas particuliers), reportez-vous au barème officiel et au texte de l'article 199 undecies B.
Plafonds de niches fiscales : 10 000 € / 18 000 €
Plafond global (règle générale)
Le plafonnement global des avantages fiscaux ("niches") limite l'avantage total annuel. La fiche Service-Public (vérifiée au 01/01/2026) explique le principe et les montants.
Plafond spécifique à 18 000 €
Certains dispositifs, dont des investissements outre-mer, bénéficient d'un plafond majoré à 18 000 € (mentionné dans la communication officielle de economie.gouv.fr).
Attention : le calcul exact du plafonnement (et l'articulation entre dispositifs) dépend de votre situation et des avantages fiscaux utilisés. Pour les investissements outre-mer, un mécanisme spécifique existe (CGI art. 199 undecies D, commenté au BOFiP).
Si votre impôt est insuffisant : report (Girardin industriel)
La doctrine BOFiP précise que lorsque le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû, le solde peut être reporté sur l'impôt sur le revenu des années suivantes jusqu'à la cinquième inclusivement.
Concrètement : si vous investissez en 2026, vous devez dimensionner le montage pour que la réduction soit imputable compte tenu de votre impôt attendu. Un excédent non utilisé à l'issue de la période de report est perdu (pas de remboursement).
Risques & remise en cause : ce qu'il faut surveiller
Durée d'exploitation non respectée
Si les biens cessent d'être affectés à une activité éligible avant le terme requis, l'avantage fiscal peut être remis en cause.
Montage locatif & rétrocession
Une rétrocession insuffisante, ou mal matérialisée (loyer/prix), peut poser problème. Les conditions cumulatives sont détaillées au BOFiP.
Secteur d'activité / agrément
Certains secteurs sont exclus et certaines opérations exigent un agrément. Une erreur ici est typiquement "rédhibitoire".
En pratique, la gestion du risque passe par : la solidité de l'exploitant, la documentation (contrats, factures, attestations), les garanties (assurance, suivi, sécurisation contractuelle) et le respect strict du cadre BOFiP.
Checklist avant d'investir (2026)
Fiscalité
- Votre impôt dû estimé (et capacité d'imputation/report)
- Vérifier plafond 10 000 € / 18 000 € selon votre cas
- Vérifier le taux applicable via barème BOFiP
Juridique / montage
- Territoire, secteur, éligibilité, exclusions
- Rétrocession conforme (si schéma locatif)
- Agrément requis ? obtenu ? (si applicable)
Exploitation
- Engagement d'exploitation 5 ans (ou durée normale)
- Procédures en cas de sinistre/arrêt d'exploitation
- Dossier documentaire complet (preuves, attestations)
Autres solutions d'investissement
En complément ou en alternative au Girardin, d'autres dispositifs peuvent vous aider à investir dans l'immobilier.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Location meublée : avantages fiscaux, régimes d'imposition, conditions et obligations. Guide complet avec sources officielles.
Meublé service
Location Meublée Professionnelle : définition, conditions, avantages fiscaux, différences avec le LMNP, et obligations.
Nue-propriété
Investissement immobilier démembré : définition, avantages fiscaux, prix d'acquisition réduit, gestion simplifiée, et optimisation successorale.
Location nue
Location nue (non meublée) : investissement locatif classique. Fiscalité, avantages, obligations et différences avec la location meublée.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Location à Loyer Intermédiaire : dispositif d'investissement locatif avec TVA réduite à 10% et créance d'impôt. Conditions et avantages fiscaux.
Denormandie
Dispositif Denormandie : réduction d'impôt pour l'achat et la rénovation de biens immobiliers dans certaines zones.
Monument Historique
Investissement dans un Monument Historique : avantages fiscaux exceptionnels pour la restauration du patrimoine.
Avertissement
Les informations contenues dans cet article sont issues des sources officielles référencées dans la section "Sources officielles" en bas de page. Handee ne saurait être tenu responsable d'éventuelles erreurs, omissions ou interprétations des informations présentées.
En cas de doute ou pour toute question spécifique à votre situation, nous vous invitons à consulter directement les sources officielles mentionnées (Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, Service-Public, economie.gouv.fr, etc.) ou à vous rapprocher d'un professionnel qualifié (conseiller fiscal, notaire, avocat fiscaliste).
Les règles exactes applicables à votre cas dépendent du type d'investissement (industriel/logement social), du territoire, du montage (direct/locatif), du respect des conditions d'exploitation et des textes en vigueur. Les conditions d'éligibilité, les barèmes et les règles peuvent évoluer. Seules les sources officielles font foi.
