Důležité: režim "Monuments historiques" je velmi výhodný, ale striktně regulovaný (povolení k pracím, povaha nemovitosti, podmínky zpřístupnění veřejnosti, závazek zachování, pravidla vlastnictví…). Nechejte svůj projekt ověřit notářem a/nebo daňovým poradcem.
Princip systému (2026)
Povaha výhody
Odpočet nákladů a prací
Výjimečné podmínky pro chráněné (nebo označené) nemovitosti podle toho, zda přinášejí příjmy a/nebo jsou zpřístupněny veřejnosti.
Pozemkový schodek
Odečitatelný od celkového příjmu
Pozemkový schodek spojený s Monuments historiques lze odečíst od celkového příjmu bez omezení výše (za splnění podmínek) a v určitých případech jej lze přenést až do 6. roku včetně.
Účel
Zachování kulturního dědictví
Daňový režim je součástí logiky ochrany, obnovy a zhodnocení nemovitostí s kulturním a historickým významem.
Dotčené nemovitosti
Zvláštní režim odpočtu pozemkových nákladů se vztahuje na kategorie nemovitostí definované daňovými orgány.
| Kategorie | Příklady / upřesnění | Oficální odkaz |
|---|---|---|
| Nemovitosti klasifikované nebo zapsané v seznamu Monuments historiques | Ochrana dle MH (klasifikace nebo zápis) | BOFiP — "Dotčené nemovitosti" |
| Nemovitosti schválené jako "národní dědictví" (schválení rozpočtem) | Zvláštní historický/umělecký charakter (schválení) | BOFiP — "Dotčené nemovitosti" |
| Nemovitosti s označením "Fondation du patrimoine" | Označení udělené za splnění podmínek (kladné stanovisko UDAP) | BOFiP — "Dotčené nemovitosti" |
Podmínky se liší podle situace: nemovitost, která nepřináší žádné příjmy, nemovitost, která přináší příjmy, nemovitost zpřístupněná veřejnosti (zdarma nebo za poplatek), obývání vlastníkem atd. Oficální tabulky (BOFiP) poskytují přehlednou operativní syntézu.
Klíčové podmínky (závazek na 15 let, vlastnictví, rozdělení)
Závazek zachování
Využití zvláštních ustanovení pro nemovitosti MH / s označením je podmíněno závazkem zachovat vlastnictví po dobu nejméně 15 let ode dne nabytí.
Vlastnictví: zásada / SCI
Systém je v zásadě vyhrazen pro přímé vlastnictví. Nemovitosti vlastněné civilními společnostmi nepodléhajícími dani z příjmů právnických osob jsou v zásadě vyloučeny, ale existují výjimky (bydlení ≥ 75 %, nekomerční kulturní prostor zpřístupněný veřejnosti, společníci téže rodiny…).
Rozdělení nemovitosti
Možnost využití režimu může být vyloučena, pokud byla nemovitost rozdělena od 1. ledna 2009, s výjimkami (zejména účel bydlení ≥ 75 % za splnění podmínek).
Dobrý zvyk: tyto podmínky je třeba ověřit již při strukturování projektu (smlouva, forma vlastnictví, využití, harmonogram určení atd.). Při investici je nutné předem zvážit důsledky prodeje před uplynutím 15 let.
Zpřístupnění veřejnosti: "daňová" definice
Zpřístupnění veřejnosti přímo ovlivňuje určité podmínky odpočtu. Daňové orgány upřesňují, kdy je nemovitost považována za "zpřístupněnou veřejnosti".
Za zpřístupněné veřejnosti se považují historické nemovitosti, které jsou přístupné veřejnosti k návštěvě: nejméně 50 dní ročně (z toho 25 dní nepracovních) od dubna do září včetně, nebo nejméně 40 dní v průběhu července, srpna a září.
Poznámka: zpřístupnění veřejnosti může být v závislosti na případu bezplatné nebo zpoplatněné; daňové dopady se liší (viz tabulky BOFiP).
Odpočty: obecná logika
A. Pokud nemovitost nepřináší žádné příjmy
Pozemkové náklady mohou být za splnění podmínek a v příslušném poměru uznány jako odpočitatelné od celkového příjmu vlastníka.
- Odpočet závisí zejména na zpřístupnění veřejnosti a přítomnosti dotací.
- V tomto případě případný přebytek nákladů nezakládá vždy přenositelný schodek (viz tabulka BOFiP).
B. Pokud nemovitost přináší příjmy
Náklady a práce se řídí logikou "příjmů z nemovitostí" se specifickými pravidly MH a schodek lze odečíst od celkového příjmu.
- Náklady hrazené z příjmů jsou odečitatelné od příjmů z nemovitostí, s výhradou zvláštností MH.
- Případný pozemkový schodek lze odečíst od celkového příjmu bez omezení výše; přebytek lze v předvídaných případech přenést až do 6. roku včetně.
Pozor na záměnu: režim MH je odpočet (snižuje základ daně), nikoli "sleva na dani" ve smyslu procenta aplikovaného na daň. Výsledný efekt tedy závisí na Vaší mezní sazbě daně a Vaší konkrétní situaci (daň z příjmů fyzických osob, příjmy z nemovitostí atd.).
Tabulky (oficální syntéza BOFiP)
Níže uvedené tabulky vycházejí z logiky popsané v syntéze BOFiP (příloha RFPI). Slouží jako orientační přehled: Váš konkrétní případ je třeba ověřit s ohledem na smlouvu, využití a příslušná povolení.
Odkaz: BOFiP — přehledná tabulka (Monuments historiques)A. Klasifikovaná/zapsaná nemovitost nepřinášející příjmy
Typický případ: nemovitost nepronajatá a neprovozovaná, případně bezplatně zpřístupněná veřejnosti (nebo nezpřístupněná).
| Povaha výdajů | Odpočet od celkového příjmu | Poznámky (BOFiP) |
|---|---|---|
| Dotované práce na opravách / údržbě (čistá částka po odečtení dotace) | 100 % | Odpočet ve výši 100 % čisté částky po odečtení dotace. |
| Ostatní výdaje (pozemkové náklady atd.) |
100 % pokud je nemovitost zpřístupněna veřejnosti 50 % v ostatních případech |
Zpřístupnění veřejnosti je pro výši odpočtu rozhodující. |
| Přebytek nákladů | — | V případě přebytku nelze (v tomto konkrétním případě) schodek přenést do příjmů v následujících letech. |
Odkaz: BOFiP — příloha "přehledná tabulka" (Monuments historiques).
B. Nemovitost s označením "Fondation du patrimoine" nepřinášející příjmy a nezpřístupněná veřejnosti
| Situace | Odpočet od celkového příjmu | Poznámky (BOFiP) |
|---|---|---|
| Nedotované výdaje na údržbu/opravu | 50 % | Zvýší se na 100 %, pokud dotace ≥ 20 % výše výdajů. |
| Přebytek | — | V případě přebytku nelze (v tomto konkrétním případě) schodek přenést do příjmů v následujících letech. |
Odkaz: BOFiP — příloha "přehledná tabulka" (Monuments historiques).
C. Nemovitost přinášející příjmy a obývaná vlastníkem (např. placená prohlídka)
Podrobná pravidla jsou složitější (poměrné rozdělení ploch, náklady spojené s právem na prohlídku, paušální srážky dle přítomnosti parku/zahrady atd.). Níže je uveden přehled zásad uvedených v tabulce BOFiP.
| Prvky | Daňové zacházení (přehled) | Praktické poznámky (BOFiP) |
|---|---|---|
| Náklady spojené s právem na prohlídku / částečné zpřístupnění | Odpočet ve výši 100 % (dle případu) | Náklady na "prohlídku" jsou preferovány. |
| Ostatní pozemkové náklady | Odpočet omezený na část přístupnou veřejnosti | Poměrné rozdělení; praktické pravidlo (např. 75 % / 25 %) dle konfigurace. |
| Pozemkový schodek | Odečitatelný od celkového příjmu bez omezení | Případný přebytek může tvořit celkový schodek přenositelný až do 6. roku včetně (v předvídaných případech). |
V případě tohoto scénáře se obraťte na úplnou tabulku BOFiP a Vašeho notáře: přesné podmínky (srážky, přesné poměrné rozdělení, určení prostor, náklady na "prohlídku" atd.) silně závisejí na konkrétní konfiguraci.
Checklist "před investicí"
Statut & povolení
- Klasifikovaná / zapsaná / schválená / označená nemovitost (doklad)
- Povolení DRAC / pravidla ochrany dědictví (práce)
- Nabídky, smlouvy, harmonogram a dotace
Právní struktura
- Závazek zachování na 15 let (schopnost jej dodržet)
- Forma vlastnictví (přímé / SCI) + platné výjimky
- Riziko "rozdělení" a určení k bydlení
Daně & využití
- Nemovitost s příjmy nebo bez příjmů?
- Zpřístupnění veřejnosti: podmínky (počet dnů, období)
- Skutečný dopad na Vaši daň z příjmů (odpočet ≠ sleva na dani)
Doporučení: vyžádejte si strukturovaný "daňový spis" (statut, smlouva, závazek na 15 let, pravidla zpřístupnění, seznam způsobilých výdajů, dotace, rozčlenění nákladů podle povahy a využití). Je to nejlepší způsob, jak zabezpečit případnou kontrolu a optimalizovat odpočty.
Další investiční řešení
Jako doplněk nebo alternativu k Monument Historique Vám mohou při investování do nemovitostí pomoci i jiné systémy.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Pronájem zařízených bytů: daňové výhody, daňové režimy, podmínky a povinnosti. Kompletní průvodce s oficálními zdroji.
Zařízený pronájem se službami
LMP (profesionální pronájem zařízených bytů): definice, podmínky, daňové výhody, rozdíly oproti LMNP a povinnosti.
Holé vlastnictví
Rozčleněná investice do nemovitostí: definice, daňové výhody, snížená pořizovací cena, zjednodušená správa a dědická optimalizace.
Pronájem nezařízeného bytu
Pronájem nezařízeného bytu: klasická investice do pronájmu. Zdanění, výhody, povinnosti a rozdíly oproti pronájmu zařízeného bytu.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Pronájem za střední nájemné: investiční systém se sníženou TVA ve výši 10 % a daňovou pohledávkou. Podmínky a daňové výhody.
Girardin
Systém Girardin: investice v zámořských územích se slevou na dani. Podmínky a daňové výhody.
Denormandie
Systém Denormandie: sleva na dani při nákupu a renovaci nemovitostí v určitých zónách.
Upozornění
Informace obsažené v tomto článku pocházejí z oficálních zdrojů uvedených v části "Oficální zdroje" v dolní části stránky. Handee nenese odpovědnost za případné chyby, opomenutí nebo odlišné interpretace prezentovaných informací.
V případě pochybností nebo pro dotazy specifické pro Vaši situaci Vás zveme, abyste se přímo obrátili na oficální zdroje uvedené výše (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Ministère de la Culture atd.) nebo na kvalifikovaného odborníka (účetní, daňový poradce, notář).
Přesná pravidla platná pro Váš případ závisejí na statutu nemovitosti (klasifikovaná/zapsaná/označená), na jejím využití (s příjmy/bez příjmů, zpřístupnění veřejnosti), na právní struktuře (přímé vlastnictví/SCI), na závazku zachování a na platných předpisech. Podmínky způsobilosti, sazby a pravidla se mohou měnit. Závazné jsou pouze oficální zdroje.