Ważne (stawki 2026)
Od 1 stycznia 2026 r. Service-Public informuje, że niektóre limity (czynsze/dochody) obowiązujące w 2026 r. nie zostały jeszcze opublikowane. Niniejsza strona przedstawia zatem :
- stabilne zasady obowiązujące w 2026 r. (warunki, prace budowlane, terminy, stawki, limity inwestycji, strefy/gminy itp.) ;
- oraz, w odniesieniu do tabel wartości liczbowych, ostatnie oficjalnie opublikowane kwoty (2025), wyraźnie oznaczone.
Okres kwalifikowalności (operacje)
do 31 grudnia 2027 r.
Do czego służy urządzenie Denormandie ?
Denormandie to mechanizm obniżki podatku dochodowego mający zachęcić do zakupu starszego lokalu mieszkalnego (lub lokalu przekształconego na cele mieszkalne) z następującym po nim remontem i modernizacją, w celu wynajęcia go na określony czas. Celem jest wspieranie renowacji zasobu starszych nieruchomości i zwiększenie oferty mieszkań z regulowanymi czynszami w wybranych gminach.
Rodzaj korzyści
Obniżka podatku IR
Okresy zobowiązania
6 / 9 / 12 lat
Nieruchomość
Starsza + prace budowlane (lub lokal przekształcony)
Warunki kwalifikowalności (odniesienia 2026)
A. Rodzaj nieruchomości
- Starszy lokal mieszkalny objęty pracami remontowymi, lub lokal przekształcony na cele mieszkalne.
- Prace budowlane muszą stanowić co najmniej 25 % całkowitego kosztu operacji.
(Całkowity koszt operacji: nabycie + prace budowlane, zgodnie z metodologią stosowaną przez organy skarbowe.)
B. Okres inwestycji
- Operacje zrealizowane między 28 marca 2019 r. a 31 grudnia 2027 r..
- W 2026 r. są Państwo w oknie kwalifikowalności, jeżeli Państwa operacja spełnia warunki i terminy.
C. Lokalizacja (gminy / współwłasności)
- Lokal musi znajdować się w kwalifikującej się gminie (Action Cœur de Ville, ORT, znaczne potrzeby rewitalizacyjne),
- lub we współwłasności w poważnych tarapatach (np. zarząd tymczasowy / ORCOD).
D. Terminy prac budowlanych
- Prace muszą zostać zakończone najpóźniej 31 grudnia 2. roku następującego po nabyciu.
Przykład (oficjalny) : nabycie w lutym 2026 r. → prace zakończone najpóźniej 31 grudnia 2028 r.
Prace budowlane: zasady & przykłady
W ramach Denormandie należy przeprowadzić prace spełniające kryteria administracyjne. Logika jest podwójna: renowacja (stary lokal) i poprawa (jakość / wydajność / powierzchnia).
Opcja 1 — Poprawa klasy energetycznej
- Prace poprawiające klasę energetyczną o co najmniej 20 %
- Co najmniej 30 % w przypadku budynków jednorodzinnych
W przypadku tych prac zaleca się skorzystanie z usług certyfikowanego specjalisty RGE (informacja administracyjna).
Opcja 2 — Co najmniej 2 kategorie prac
Wykonanie co najmniej 2 rodzajów spośród:
- Wymiana kotła grzewczego
- Izolacja stropodachu
- Izolacja ścian
- Wymiana systemu podgrzewania wody
- Izolacja okien
Opcja 3 — Tworzenie nowej powierzchni mieszkalnej
- Tworzenie nowej powierzchni mieszkalnej (przykłady wymieniane: balkon, taras, garaż…)
Przypomnienie : prace muszą stanowić co najmniej 25 % całkowitego kosztu operacji.
Wysokość obniżki podatku Denormandie
Obniżka podatku jest obliczana na podstawie ceny kosztu netto (nabycie + wydatki na renowację) i zależy od okresu, na jaki zobowiązują się Państwo wynajmować nieruchomość (metropolia).
| Okres zobowiązania do wynajmu | Stawka obniżki (metropolia) | W skrócie |
|---|---|---|
| 6 lat | 12 % | Obniżka rozłożona na cały okres |
| 10 lat | 18 % | Dłuższe zobowiązanie, wyższa korzyść |
| 12 lat | 21 % | Stawka maksymalna |
Limity inwestycji
- Podstawa ograniczona do maksymalnie 300 000 € inwestycji.
- Dodatkowy limit 5 500 € za m² powierzchni mieszkalnej.
- Należy uwzględnić globalny limit ulg podatkowych (nisze podatkowe).
Brak możliwości łączenia
Denormandie nie może być łączone z niektórymi innymi programami wynajmu inwestycyjnego (np. Loc'Avantages), zgodnie z zasadami administracyjnymi wskazanymi przez Ministerstwo Gospodarki.
Zasady wynajmu (główne obowiązki)
A. Rodzaj wynajmu
- Lokal musi być wynajmowany bez umeblowania (pusty).
- Lokal musi być wynajmowany jako główne miejsce zamieszkania.
B. Terminy oddania do najmu
- Lokal musi zostać wynajęty najpóźniej w ciągu 1 roku od zakończenia budynku lub od jego nabycia (w zależności od sytuacji).
C. Wybór najemcy
- Najemca nie może należeć do Państwa wspólnoty podatkowej (foyer fiscal).
- Jego dochody muszą mieścić się w określonych limitach (tabele stawek).
D. Limitowany czynsz
- Czynsz (bez opłat) musi respektować limit uzależniony od strefy (A bis, A, B1, B2/C…).
- Tabele stawek są (zazwyczaj) aktualizowane co roku.
Zobacz odniesienia administracyjne (wynajem, terminy, prace)
- Prace: poprawa efektywności energetycznej lub pakiet prac, lub tworzenie powierzchni mieszkalnej (z progiem 25 %).
- Prace zakończone najpóźniej 31 grudnia 2. roku następującego po nabyciu.
- Wynajem bez umeblowania, jako główne miejsce zamieszkania, w wymaganych terminach; najemca spoza wspólnoty podatkowej; limity czynszu i dochodów.
Odniesienie: Service-Public (karta Denormandie)
Tabele stawek (limity) — status 2026 + ostatnie oficjalne kwoty
Status 2026: Service-Public precyzuje, że na dzień 01.01.2026 r. niektóre limity mające zastosowanie do inwestycji zrealizowanych w 2026 r. nie są jeszcze znane i zostaną opublikowane/zaktualizowane w późniejszym terminie.
Zobacz oficjalną wzmiankę na Service-Public
Ostatnie oficjalnie opublikowane limity (rok 2025) — czynsze (m²) i dochody (metropolia)
Miesięczne limity czynszu 2025 (€/m², bez opłat) — strefy
Odniesienie: BOFiP (tabela RFPI, Duflot/Pinel metropolia) — stosowana jako podstawa regulacji
| Strefa | Limit 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Limity dochodów 2025 (RFR 2023) — metropolia
Odniesienie: Service-Public (tabela "umowa najmu zawarta w 2025 r.")
| Wspólnota podatkowa | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Osoba samotna | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Para | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 osoba na utrzymaniu | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 osoby na utrzymaniu | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 osoby na utrzymaniu | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 osoby na utrzymaniu | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Podwyżka / każda dodatkowa osoba | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Praktyczna wskazówka: aby poznać strefę (A, A bis, B1, B2 lub C), skorzystają Państwo z oficjalnego symulatora: Poznaj strefę swojej gminy
Praktyczna lista kontrolna (2026)
Przed zakupem
- Sprawdzić gminę (oficjalny symulator Denormandie).
- Zatwierdzić strategię prac: poprawa energetyczna / pakiet / tworzenie powierzchni mieszkalnej.
- Oszacować, czy prace faktycznie osiągną ≥ 25 % całkowitego kosztu.
- Przygotować kosztorysy i harmonogram (terminy zakończenia prac).
Po zakupie
- Rozpocząć prace i zachować wszystkie dokumenty (kosztorysy, faktury, zaświadczenia).
- Dotrzymać terminu końcowego: zakończenie prac najpóźniej do 31.12 2. roku następującego po nabyciu.
- Wynajmować lokal bez umeblowania (jako główne miejsce zamieszkania) w wymaganym terminie.
- Stosować limity czynszu i sprawdzać dochody najemcy.
Deklaracja i dokumenty do zachowania
Należy zachować m.in.: umowę najmu, zaświadczenie o dochodach najemcy, zestawienie prac i kwot, dokumenty potwierdzające wykonanie prac. Szczegółowe zasady składania deklaracji zostały opisane na stronie Ministerstwa Gospodarki.
FAQ
Czy urządzenie jest ważne w 2026 r. ?
Tak, jeżeli Państwa operacja spełnia warunki i mieści się w okresie kwalifikowalności wskazanym przez administrację (do 31.12.2027 r.). Odniesienie: Service-Public i Ministerstwo Gospodarki.
Co oznacza "prace ≥ 25 % całkowitego kosztu" ?
Oznacza to, że kwota prac musi stanowić co najmniej 25 % całej operacji (nabycie + prace), zgodnie z metodologią stosowaną przez administrację. Odniesienie: Service-Public.
Czy limity czynszów/dochodów na 2026 r. są już znane ?
Service-Public informuje, że na dzień 01.01.2026 r. niektóre limity mające zastosowanie w 2026 r. nie są jeszcze znane i zostaną opublikowane/zaktualizowane. W oczekiwaniu na nie, najnowszym dostępnym tutaj odniesieniem liczbowym są tabele stawek 2025 (Service-Public + BOFiP).
Inne rozwiązania inwestycyjne
Uzupełniająco lub alternatywnie względem Denormandie, inne programy mogą pomóc Państwu zainwestować w nieruchomości.
LMNP (Wynajem umeblowany nieprofesjonalny)
Wynajem umeblowany: ulgi podatkowe, systemy opodatkowania, warunki i obowiązki. Kompletny przewodnik z oficjalnymi źródłami.
Wynajem umeblowany z usługami
LMP (Wynajem umeblowany profesjonalny): definicja, warunki, ulgi podatkowe, różnice z LMNP i obowiązki.
Naga własność
Inwestycja w nieruchomość z podziałem własności: definicja, ulgi podatkowe, obniżona cena nabycia, uproszczone zarządzanie i optymalizacja spadkowa.
Wynajem bez umeblowania
Wynajem pusty (nieumeblowany): klasyczna inwestycja wynajmu. Opodatkowanie, zalety, obowiązki i różnice z wynajmem umeblowanym.
LLI (Najem z czynszem pośrednim)
LLI (Wynajem z czynszem pośrednim): program inwestycji wynajmu z obniżoną TVA do 10% i ulgą podatkową. Warunki i korzyści podatkowe.
Girardin
Program Girardin: inwestycja w terytoriach zamorskich z obniżką podatku. Warunki i korzyści podatkowe.
Monument Historique
Inwestycja w Monument Historique: wyjątkowe ulgi podatkowe na renowację dziedzictwa.
Zastrzeżenie
Informacje zawarte w niniejszym artykule pochodzą z oficjalnych źródeł wskazanych w sekcji "Oficjalne źródła" na dole strony. Handee nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne błędy, pominięcia lub interpretacje przedstawionych informacji.
W przypadku wątpliwości lub w odniesieniu do pytań dotyczących Państwa konkretnej sytuacji zachęcamy do bezpośredniego zapoznania się z oficjalnymi źródłami wymienionymi powyżej (Service-Public, Ministerstwo Gospodarki, BOFiP, France Rénov', ANCT itp.) lub do skonsultowania się z wykwalifikowanym specjalistą (notariusz, biegły rewident, doradca podatkowy).
Konkretne zasady mające zastosowanie do Państwa przypadku zależą od kwalifikującej się gminy, rodzaju prac, dotrzymania terminów, limitów czynszów/dochodów, okresu zobowiązania i obowiązujących przepisów. Warunki kwalifikowalności, tabele stawek i zasady mogą ulegać zmianom. Jedynym wiążącym odniesieniem są oficjalne źródła.