⚠️ Πρόγραμμα που έχει λήξει
Το πρόγραμμα Censi-Bouvard έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2022. Δεν είναι πλέον δυνατό να πραγματοποιηθούν νέες επενδύσεις που εντάσσονται σε αυτό το πρόγραμμα από την 1η Ιανουαρίου 2023.
Εάν έχετε επενδύσει πριν από αυτή την ημερομηνία, μπορείτε να συνεχίσετε να απολαμβάνετε τα φορολογικά πλεονεκτήματα, εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις δέσμευσης. Για τα ακίνητα υπό κατασκευή (VEFA), η αποπεράτωση έπρεπε να πραγματοποιηθεί το αργότερο έως την 1η Ιουλίου 2025.
Σημαντικό: το παρόν έγγραφο περιγράφει το πρόγραμμα όπως ισχύει βάσει των επίσημων κειμένων και σχολίων που δημοσιεύθηκαν το 2022. Για επεμβάσεις μεταγενέστερης ημερομηνίας, ελέγξτε τους εκάστοτε εφαρμοστέους κανόνες.
Τα βασικά (αναφορά 2022)
Περίοδος επένδυσης
01/01/2009 → 31/12/2022
Σύμφωνα με το BOFiP, το πλεονέκτημα ισχύει για αποκτήσεις που πραγματοποιήθηκαν έως την 31 Δεκεμβρίου 2022.
Ποσοστό (επενδύσεις από το 2013)
11 %
Το BOFiP ορίζει ποσοστό 11 % για επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2013 (έως 31/12/2022).
Διάρκεια & κατανομή
10 έτη
Η έκπτωση κατανέμεται σε 9 έτη, με 1/9 ετησίως, με δέσμευση μίσθωσης στον φορέα εκμετάλλευσης.
Επιλέξιμα ακίνητα και δομές (BOFiP 2022)
Σύμφωνα με το BOFiP (έκδοση που δημοσιεύθηκε στις 27/06/2022), τα ακίνητα πρέπει να βρίσκονται σε μία από τις παρακάτω δομές. Οι ταξινομημένες τουριστικές κατοικίες αναφέρονται, με αποκλεισμό από 01/01/2017 (εκτός μεταβατικών διατάξεων).
| Δομές / κατοικίες | Επιλεξιμότητα στο πρόγραμμα (αναφορά 2022) | Παρατηρήσεις |
|---|---|---|
| Ίδρυμα φιλοξενίας ηλικιωμένων | Ναι | Κοινωνικά ή ιατροκοινωνικά ιδρύματα (αναφορές CASF που παρατίθενται στο BOFiP). |
| Ίδρυμα φιλοξενίας ενηλίκων με αναπηρία | Ναι | Δομές που ορίζονται από τον CASF (αναφορές που παρατίθενται στο BOFiP). |
| Μακροχρόνια νοσηλεία με διαμονή | Ναι | Δομές που υπάγονται στον κώδικα δημόσιας υγείας (αναφορά που παρατίθεται στο BOFiP). |
| Κατοικία με υπηρεσίες για ηλικιωμένους / ΑμεΑ | Ναι | Υπό προϋποθέσεις αδειοδότησης «ποιότητας» ή έγκρισης (αναφορές που παρατίθενται στο BOFiP). |
| Οικογενειακή φιλοξενία με μισθωτούς (συνεταιρισμός) | Ναι | Αφιερωμένο στην οικογενειακή φιλοξενία με μισθωτούς (αναφορές CASF που παρατίθενται στο BOFiP). |
| Κατοικία με υπηρεσίες για φοιτητές | Ναι | Αναφέρεται ρητά ως επιλέξιμη στο BOFiP (2022). |
| Ταξινομημένη τουριστική κατοικία | Αποκλεισμός από 01/01/2017 (εκτός μεταβατικών) | Το BOFiP προβλέπει μεταβατικές διατάξεις για επεμβάσεις που δεσμεύθηκαν το αργότερο έως 31/12/2016. |
Κύριες προϋποθέσεις (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Τα έσοδα από τη μίσθωση πρέπει να φορολογούνται ως BIC (μη επαγγελματική επίπλωση κατοικίας).
Μίσθωση στον φορέα εκμετάλλευσης
Ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τη δέσμευση να εκμισθώσει το ακίνητο επιπλωμένο στον φορέα εκμετάλλευσης του ιδρύματος ή της κατοικίας.
Ελάχιστη διάρκεια
Δέσμευση μίσθωσης στον φορέα εκμετάλλευσης για ελάχιστη διάρκεια 10 ετών.
Το BOFiP διευκρινίζει επίσης ότι, σε αντίθεση με ορισμένα άλλα προγράμματα, η φορολογική έκπτωση δεν υπόκειται σε γεωγραφική ζωνοποίηση και ότι δεν υπάρχουν ούτε ανώτατο όριο μισθώματος ούτε ανώτατο όριο εισοδήματος του ενοίκου.
Επίσημες παράμετροι (αναφορά 2022)
Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις παραμέτρους που περιγράφονται ρητά στα σχόλια BOFiP που δημοσιεύθηκαν το 2022.
| Παράμετρος | Κανόνας (2022) | Πρακτικό σχόλιο |
|---|---|---|
| Ποσοστό (επενδύσεις από 01/01/2013) | 11 % | Εφαρμόζεται στο κόστος κτήσης που λαμβάνεται υπόψη (εντός των ορίων της βάσης). |
| Μέγιστη ετήσια βάση | 300 000 € | Είναι δυνατά περισσότερα ακίνητα το ίδιο έτος, αλλά η συνολική βάση ανώτατου ορίου ορίζεται σε 300 000 €. |
| Κατανομή στο χρόνο | 10 έτη (1/9 ετησίως) | Κάθε έτος: συμψηφισμός ενός ενάτου του συνολικού ποσού. |
| Μεταφορά σε επόμενα έτη εάν ο φόρος είναι ανεπαρκής | Έως και το 6ο έτος συμπεριλαμβανομένου | Εάν το ετήσιο κλάσμα υπερβαίνει τον οφειλόμενο φόρο, το υπόλοιπο μπορεί να μεταφερθεί στον φόρο εισοδήματος των επόμενων ετών (προτεραιότητα στα παλαιότερα). |
| Πρώτη γενεσιουργός αιτία (παραδείγματα) | Ανάλογα με τη φύση της επένδυσης | Νέο αποπερατωμένο: έτος απόκτησης· VEFA: έτος αποπεράτωσης· αποκατάσταση: ειδικοί κανόνες (πίνακας BOFiP). |
Απλό παράδειγμα: για μια επιλέξιμη επένδυση (από το 2013) με βάση υπολογισμού 200 000 €, η συνολική έκπτωση ανέρχεται σε 22 000 € (11 %), συμψηφιζόμενη κατά περίπου 2 444 € ετησίως για 10 έτη (χωρίς μεταφορά).
Καθεστώς TVA (βάση υπολογισμού)
Το BOFiP 2022 διευκρινίζει ότι, για τις κατοικίες/ιδρύματα που πληρούν τις προϋποθέσεις επιβολής TVA (με αναφορά στο άρθρο 261 D, 4° του CGI), η TVA εξαιρείται κατά γενικό κανόνα από τη βάση της φορολογικής έκπτωσης, όταν, τις περισσότερες φορές, ανακτάται από τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή.
Σημείο προσοχής: το ζήτημα TVA εξαρτάται από το εφαρμοστέο καθεστώς TVA της εκμετάλλευσης (προϋποθέσεις TVA, παρεχόμενες υπηρεσίες κ.λπ.). Για συγκεκριμένη περίπτωση, επαληθεύστε τον χειρισμό της TVA (και άρα τη βάση έκπτωσης) με τον φορολογικό σας σύμβουλο / λογιστή.
Μη σώρευση και ανώτατο όριο φορολογικών πλεονεκτημάτων
Κανόνες μη σώρευσης (BOFiP)
Το BOFiP αναφέρει αποκλεισμούς σώρευσης, ιδίως με ορισμένα καθεστώτα επένδυσης για ενοικίαση υπερπόντια, και διευκρινίζει επίσης έναν αποκλειστικό χαρακτήρα σε σχέση με την έκπτωση που συνδέεται με εργασίες αποκατάστασης ταξινομημένων τουριστικών κατοικιών (υπό προϋποθέσεις).
Γενικό ανώτατο όριο (φορολογικές «θύλακες»)
Το BOFiP υπενθυμίζει την εφαρμογή του γενικού ανώτατου ορίου φορολογικών πλεονεκτημάτων (ανώτατο όριο 10 000 €).
Συμβουλή: εάν σωρεύετε πολλαπλές εκπτώσεις/πιστώσεις φόρου, ζητήστε συνολική προσομοίωση (ανώτατο όριο 10 000 €) για να αποφύγετε εκπλήξεις.
Πρακτικές ερωτήσεις & απαντήσεις
Μπορούμε να επενδύσουμε σε περισσότερα ακίνητα το ίδιο έτος;
Ναι: το BOFiP διευκρινίζει ότι περισσότερα ακίνητα μπορούν να εντάσσονται στην έκπτωση το ίδιο έτος, αλλά η συνολική βάση που λαμβάνεται υπόψη ανώτατη για ένα φορολογικό έτος είναι 300 000 €.
Η έκπτωση εξαρτάται από γεωγραφική ζωνοποίηση, ανώτατο μίσθωμα ή εισοδηματικά κριτήρια;
Το BOFiP αναφέρει ότι η έκπτωση δεν υπόκειται σε καμία γεωγραφική ζωνοποίηση, και ότι δεν υπάρχουν ούτε ανώτατο μίσθωμα ούτε ανώτατο εισοδηματικό κριτήριο του ενοίκου.
Τι συμβαίνει εάν το ετήσιο κλάσμα υπερβαίνει τον φόρο μου;
Το BOFiP προβλέπει μεταφορά: το μη συμψηφισθέν κλάσμα μπορεί να συμψηφιστεί με τον φόρο των επόμενων ετών, έως και το 6ο έτος συμπεριλαμβανομένου (με προτεραιότητα στα παλαιότερα).
Άλλες επενδυτικές λύσεις
Από την 1η Ιανουαρίου 2023, το πρόγραμμα Censi-Bouvard δεν είναι πλέον προσβάσιμο για νέες επενδύσεις. Άλλα προγράμματα μπορούν να εξεταστούν για επιπλωμένη μισθωτική επένδυση:
Επιπλωμένο ακίνητο
Μη επαγγελματική επιπλωμένη μίσθωση χωρίς ειδικό πρόγραμμα: φορολογικά πλεονεκτήματα, φορολογικά καθεστώτα, προϋποθέσεις και υποχρεώσεις.
LMP (Επιπλωμένο με υπηρεσίες)
Επαγγελματική επιπλωμένη μίσθωση: ορισμός, προϋποθέσεις, φορολογικά πλεονεκτήματα, διαφορές με το LMNP και υποχρεώσεις.
Μη επιπλωμένη μίσθωση
Κλασική επένδυση για ενοικίαση με εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Αποποίηση ευθύνης
Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν άρθρο προέρχονται από τις επίσημες πηγές που παρατίθενται στην ενότητα «Επίσημες πηγές» στο κάτω μέρος της σελίδας. Η Handee δεν φέρει ευθύνη για τυχόν σφάλματα, παραλείψεις ή ερμηνείες των παρουσιαζόμενων πληροφοριών.
Σε περίπτωση αμφιβολίας ή για οποιαδήποτε ερώτηση σχετική με την κατάστασή σας, σας προτείνουμε να ανατρέξετε απευθείας στις επίσημες πηγές που αναφέρονται (BOFiP, Légifrance κ.λπ.) ή να απευθυνθείτε σε εξειδικευμένο επαγγελματία (συμβολαιογράφο, λογιστή, φορολογικό σύμβουλο).
Καθώς το πρόγραμμα Censi-Bouvard έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2022, οι παρουσιαζόμενες πληροφορίες έχουν ιστορικό χαρακτήρα. Οι επενδυτές που έχουν επενδύσει πριν από αυτή την ημερομηνία οφείλουν να τηρούν τις δεσμεύσεις τους και τις προθεσμίες αποπεράτωσης για να συνεχίσουν να απολαμβάνουν τα φορολογικά πλεονεκτήματα. Η φορολογική μεταχείριση (TVA, BIC, μη σώρευση, ανώτατο όριο φορολογικών «θυλάκων», γενεσιουργός αιτία κ.λπ.) εξαρτάται από την ακριβή δομή και την κατάστασή σας. Για να διασφαλίσετε μια πραγματική περίπτωση, αναζητήστε επικύρωση από συμβολαιογράφο, φορολογικό σύμβουλο ή λογιστή. Μόνο οι επίσημες πηγές είναι δεσμευτικές.