Σημαντικό (κλίμακες 2026)
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, το Service-Public αναφέρει ότι ορισμένα ανώτατα όρια (ενοίκια/πόροι) που ισχύουν για το 2026 δεν έχουν ακόμη δημοσιευτεί. Η σελίδα αυτή παρουσιάζει επομένως :
- τους σταθερούς κανόνες του 2026 (προϋποθέσεις, εργασίες, προθεσμίες, συντελεστές, ανώτατα όρια επένδυσης, ζώνες/δήμοι, κ.λπ.) ;
- και, για τις αριθμητικές κλίμακες, τα τελευταία επίσημα δημοσιευμένα ποσά (2025), σαφώς αναγνωρισμένα.
Περίοδος επιλεξιμότητας (πράξεις)
έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027
Ποιος είναι ο σκοπός του μηχανισμού Denormandie ;
Το Denormandie είναι ένας μηχανισμός μείωσης φόρου εισοδήματος που αποσκοπεί στην ενθάρρυνση της αγοράς παλαιάς κατοικίας (ή χώρου που μετατράπηκε σε κατοικία) με επακόλουθες εργασίες βελτίωσης, με στόχο την εκμίσθωσή της για ορισμένη διάρκεια δέσμευσης. Στόχος είναι να ευνοηθεί η ανακαίνιση του παλαιού αποθέματος και η προσφορά κατοικιών με ελεγχόμενα ενοίκια σε ορισμένους δήμους.
Είδος πλεονεκτήματος
Μείωση φόρου εισοδήματος (IR)
Διάρκειες
6 / 9 / 12 έτη
Κατοικία
Παλαιά + εργασίες (ή μετατραπείς χώρος)
Προϋποθέσεις επιλεξιμότητας (αναφορές 2026)
Α. Φύση του ακινήτου
- Παλαιά κατοικία που υπόκειται σε εργασίες βελτίωσης, ή χώρος που μετατράπηκε σε κατοικία.
- Οι εργασίες πρέπει να αντιπροσωπεύουν τουλάχιστον το 25% του συνολικού κόστους της πράξης.
(Συνολικό κόστος πράξης: απόκτηση + εργασίες, σύμφωνα με τις μεθόδους που εφαρμόζει η φορολογική διοίκηση.)
Β. Περίοδος επένδυσης
- Πράξεις που πραγματοποιήθηκαν μεταξύ 28 Μαρτίου 2019 και 31 Δεκεμβρίου 2027.
- Το 2026 βρίσκεστε εντός του παραθύρου επιλεξιμότητας εφόσον η πράξη σας πληροί τις προϋποθέσεις και τις προθεσμίες.
Γ. Τοποθεσία (δήμοι / συνιδιοκτησίες)
- Η κατοικία πρέπει να βρίσκεται σε επιλέξιμο δήμο (Action Cœur de Ville, ORT, σημαντική ανάγκη αποκατάστασης),
- ή σε συνιδιοκτησία με σοβαρές δυσκολίες (π.χ. προσωρινή διαχείριση / ORCOD).
Δ. Προθεσμίες εργασιών
- Οι εργασίες πρέπει να ολοκληρωθούν το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2ουου έτους μετά την απόκτηση.
Παράδειγμα (επίσημο): απόκτηση τον Φεβρουάριο 2026 → εργασίες ολοκληρωμένες το αργότερο στις 31 Δεκεμβρίου 2028.
Εργασίες: κανόνες & παραδείγματα
Στο πλαίσιο του Denormandie, πρέπει να πραγματοποιήσετε έναν τύπο εργασιών που πληροί τα διοικητικά κριτήρια. Η λογική είναι διπλή: ανακαίνιση (παλαιά κατοικία) και βελτίωση (ποιότητα / επίδοση / επιφάνειες).
Επιλογή 1 — Βελτίωση ενεργειακής κατηγορίας
- Εργασίες που βελτιώνουν την ενεργειακή κατηγορία κατά τουλάχιστον 20%
- Τουλάχιστον 30% για μεμονωμένες κατοικίες
Για αυτές τις εργασίες, συνιστάται η χρήση πιστοποιημένου επαγγελματία RGE (διοικητική πληροφορία).
Επιλογή 2 — Τουλάχιστον 2 κατηγορίες εργασιών
Εκτέλεση τουλάχιστον 2 τύπων μεταξύ:
- Αντικατάσταση λέβητα
- Μόνωση σοφίτας
- Μόνωση τοίχων
- Αλλαγή παραγωγής ζεστού νερού
- Μόνωση παραθύρων
Επιλογή 3 — Δημιουργία νέας κατοικήσιμης επιφάνειας
- Δημιουργία νέας κατοικήσιμης επιφάνειας (αναφερόμενα παραδείγματα: μπαλκόνι, βεράντα, γκαράζ…)
Υπενθύμιση: οι εργασίες πρέπει να αντιπροσωπεύουν τουλάχιστον 25% του συνολικού κόστους της πράξης.
Ύψος μείωσης φόρου Denormandie
Η μείωση φόρου υπολογίζεται επί του καθαρού κόστους κτήσης (απόκτηση + δαπάνες ανακαίνισης) και εξαρτάται από τη διάρκεια για την οποία δεσμεύεστε να εκμισθώσετε (μητρόπολη).
| Διάρκεια δέσμευσης εκμίσθωσης | Συντελεστής μείωσης (μητρόπολη) | Σύνοψη |
|---|---|---|
| 6 έτη | 12 % | Μείωση κατανεμημένη στη διάρκεια |
| 10 έτη | 18 % | Μακρύτερη δέσμευση, υψηλότερο όφελος |
| 12 έτη | 21 % | Μέγιστος συντελεστής |
Ανώτατα όρια επένδυσης
- Βάση με ανώτατο όριο 300 000 € μέγιστης επένδυσης.
- Συμπληρωματικό ανώτατο όριο 5 500 € ανά m² κατοικήσιμης επιφάνειας.
- Να λαμβάνεται υπόψη το συνολικό ανώτατο όριο φορολογικών πλεονεκτημάτων (φορολογικές ελαφρύνσεις).
Μη σώρευση
Το Denormandie δεν συσσωρεύεται με ορισμένα άλλα καθεστώτα επενδύσεων για μίσθωση (π.χ. Loc'Avantages), σύμφωνα με τους διοικητικούς κανόνες που αναφέρει το Υπουργείο Οικονομίας.
Κανόνες εκμίσθωσης (κύριες υποχρεώσεις)
Α. Είδος εκμίσθωσης
- Η κατοικία πρέπει να εκμισθωθεί χωρίς έπιπλα (άνευ επίπλωσης).
- Η κατοικία πρέπει να εκμισθωθεί ως κύρια κατοικία.
Β. Προθεσμίες μίσθωσης
- Η κατοικία πρέπει να εκμισθωθεί το αργότερο εντός 1 έτους από την αποπεράτωση του κτιρίου ή από την απόκτησή της (ανάλογα με την περίπτωση).
Γ. Επιλογή μισθωτή
- Ο μισθωτής δεν πρέπει να ανήκει στο φορολογικό σας νοικοκυριό.
- Τα εισοδήματά του πρέπει να τηρούν τα ανώτατα όρια (κλίμακες).
Δ. Ανώτατο ενοίκιο
- Το ενοίκιο (χωρίς κοινόχρηστα) πρέπει να τηρεί ανώτατο όριο ανάλογα με τη ζώνη (A bis, A, B1, B2/C…).
- Οι κλίμακες αναθεωρούνται (συνήθως) κάθε χρόνο.
Δείτε τις διοικητικές αναφορές (μίσθωση, προθεσμίες, εργασίες)
- Εργασίες: ενεργειακό όφελος ή δέσμη εργασιών ή δημιουργία κατοικήσιμης επιφάνειας (με κατώφλι 25%).
- Εργασίες ολοκληρωμένες το αργότερο στις 31 Δεκεμβρίου του 2ου έτους μετά την απόκτηση.
- Μίσθωση χωρίς έπιπλα, κύρια κατοικία, εντός των προθεσμιών· μισθωτής εκτός φορολογικού νοικοκυριού· ανώτατα όρια ενοικίου και εισοδημάτων.
Αναφορά: Service-Public (φύλλο Denormandie)
Κλίμακες (ανώτατα όρια) — κατάσταση 2026 + τελευταία επίσημα ποσά
Κατάσταση 2026: Το Service-Public αναφέρει ότι στις 01/01/2026, ορισμένα ανώτατα όρια που ισχύουν για επένδυση που πραγματοποιείται το 2026 δεν είναι ακόμη γνωστά και θα δημοσιευτούν/ενημερωθούν αργότερα.
Δείτε την επίσημη αναφορά στο Service-Public
Τελευταία επίσημα δημοσιευμένα ανώτατα όρια (έτος 2025) — ενοίκια (m²) και εισοδήματα (μητρόπολη)
Ανώτατα όρια μηνιαίου ενοικίου 2025 (€/m², χωρίς κοινόχρηστα) — ζώνες
Αναφορά: BOFiP (κλίμακα RFPI, Duflot/Pinel μητρόπολη) — χρησιμοποιείται ως βάση για τον έλεγχο
| Ζώνη | Ανώτατο όριο 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Ανώτατα όρια εισοδημάτων 2025 (RFR 2023) — μητρόπολη
Αναφορά: Service-Public (πίνακας "μίσθωση που συνάφθηκε το 2025")
| Φορολογικό νοικοκυριό | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Μεμονωμένο άτομο | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Ζεύγος | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 εξαρτώμενο άτομο | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 εξαρτώμενα άτομα | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 εξαρτώμενα άτομα | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 εξαρτώμενα άτομα | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Προσαύξηση / επιπλέον άτομο | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Πρακτική συμβουλή: για να μάθετε τη ζώνη (A, A bis, B1, B2 ή C), χρησιμοποιήστε τον επίσημο προσομοιωτή: Μάθετε τη ζώνη του δήμου σας
Πρακτική λίστα ελέγχου (2026)
Πριν την αγορά
- Επαλήθευση δήμου (επίσημος προσομοιωτής Denormandie).
- Επικύρωση στρατηγικής εργασιών: ενεργειακό όφελος / δέσμη / δημιουργία κατοικήσιμης επιφάνειας.
- Εκτίμηση εάν οι εργασίες αντιπροσωπεύουν πράγματι ≥ 25% του συνολικού κόστους.
- Προετοιμασία προσφορών και προγράμματος (προθεσμίες ολοκλήρωσης εργασιών).
Μετά την αγορά
- Έναρξη εργασιών και φύλαξη όλων των δικαιολογητικών (προσφορές, τιμολόγια, βεβαιώσεις).
- Τήρηση καταληκτικής ημερομηνίας: ολοκλήρωση εργασιών το αργότερο στις 31/12 του 2ου έτους μετά την απόκτηση.
- Εκμίσθωση χωρίς έπιπλα (κύρια κατοικία) εντός της απαιτούμενης προθεσμίας.
- Εφαρμογή ανώτατων ορίων ενοικίου και επαλήθευση εισοδημάτων μισθωτή.
Δήλωση και έγγραφα προς φύλαξη
Φυλάξτε ιδίως: σύμβαση μίσθωσης, φορολογική δήλωση μισθωτή, περιληπτική σημείωση εργασιών και ποσών, δικαιολογητικά εργασιών. Οι λεπτομέρειες δήλωσης αναφέρονται στη σελίδα του Υπουργείου Οικονομίας.
Συχνές Ερωτήσεις
Το μέτρο ισχύει πράγματι το 2026 ;
Ναι, εάν η πράξη σας πληροί τις προϋποθέσεις και εμπίπτει στην περίοδο επιλεξιμότητας που αναφέρει η διοίκηση (έως τις 31/12/2027). Αναφορά: Service-Public και Υπουργείο Οικονομίας.
Τι σημαίνει "εργασίες ≥ 25% του συνολικού κόστους" ;
Σημαίνει ότι το ποσό των εργασιών πρέπει να αντιπροσωπεύει τουλάχιστον το 25% της συνολικής πράξης (απόκτηση + εργασίες), σύμφωνα με τις μεθόδους που εφαρμόζει η διοίκηση. Αναφορά: Service-Public.
Τα ανώτατα όρια ενοικίων/εισοδημάτων για το 2026 είναι ήδη γνωστά ;
Το Service-Public αναφέρει ότι στις 01/01/2026, ορισμένα ανώτατα όρια που ισχύουν για το 2026 δεν είναι ακόμη γνωστά και θα δημοσιευτούν/ενημερωθούν. Εν αναμονή, η πιο πρόσφατη αριθμητική αναφορά που παρουσιάζεται εδώ είναι αυτή των κλιμάκων 2025 (Service-Public + BOFiP).
Άλλες επενδυτικές λύσεις
Ως συμπλήρωμα ή εναλλακτική στο Denormandie, άλλα μέτρα μπορούν να σας βοηθήσουν να επενδύσετε στο ακίνητο.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Επιπλωμένη μίσθωση: φορολογικά πλεονεκτήματα, καθεστώτα φορολόγησης, προϋποθέσεις και υποχρεώσεις. Πλήρης οδηγός με επίσημες πηγές.
Επιπλωμένη μίσθωση με υπηρεσίες
LMP (Επαγγελματική Επιπλωμένη Μίσθωση): ορισμός, προϋποθέσεις, φορολογικά πλεονεκτήματα, διαφορές με το LMNP και υποχρεώσεις.
Ψιλή κυριότητα
Επένδυση σε ακίνητο με διαχωρισμό δικαιωμάτων: ορισμός, φορολογικά πλεονεκτήματα, μειωμένη τιμή απόκτησης, απλοποιημένη διαχείριση και βελτιστοποίηση κληρονομιάς.
Μίσθωση χωρίς έπιπλα
Μίσθωση χωρίς έπιπλα (μη επιπλωμένη): κλασική επενδυτική μίσθωση. Φορολογία, πλεονεκτήματα, υποχρεώσεις και διαφορές με την επιπλωμένη μίσθωση.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Μίσθωση με Ενδιάμεσο Ενοίκιο: καθεστώς επενδυτικής μίσθωσης με μειωμένο TVA 10% και φορολογική απαίτηση. Προϋποθέσεις και φορολογικά πλεονεκτήματα.
Girardin
Μηχανισμός Girardin: επένδυση στις υπερπόντιες περιοχές με μείωση φόρου. Προϋποθέσεις και φορολογικά πλεονεκτήματα.
Monument Historique
Επένδυση σε Monument Historique: εξαιρετικά φορολογικά πλεονεκτήματα για την αποκατάσταση της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Αποποίηση ευθύνης
Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο προέρχονται από τις επίσημες πηγές που αναφέρονται στην ενότητα "Επίσημες πηγές" στο κάτω μέρος της σελίδας. Η Handee δεν φέρει ευθύνη για τυχόν σφάλματα, παραλείψεις ή ερμηνείες των παρουσιαζόμενων πληροφοριών.
Σε περίπτωση αμφιβολίας ή για οποιοδήποτε ερώτημα σχετικό με την κατάστασή σας, σας προτρέπουμε να συμβουλευτείτε απευθείας τις επίσημες πηγές που αναφέρονται (Service-Public, Υπουργείο Οικονομίας, BOFiP, France Rénov', ANCT, κ.λπ.) ή να απευθυνθείτε σε εξειδικευμένο επαγγελματία (συμβολαιογράφο, λογιστή, φορολογικό σύμβουλο).
Οι ακριβείς κανόνες που ισχύουν για την περίπτωσή σας εξαρτώνται από τον επιλέξιμο δήμο, τον τύπο των εργασιών, την τήρηση των προθεσμιών, τα ανώτατα όρια ενοικίων/εισοδημάτων, τη διάρκεια της δέσμευσης και τα εκάστοτε ισχύοντα κείμενα. Οι προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, οι κλίμακες και οι κανόνες ενδέχεται να μεταβληθούν. Μόνες αρμόδιες αναφορές είναι οι επίσημες πηγές.