⚠️ Dispositivo finalizado
El dispositivo Censi-Bouvard finalizó el 31 de diciembre de 2022. Ya no es posible realizar nuevas inversiones que se acojan a este dispositivo desde el 1 de enero de 2023.
Si usted invirtió antes de esa fecha, puede seguir beneficiándose de las ventajas fiscales siempre que respete todas las condiciones de compromiso. Para las viviendas en estado futuro de terminación, la finalización debía producirse a más tardar el 1 de julio de 2025.
Importante: este documento describe el dispositivo tal como figura en los textos y comentarios oficiales publicados en 2022. Para operaciones posteriores, compruebe las normas vigentes.
Lo esencial (referencia 2022)
Período de inversión
01/01/2009 → 31/12/2022
Según el BOFiP, la ventaja se aplica a las adquisiciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022.
Tipo (inversiones desde 2013)
11 %
El BOFiP indica un tipo fijado en 11 % para las inversiones realizadas desde el 1 de enero de 2013 (hasta el 31/12/2022).
Duración y distribución
10 años
Reducción distribuida a lo largo de 9 años, a razón de 1/9 por año, con un compromiso de arrendamiento al explotador.
Viviendas y estructuras elegibles (BOFiP 2022)
Según el BOFiP (versión publicada el 27/06/2022), las viviendas deben estar situadas en una de las estructuras que se indican a continuación. Las residencias de turismo clasificadas se mencionan, con una exclusión a partir del 01/01/2017 (salvo disposiciones transitorias).
| Estructuras / residencias | Elegibilidad al dispositivo (referencia 2022) | Observaciones |
|---|---|---|
| Establecimiento de acogida de personas mayores | Sí | Establecimientos sociales o sociosanitarios (referencias CASF citadas en el BOFiP). |
| Establecimiento de acogida de adultos con discapacidad | Sí | Estructuras definidas por el CASF (referencias citadas en el BOFiP). |
| Cuidados de larga duración con alojamiento | Sí | Estructuras sujetas al código de salud pública (referencia citada en el BOFiP). |
| Residencia con servicios para personas mayores / con discapacidad | Sí | Con las condiciones de acreditación de «calidad» o autorización (referencias citadas en el BOFiP). |
| Acogida familiar asalariada (agrupación de cooperación) | Sí | Destinado a la acogida familiar asalariada (referencias CASF citadas en el BOFiP). |
| Residencia con servicios para estudiantes | Sí | Mencionada expresamente como elegible en el BOFiP (2022). |
| Residencia de turismo clasificada | Exclusión a partir del 01/01/2017 (salvo régimen transitorio) | El BOFiP prevé disposiciones transitorias para operaciones iniciadas a más tardar el 31/12/2016. |
Condiciones principales (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Los rendimientos derivados del arrendamiento deben tributar en BIC (alquiler amueblado ejercido a título no profesional).
Contrato de arrendamiento al explotador
El propietario se compromete a arrendar la vivienda amueblada al explotador del establecimiento o de la residencia.
Duración mínima
Compromiso de arrendamiento al explotador por una duración mínima de 10 años.
El BOFiP precisa también que, a diferencia de otros dispositivos, la reducción de impuesto no está sujeta a ninguna zonificación y que no existe límite de alquiler ni límite de recursos del ocupante.
Parámetros oficiales (referencia 2022)
La tabla siguiente resume los parámetros explícitamente descritos en los comentarios del BOFiP publicados en 2022.
| Parámetro | Norma (2022) | Comentario práctico |
|---|---|---|
| Tipo (inversiones desde 01/01/2013) | 11 % | Aplicado al precio de coste considerado (dentro del límite de la base). |
| Base anual máxima | 300 000 € | Se pueden incluir varias viviendas el mismo año, pero la base global está limitada a 300 000 €. |
| Distribución en el tiempo | 10 años (1/9 por año) | Cada año: imputación de un noveno del importe total. |
| Traslado si el impuesto es insuficiente | Hasta el 6.º año inclusive | Si la fracción anual supera el impuesto debido, el saldo puede trasladarse al IRPF de los años siguientes (con prioridad a los más antiguos). |
| Primer hecho generador (ejemplos) | Según la naturaleza de la inversión | Obra nueva terminada: año de adquisición; VEFA: año de finalización; rehabilitación: normas específicas (tabla BOFiP). |
Ejemplo sencillo: para una inversión elegible (desde 2013) sobre una base de 200 000 €, la reducción total es de 22 000 € (11 %), imputada a razón de aproximadamente 2 444 € por año durante 10 años (sin traslado).
Situación respecto al TVA (base de cálculo)
El BOFiP 2022 precisa que, para las residencias/establecimientos que reúnan las condiciones de sujeción al TVA (referencia al artículo 261 D, 4° del CGI), el TVA queda generalmente excluido de la base de la reducción de impuesto cuando, en la mayoría de los casos, es recuperado por el propietario-arrendador.
A tener en cuenta: la cuestión del TVA depende del régimen de TVA aplicable a la explotación (condiciones de TVA, prestaciones, etc.). Para un caso concreto, haga validar el tratamiento del TVA (y por tanto la base de reducción) por su asesor fiscal / experto contable.
No acumulación y limitación de las ventajas fiscales
Reglas de no acumulación (BOFiP)
El BOFiP indica exclusiones de acumulación, en particular con determinados dispositivos de inversión locativa en ultramar, y precisa asimismo una exclusividad con la reducción vinculada a las obras de rehabilitación de residencias de turismo clasificadas (según condiciones).
Límite global (nichos fiscales)
El BOFiP recuerda la aplicación del límite global de las ventajas fiscales (tope de 10 000 €).
Consejo: si acumula varias reducciones/créditos fiscales, solicite una simulación global (límite 10 000 €) para evitar sorpresas.
Preguntas frecuentes prácticas
¿Se puede invertir en varias viviendas el mismo año?
Sí: el BOFiP precisa que varias viviendas pueden dar derecho a la reducción en el mismo año, pero la base global considerada está limitada a 300 000 € por ejercicio fiscal.
¿Depende la reducción de una zonificación, de un límite de alquiler o de recursos?
El BOFiP indica que la reducción no está sujeta a ninguna zonificación, y que no existe límite de alquiler ni límite de recursos del ocupante.
¿Qué ocurre si mi fracción anual supera mi impuesto?
El BOFiP prevé un traslado: la fracción no imputada puede aplicarse al impuesto de los años siguientes, hasta el 6.º año inclusive (con imputación prioritaria de las más antiguas).
Otras soluciones de inversión
Desde el 1 de enero de 2023, el dispositivo Censi-Bouvard ya no está disponible para nuevas inversiones. Se pueden considerar otros dispositivos para la inversión en alquiler amueblado:
Amueblado
Alquiler Amueblado No Profesional sin dispositivo específico: ventajas fiscales, regímenes de tributación, condiciones y obligaciones.
LMP (Amueblado con servicios)
Alquiler Amueblado Profesional: definición, condiciones, ventajas fiscales, diferencias con el LMNP y obligaciones.
Alquiler sin amueblar
Inversión en alquiler clásica con rendimientos inmobiliarios.
Aviso legal
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En caso de duda o para cualquier pregunta específica sobre su situación, le invitamos a consultar directamente las fuentes oficiales mencionadas (BOFiP, Légifrance, etc.) o a ponerse en contacto con un profesional cualificado (notario, experto contable, asesor fiscal).
Dado que el dispositivo Censi-Bouvard finalizó el 31 de diciembre de 2022, la información presentada tiene carácter histórico. Los inversores que invirtieron antes de esa fecha deben respetar sus compromisos y los plazos de finalización para seguir beneficiándose de las ventajas fiscales. El tratamiento fiscal (TVA, BIC, no acumulación, limitación de los nichos fiscales, hecho generador, etc.) depende de la estructura exacta y de su situación. Para garantizar la seguridad en un caso real, haga validar por un notario, un asesor fiscal o un experto contable. Solo las fuentes oficiales son vinculantes.