Importante (baremos 2026)
A 1 de enero de 2026, Service-Public indica que algunos límites (alquileres/recursos) aplicables en 2026 aún no han sido publicados. Esta página presenta por tanto :
- las normas 2026 estables (condiciones, obras, plazos, tipos, límites de inversión, zonas/municipios, etc.) ;
- y, para los baremos numéricos, los últimos importes publicados oficialmente (2025), claramente identificados.
Período de elegibilidad (operaciones)
hasta el 31 de diciembre de 2027
¿Para qué sirve el dispositivo Denormandie?
El Denormandie es un mecanismo de reducción del impuesto sobre la renta destinado a fomentar la adquisición de una vivienda antigua (o de un local transformado en uso residencial) seguida de obras de mejora, con el fin de arrendarlo durante un período de compromiso. El objetivo es favorecer la renovación del parque inmobiliario antiguo y la oferta de viviendas con alquileres regulados en determinados municipios.
Tipo de ventaja
Reducción del impuesto IR
Duraciones
6 / 9 / 12 años
Vivienda
Antigua + obras (o local transformado)
Condiciones de elegibilidad (referencias 2026)
A. Naturaleza del bien
- Vivienda antigua objeto de obras de mejora, o local transformado en uso residencial.
- Las obras deben representar al menos el 25 % del coste total de la operación.
(Coste total de la operación: adquisición + obras, según las modalidades aplicadas por la administración tributaria.)
B. Período de inversión
- Operaciones realizadas entre el 28 de marzo de 2019 y el 31 de diciembre de 2027.
- En 2026, usted se encuentra dentro del período de elegibilidad si su operación cumple las condiciones y plazos.
C. Localización (municipios / comunidades de propietarios)
- La vivienda debe estar situada en un municipio elegible (Action Cœur de Ville, ORT, necesidad importante de rehabilitación),
- o en una comunidad de propietarios con graves dificultades (p. ej. administración provisional / ORCOD).
D. Plazos de obras
- Las obras deben estar terminadas a más tardar el 31 de diciembre del 2.º año siguiente a la adquisición.
Ejemplo (oficial): adquisición en febrero de 2026 → obras terminadas a más tardar el 31 de diciembre de 2028.
Obras: normas y ejemplos
En el marco del Denormandie, usted debe realizar un tipo de obras que cumpla los criterios administrativos. La lógica es doble: renovar (vivienda antigua) y mejorar (calidad / rendimiento / superficies).
Opción 1 — Mejora de la calificación energética
- Obras que mejoren la calificación energética en al menos un 20 %
- Al menos un 30 % para viviendas individuales
Para estas obras, se recomienda recurrir a un profesional certificado RGE (información administrativa).
Opción 2 — Al menos 2 categorías de obras
Realizar al menos 2 tipos de los siguientes:
- Cambio de caldera
- Aislamiento de ático/buhardilla
- Aislamiento de muros
- Cambio de producción de agua caliente
- Aislamiento de ventanas
Opción 3 — Creación de nueva superficie habitable
- Creación de nueva superficie habitable (ejemplos mencionados: balcón, terraza, garaje…)
Recordatorio: las obras deben representar al menos el 25 % del coste total de la operación.
Importe de la reducción fiscal Denormandie
La reducción fiscal se calcula sobre el precio de coste neto (adquisición + gastos de renovación) y depende de la duración durante la cual usted se compromete a arrendar (metrópoli).
| Duración del compromiso de arrendamiento | Tipo de reducción (metrópoli) | Lectura rápida |
|---|---|---|
| 6 años | 12 % | Reducción distribuida a lo largo de la duración |
| 10 años | 18 % | Compromiso más largo, ventaja más elevada |
| 12 años | 21 % | Tipo máximo |
Límites de inversión
- Base limitada a 300 000 € de inversión máxima.
- Límite complementario de 5 500 € por m² de superficie habitable.
- Tener en cuenta el límite global de ventajas fiscales (nichos fiscales).
No acumulación
El Denormandie no es acumulable con ciertos otros dispositivos de inversión en alquiler (p. ej. Loc'Avantages), según las normas administrativas indicadas por el Ministerio de Economía.
Normas de arrendamiento (obligaciones principales)
A. Tipo de arrendamiento
- La vivienda debe arrendarse sin amueblar (vacía).
- La vivienda debe arrendarse como residencia principal.
B. Plazos para poner en arrendamiento
- La vivienda debe arrendarse a más tardar 1 año después de la finalización del inmueble o de su adquisición (según el caso).
C. Elección del arrendatario
- El arrendatario no debe pertenecer a su unidad fiscal.
- Sus recursos deben respetar los límites (baremos).
D. Alquiler limitado
- El alquiler (excluidos gastos) debe respetar un límite según la zona (A bis, A, B1, B2/C…).
- Los baremos se revisan (generalmente) cada año.
Ver las referencias administrativas (arrendamiento, plazos, obras)
- Obras: mejora energética o conjunto de obras, o creación de superficie habitable (con umbral del 25 %).
- Obras terminadas a más tardar el 31 de diciembre del 2.º año siguiente a la adquisición.
- Arrendamiento vacío, residencia principal, dentro de los plazos; arrendatario fuera de la unidad fiscal; límites de alquiler y de recursos.
Referencia: Service-Public (ficha Denormandie)
Baremos (límites) — estado 2026 + últimos importes oficiales
Estado 2026: Service-Public precisa que a 01/01/2026, algunos límites aplicables a una inversión realizada en 2026 aún no se conocen y serán publicados/actualizados posteriormente.
Ver la mención oficial en Service-Public
Últimos límites publicados oficialmente (año 2025) — alquileres (m²) y recursos (metrópoli)
Límites de alquiler mensual 2025 (€/m², excluidos gastos) — zonas
Referencia: BOFiP (baremo RFPI, Duflot/Pinel metrópoli) — utilizado como base para la regulación
| Zona | Límite 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Límites de recursos 2025 (RFR 2023) — metrópoli
Referencia: Service-Public (tabla "contrato firmado en 2025")
| Unidad fiscal | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Persona sola | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Pareja | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 persona a cargo | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 personas a cargo | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 personas a cargo | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 personas a cargo | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Incremento / persona adicional | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Consejo práctico: para conocer la zona (A, A bis, B1, B2 o C), utilice el simulador oficial: Conocer la zona de su municipio
Lista de verificación práctica (2026)
Antes de la compra
- Verificar el municipio (simulador oficial Denormandie).
- Validar la estrategia de obras: mejora energética / conjunto de obras / creación de superficie habitable.
- Estimar si las obras alcanzan efectivamente ≥ 25 % del coste total.
- Preparar presupuestos y calendario (plazos de finalización de obras).
Después de la compra
- Iniciar las obras y conservar todos los justificantes (presupuestos, facturas, certificados).
- Respetar la fecha límite: finalización de obras a más tardar el 31/12 del 2.º año siguiente a la adquisición.
- Poner en arrendamiento vacío (residencia principal) dentro del plazo requerido.
- Aplicar los límites de alquiler y verificar los recursos del arrendatario.
Declaración y documentos a conservar
Conserve en particular: contrato de arrendamiento, declaración de la renta del arrendatario, nota resumen de las obras e importes, justificantes de las obras. Las modalidades declarativas están detalladas en la página del Ministerio de Economía.
FAQ
¿El dispositivo sigue siendo válido en 2026?
Sí, si su operación cumple las condiciones y se inscribe en el período de elegibilidad indicado por la administración (hasta el 31/12/2027). Referencia: Service-Public y Ministerio de Economía.
¿Qué significa "obras ≥ 25 % del coste total"?
Significa que el importe de las obras debe representar al menos el 25 % de la operación global (adquisición + obras), según las modalidades aplicadas por la administración. Referencia: Service-Public.
¿Se conocen ya los límites de alquileres/recursos para 2026?
Service-Public indica que a 01/01/2026, algunos límites aplicables en 2026 aún no se conocen y serán publicados/actualizados. Mientras tanto, la referencia numérica más reciente presentada aquí es la de los baremos 2025 (Service-Public + BOFiP).
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Aviso
La información contenida en este artículo procede de las fuentes oficiales referenciadas en la sección "Fuentes oficiales" al pie de la página. Handee no se hace responsable de posibles errores, omisiones o interpretaciones de la información presentada.
En caso de duda o para cualquier pregunta específica a su situación, le invitamos a consultar directamente las fuentes oficiales mencionadas (Service-Public, Ministerio de Economía, BOFiP, France Rénov', ANCT, etc.) o a ponerse en contacto con un profesional cualificado (notario, asesor contable, asesor fiscal).
Las normas exactas aplicables a su caso dependen del municipio elegible, del tipo de obras, del cumplimiento de los plazos, de los límites de alquileres/recursos, de la duración del compromiso y de los textos vigentes. Las condiciones de elegibilidad, los baremos y las normas pueden cambiar. Solo las fuentes oficiales tienen validez.