Importante (2026) : los límites de alquileres y de recursos aplicables al LLI remiten a los límites del dispositivo « Pinel » según las fuentes oficiales. Los importes se actualizan mediante las publicaciones administrativas. Compruebe sistemáticamente los baremos vigentes en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
Definición: ¿qué es el LLI?
Objetivo
Producir viviendas con alquileres «intermedios» (entre el mercado social y el libre), principalmente en las zonas donde la demanda es elevada.
Arrendatarios destinatarios
Hogares cuyos ingresos no superen determinados límites en la fecha de firma del contrato de arrendamiento, conforme a las normas aplicables.
Principio de los límites
Las fuentes oficiales recuerdan una alineación con los límites del dispositivo de inversión locativa intermedia « Pinel ».
Referencia útil: la página institucional sobre la vivienda locativa intermedia indica que los ingresos de los arrendatarios y el alquiler mensual no superan los límites aplicables al « Pinel ». (Véanse las fuentes al pie de página.)
Cómo funciona una inversión en LLI
A. Una inversión locativa «encuadrada»
Usted alquila la vivienda como residencia principal, con un alquiler limitado y un arrendatario que respeta un límite de ingresos.
- Arrendamiento para uso de residencia principal (requisito central en el marco de TVA al 10%).
- Alquileres e ingresos regulados por límites.
- El dispositivo está ampliamente documentado en el ámbito fiscal (TVA, obligaciones declarativas, revocación).
B. Una estructuración frecuentemente a través de persona jurídica
En el marco del tipo reducido de TVA LLI, los textos prevén que el destinatario de la entrega (o el usufructuario en caso de desmembración) sea una persona jurídica.
- La condición «persona jurídica» forma parte del marco del tipo reducido (TVA).
- El crédito fiscal relativo al impuesto sobre bienes inmuebles se dirige, por su parte, a las personas jurídicas y al IS (véanse los detalles más abajo).
En pocas palabras: el LLI no es «un producto estándar» universal. La realidad depende de la estructura (VEFA / obra nueva / transformación), de la zona, del cumplimiento de los límites y de las condiciones fiscales (en particular para la TVA).
Ventajas fiscales: lo que prevén los textos
| Ventaja | Beneficiarios / alcance | Base oficial (resumen) |
|---|---|---|
| TVA a tipo reducido (10%) sobre determinadas entregas | Según condiciones acumulativas (localización, límites, mixidad, persona jurídica, etc.) | Tipo reducido previsto en el artículo 279-0 bis A del CGI; el BOFiP detalla las 5 condiciones y los efectos en caso de revocación. |
| Crédito / crédito de IS igual al impuesto sobre bienes inmuebles | Personas jurídicas: crédito del impuesto sobre sociedades (IS) igual a la TFPB debida sobre viviendas LLI dadas en arrendamiento | BOFiP: artículo 220 Z septies del CGI, crédito de IS igual a la TFPB, aplicable a determinadas viviendas según condiciones y fechas. |
| Exención de TFPB (caso particular) | Viviendas nuevas destinadas a residencia principal terminadas antes del 1 de enero de 2023, bajo condiciones vinculadas al beneficio del 279-0 bis A | CGI art. 1384-0 A: exención del impuesto sobre bienes inmuebles construidos durante 20 años, bajo condiciones. |
TVA: atención a la revocación
El BOFiP precisa que en caso de cese del arrendamiento en las condiciones requeridas, puede ser exigible un complemento de impuesto (TVA). La lógica es: ventaja concedida ↔ compromiso/condiciones a respetar a lo largo del tiempo.
A tener en cuenta
Las ventajas fiscales conllevan un cumplimiento documental (contratos de arrendamiento, justificantes de ingresos, límites de alquileres, etc.) y una gran sensibilidad a las fechas (finalización, entrada en arrendamiento).
Condiciones de elegibilidad (marco oficial TVA — CGI 279-0 bis A)
El BOFiP (TVA) recuerda que el tipo reducido previsto por el artículo 279-0 bis A del CGI se aplica cuando se cumplen condiciones acumulativas.
A. Condiciones relativas al arrendamiento
- Arrendamiento para uso de residencia principal (marco LLI).
- Ingresos del arrendatario (apreciados en el momento de la firma) por debajo de los límites: remisión a los límites mencionados por la ley.
- Alquiler por debajo de los límites (marco regulado, que varía según la situación y el tipo de arrendamiento).
B. Condiciones relativas al titular, la localización y la mixidad
- El destinatario de la entrega (o el usufructuario en caso de desmembración) es una persona jurídica.
- La vivienda está situada en los territorios / perímetros contemplados por el texto.
- Pueden aplicarse exigencias de mixidad a nivel de la operación (viviendas sociales + LLI, etc.).
Buena práctica: solicite al promotor / notario un memorando «LLI» que recoja con precisión las condiciones del 279-0 bis A (zonas, mixidad, fechas, justificantes), y conserve todos los documentos que acrediten el cumplimiento de los límites (ingresos/alquileres) durante el período requerido.
| Asunto | Lo que establece el marco oficial (resumen) | Dónde verificarlo |
|---|---|---|
| Tipo reducido de TVA | Aplicación bajo condiciones acumulativas (arrendamiento como RP, límites, persona jurídica, localización, mixidad, obligaciones). | CGI 279-0 bis A + BOFiP TVA (vivienda intermedia) |
| Arrendamiento amueblado | Extensión encuadrada: límite alquiler amueblado = límite «sin amueblar» + precio mensual del mobiliario (decreto de aplicación). | Décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 (Légifrance) |
| Límites de ingresos/alquileres | Los ingresos y alquileres no deben superar determinados límites; remisión a los baremos administrativos. | BOFiP TVA + página institucional (ministerio) que indica la alineación «Pinel» |
Límites (alquileres e ingresos): dónde encontrar los baremos en 2026
Las fuentes institucionales indican que los límites de alquileres e ingresos aplicables a las viviendas intermedias son los del dispositivo de inversión locativa intermedia denominado « Pinel ». En la práctica, los importes se publican/actualizan a través de las referencias administrativas (baremos y actualizaciones).
| Baremo buscado | Lo que debe comprobar | Fuente / punto de acceso |
|---|---|---|
| Límites de alquileres (LLI) | Zona, tipo de arrendamiento (sin amueblar / amueblado), fecha de firma del contrato, método de redondeo/coeficientes si procede. | Referencias «Pinel» (principio) + decreto amueblado (límite «sin amueblar» + mobiliario) |
| Límites de ingresos (LLI) | Composición del hogar, zona, N-2 / reglas de referencia, justificantes a conservar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. | BOFiP TVA (remisión) + página institucional que indica la alineación con los límites «Pinel» |
| Límite de alquiler en arrendamiento amueblado | Límite amueblado = límite arrendamiento sin amueblar + precio mensual fijo/forfait de arrendamiento del mobiliario previsto por el texto. | Décret n° 2024-776 (Légifrance) + BOFiP TVA (referencia al artículo 87 del anexo III) |
Nota de actualización (enero de 2026): algunos baremos 2026 pueden estar en curso de publicación/actualización según los soportes administrativos. Para garantizar «riesgo cero», apóyese en las páginas oficiales enumeradas a continuación y archive la versión consultada (PDF/impresión).
Obligaciones, duración y revocación: lo que hay que anticipar
A. Cumplimiento continuo
- Conservar los justificantes de ingresos del arrendatario en la fecha de firma del contrato de arrendamiento.
- Conservar el cálculo del alquiler (superficie, zona, baremo aplicable) y cualquier anexo pertinente.
- Asegurarse de que la vivienda se arrienda como residencia principal en las condiciones previstas.
B. Riesgo fiscal en caso de salida del marco
- El BOFiP TVA indica que el arrendatario puede estar obligado al pago del complemento de impuesto si el arrendamiento deja de cumplir las condiciones.
- Los dispositivos «impuesto sobre bienes inmuebles / IS» se rigen por sus propias normas: compruebe la compatibilidad de la estructura y las condiciones de elegibilidad.
Consejo: documente el expediente desde el principio (lista de comprobación del contrato + ingresos + baremos + pruebas de residencia principal). Es lo que protege en caso de inspección.
Riesgos y puntos de atención (LLI)
Complejidad del marco
El LLI afecta a la TVA, a los límites, a la naturaleza del contrato y al estatuto del titular. Una lectura superficial expone a la revocación.
Riesgo «límites»
Un límite mal aplicado (zona, superficie, amueblado vs sin amueblar) puede dar lugar a un incumplimiento. Conserve constancia del baremo oficial utilizado.
Riesgo «salida»
Reventa, cambio de uso o cese del arrendamiento en las condiciones previstas: hay que anticiparlo, ya que puede desencadenar consecuencias fiscales.
FAQ (2026)
¿El LLI impone límites de alquileres e ingresos?
Sí: el marco oficial remite a límites. Las fuentes institucionales indican una alineación con los límites del dispositivo « Pinel », y el BOFiP TVA recuerda que los ingresos y los alquileres deben respetar los límites para beneficiarse del marco fiscal.
¿Se aplica automáticamente la TVA al 10%?
No: la TVA a tipo reducido está condicionada al cumplimiento de requisitos acumulativos (arrendamiento como residencia principal, límites, persona jurídica, localización, etc.). El BOFiP describe con precisión estas condiciones y las consecuencias en caso de revocación.
LLI e impuesto sobre bienes inmuebles: ¿exención o crédito fiscal?
Existe un caso de exención de TFPB de larga duración para determinadas viviendas (CGI 1384-0 A, condicionado y limitado por la fecha de terminación), y un mecanismo de crédito de IS igual al impuesto sobre bienes inmuebles para personas jurídicas (CGI 220 Z septies, comentado en el BOFiP). El mecanismo adecuado depende de la fecha de la vivienda y del estatuto del titular.
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Aviso legal
La información contenida en este artículo procede de las fuentes oficiales referenciadas en la sección «Fuentes oficiales» al pie de página. Handee no podrá ser considerado responsable de posibles errores, omisiones o interpretaciones de la información presentada.
En caso de duda o para cualquier pregunta específica a su situación, le invitamos a consultar directamente las fuentes oficiales mencionadas (Légifrance, BOFiP, Ministerio de Ecología, etc.) o a dirigirse a un profesional cualificado (experto contable, asesor fiscal, notario).
Las normas exactas aplicables a su caso dependen de la estructura (persona jurídica, zona, fechas de terminación, cumplimiento de los límites), de la organización de la operación y de los textos vigentes. Las condiciones de elegibilidad, los baremos y las normas pueden evolucionar. Solo las fuentes oficiales tienen validez.