⚠️ Dispositivo finalizado
El dispositivo Pinel + finalizó el 31 de diciembre de 2024. Ya no es posible realizar nuevas inversiones acogidas a este dispositivo desde el 1 de enero de 2025.
Si usted invirtió antes de esa fecha, puede seguir beneficiándose de las ventajas fiscales siempre que respete todas las condiciones de compromiso.
Importante: Pinel+ = Pinel a "tipo pleno" siempre que se cumplan los criterios de calidad (decreto) o que el inmueble esté ubicado en QPV. Si no se cumplen dichos criterios, se aplicarán los tipos reducidos del Pinel 2024 (no detallados aquí, ya que esta guía es exclusivamente sobre Pinel+).
Tipos de reducción fiscal Pinel+ (adquisición 2024)
Para Pinel+, la administración indica que el dispositivo conserva «las mismas ventajas fiscales que el Pinel clásico antes de 2023», siempre que se respeten criterios más exigentes (calidad de uso + etiqueta energética/medioambiental).
| Duración del compromiso de arrendamiento | Reducción total (Pinel+) | Lectura práctica |
|---|---|---|
| 6 años | 12 % | 2 % / año durante 6 años |
| 10 años | 18 % | 2 % / año durante 10 años |
| 12 años (con prórroga) | 21 % | 2 % / año durante 10 años + 1 % / año del año 10 al 12 |
Estos tipos "plenos" corresponden a los tipos históricos del Pinel, recogidos en la doctrina fiscal (BOFiP) y en la documentación fiscal (folleto). En Pinel+, el acceso a estos tipos está condicionado al cumplimiento de los criterios reforzados (véase más abajo).
Ámbito de elegibilidad (Pinel+)
A. Dos vías de acceso a Pinel+
- Vivienda situada en barrio prioritario de la política de ciudad (QPV).
- Vivienda que presenta un nivel elevado de calidad (criterios de uso + criterios medioambientales).
Ambos casos se enumeran explícitamente en la ficha oficial de Service-Public.
B. Condiciones "Pinel" que siguen siendo necesarias
- Ubicación en "zonas Pinel" (metrópoli: zonas A, A bis o B1).
- Arrendamiento no amueblado destinado a residencia principal del arrendatario.
- Respeto de los topes de alquiler y de los topes de ingresos del arrendatario.
Las zonas y los topes se recogen en las fuentes oficiales (Service-Public / baremos BOFiP).
Criterios Pinel+ (calidad de uso + medioambiente)
A. Criterios de uso y confort (decreto)
El decreto establece: (1) una superficie habitable mínima, (2) una superficie mínima de espacio exterior, (3) una doble orientación a partir del T3.
Superficies habitables mínimas
| Tipología | Superficie mínima (m²) |
|---|---|
| T1 | 28 |
| T2 | 45 |
| T3 | 62 |
| T4 | 79 |
| T5 | 96 |
Superficies mínimas de espacios exteriores privativos (o de uso privativo)
| Tipología | Superficie mínima (m²) |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 3 |
| T3 | 5 |
| T4 | 7 |
| T5 | 9 |
Doble orientación: el decreto exige una apertura (ventana/puerta-ventana) en al menos dos fachadas de orientaciones diferentes para las viviendas T3 y superiores.
B. Criterios medioambientales (adquisición 2024)
En 2024, las exigencias incluyen umbrales RE2020 (referenciados como «umbrales 2025») y un requisito de DPE.
1) Construcción (permiso ≥ 01/01/2022)
Cumplimiento de las exigencias de la etiqueta energética y medioambiental basadas en la RE2020 (umbrales correspondientes a los aplicables a partir de 2025) y, para una adquisición 2024, requisito complementario: DPE clase A.
2) Excepción (permiso < 01/01/2022)
Exigencias basadas en el referencial E+C- (prefiguración RE2020) + DPE clase A.
3) Otras operaciones (fuera de operaciones de construcción)
Exigencia de rendimiento según DPE: clase A o B (p. ej. rehabilitación profunda según el caso).
Consejo práctico: solicite al promotor (o al operador) el certificado / los justificantes de conformidad (RE2020 / E+C- / DPE), y consérvelos junto con la escritura notarial y los planos/superficies.
Baremos 2024 (contratos firmados o renovados en 2024)
Los topes de alquiler y los topes de ingresos de los arrendatarios se publican en la sección «BAREMO» del BOFiP (actualización anual).
A. Topes de alquiler (metrópoli) — 2024
Topes mensuales por m², sin gastos. A estos topes se aplica un coeficiente multiplicador (véase sección 5).
| Zona | Tope (€/m²/mes) |
|---|---|
| A bis | 18,89 € |
| A | 14,03 € |
| B1 | 11,31 € |
| B2 et C | 9,83 € |
NB: Pinel+ se inscribe en el marco Pinel; los topes de alquiler aplicables son los publicados para Duflot/Pinel.
B. Topes de ingresos de los arrendatarios (metrópoli) — 2024
Ingresos anuales del hogar del arrendatario (RFR), según la zona.
| Hogar del arrendatario | A bis | A | B1 | B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Persona sola | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Pareja | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 persona a cargo | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 personas a cargo | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 personas a cargo | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
Estos topes corresponden a la sección «Duflot / Pinel metrópoli» de los baremos 2024.
Cálculo del alquiler tope (fórmula oficial)
El BOFiP precisa que al tope de alquiler por m² se aplica un coeficiente multiplicador calculado según una fórmula oficial.
Fórmula (BOFiP)
Coeficiente = 0,7 + 19 / S
S = superficie de la vivienda a tener en cuenta (según las normas aplicables). El coeficiente se redondea a 2 decimales y se limita a 1,2.
Cálculo final
Alquiler tope mensual (sin gastos) = Tope(€/m²) × Coeficiente × S
Donde Tope(€/m²) depende de la zona (A bis, A, B1, B2/C) y del baremo del año del contrato.
Límites de inversión (base de la reducción)
La base de cálculo de la reducción fiscal está acotada por límites: limitación anual y tope por m².
| Límite | Valor | Comentario |
|---|---|---|
| Inversión computable (por año y por contribuyente) | 300 000 € | Límite anual de la base de reducción. |
| Tope del precio de coste por m² | 5 500 €/m² | Se aplica antes de la limitación anual (ilustrado con ejemplos del BOFiP). |
Pinel+ retoma el marco fiscal Pinel: los límites de base (300 000 € y 5 500 €/m²) siguen siendo determinantes para la fracción efectivamente retenida.
Otras soluciones de inversión
Desde el 1 de enero de 2025, el dispositivo Pinel + ya no es accesible para nuevas inversiones. Otros dispositivos pueden considerarse para la inversión en alquiler:
Arrendamiento no amueblado
Inversión en alquiler clásica con rendimientos inmobiliarios.
Amueblado
LMNP: ventajas fiscales, regímenes de tributación, condiciones y obligaciones.
Dispositivo Denormandie
Para la compra y la renovación de inmuebles en determinadas zonas.
LLI
Alquiler a Renta Intermedia: dispositivo de inversión en alquiler con TVA reducida al 10% y crédito fiscal.
Aviso legal
La información contenida en este artículo proviene de las fuentes oficiales referenciadas en la sección «Fuentes oficiales» al pie de página. Handee no podrá ser considerado responsable de posibles errores, omisiones o interpretaciones de la información presentada.
En caso de duda o para cualquier pregunta específica sobre su situación, le invitamos a consultar directamente las fuentes oficiales mencionadas (Service-Public, Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, etc.) o a ponerse en contacto con un profesional cualificado (notario, asesor contable, asesor fiscal).
Dado que el dispositivo Pinel + finalizó el 31 de diciembre de 2024, la información presentada tiene carácter histórico. Los inversores que invirtieron antes de esa fecha deben respetar sus compromisos para seguir beneficiándose de las ventajas fiscales. La elegibilidad depende de las características de la vivienda, de la fecha exacta de adquisición/finalización, de la zonificación aplicable y del cumplimiento continuado de las obligaciones (arrendamiento, topes, etc.). Solo las fuentes oficiales son vinculantes.