El principio del PTZ
Tipo
0 % (sin intereses)
Usted reembolsa el capital prestado, sin intereses.
Función
Complemento de financiación
El PTZ no financia el 100 %: viene a complementar un préstamo convencional.
Duración
Hasta 25 años
Con, según los casos, un posible período de carencia (período sin reembolso del PTZ).
En 2026, el PTZ está especialmente abierto a todas las viviendas nuevas (casa o apartamento) en todo el territorio, en el marco de las normas que entraron en vigor el 1 de abril de 2025.
¿Qué viviendas / operaciones están contempladas?
A. Compra / construcción de vivienda nueva
Apartamento o casa, siempre que la vivienda pase a ser su residencia principal.
- VEFA / compra de vivienda nueva (terminada hace menos de 5 años, para primera ocupación).
- Construcción (terreno + casa) según condiciones y montaje bancario.
- Posibles dependencias (garaje, parking…) si están incluidas en la operación.
B. En vivienda usada (zonas B2 y C)
Compra de una vivienda antigua con obras de mejora (especialmente energética), según las normas aplicables.
- El principio: zonas llamadas "distendidas" (B2/C) + obras elegibles.
- El PTZ puede acumularse con ciertos dispositivos (según condiciones).
C. Otros casos frecuentes
El PTZ también puede aplicarse a ciertas operaciones reguladas.
Vivienda social
Compra de la vivienda social que usted ocupa (condiciones específicas).
PSLA / BRS / TVA reducida
Arrendamiento con opción a compra, bail réel solidaire, acceso con TVA reducida (según montaje).
Condiciones de elegibilidad (2026)
1) Residencia principal
Debe ocupar la vivienda como residencia principal (en general, al menos 8 meses/año, con excepciones).
2) Primera adquisición
No haber sido propietario de su residencia principal durante los 2 años anteriores a la oferta de préstamo, salvo excepciones (discapacidad, vivienda destruida…).
3) Límites de ingresos
Sus ingresos deben estar por debajo de un límite (según zona y número de ocupantes), calculados a partir del RFR N-2 y/o del coste/9 (el más elevado de los dos).
Punto que suele olvidarse: el PTZ lo concede un banco homologado, que conserva un margen de apreciación (solvencia, montaje, garantías…). El PTZ es un "derecho condicionado", pero no una obligación de concesión automática.
Baremos PTZ 2026 (tablas)
Las tablas a continuación permiten verificar la elegibilidad y estimar el importe máximo teórico.
A. Límites de ingresos 2026 (ingresos que no debe superar)
Límites anuales según zona (A, B1, B2, C) y número de personas que ocuparán la vivienda.
| Ocupantes | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 y + | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Los ingresos tenidos en cuenta corresponden al RFR N-2 de los futuros ocupantes de la vivienda (y/o al coste de la operación IVA incluida dividido entre 9, según la regla del "más elevado de los dos").
B. Coeficiente familiar (para determinar el tramo)
Para encontrar su tramo, se divide el "importe de ingresos retenido" por este coeficiente.
| Ocupantes | Coeficiente familiar |
|---|---|
| 1 | 1,0 |
| 2 | 1,5 |
| 3 | 1,8 |
| 4 | 2,1 |
| 5 y + | 2,4 |
C. Determinar el tramo (ingresos / coeficiente)
Compare el resultado "ingresos / coeficiente" con los umbrales de su zona.
| Tramo | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 25 000 € | ≤ 21 500 € | ≤ 18 000 € | ≤ 15 000 € |
| 2 | 25 001 → 31 000 € | 21 501 → 26 000 € | 18 001 → 22 500 € | 15 001 → 19 500 € |
| 3 | 31 001 → 37 000 € | 26 001 → 30 000 € | 22 501 → 27 000 € | 19 501 → 24 000 € |
| 4 | 37 001 → 49 000 € | 30 001 → 34 500 € | 27 001 → 31 500 € | 24 001 → 28 500 € |
D. Cuotas 2026 (parte del PTZ en la operación)
La cuota se aplica al coste retenido (dentro del límite de los techos de operación). Las casas nuevas tienen cuotas específicas.
| Tramo | Cuota "estándar" | Ejemplos típicos |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | Nuevo (colectivo), ciertos montajes |
| 2 | 40 % | Nuevo (colectivo), etc. |
| 3 | 40 % | Nuevo (colectivo), etc. |
| 4 | 20 % | Tramo más alto |
| Tramo | Cuota (casa individual nueva) | Lectura rápida |
|---|---|---|
| 1 | 30 % | Máximo en casa |
| 2 | 20 % | Intermedio |
| 3 | 20 % | Intermedio |
| 4 | 10 % | Más bajo |
A tener en cuenta: en el mismo tramo, el PTZ de un apartamento nuevo puede ser más elevado (cuota estándar de hasta el 50 %) que el de una casa individual nueva (hasta el 30 %).
E. Techos de operación 2026 (coste máximo retenido)
Aunque su compra cueste más, el cálculo del PTZ se basa en un coste limitado.
| Ocupantes | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 y + | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Cómo estimar su PTZ (método simple)
Paso 1 — Verificar el límite de ingresos
Calcule el "importe de ingresos retenido": máx( RFR N-2 del hogar ; coste IVA incluido / 9 ). Compárelo con el límite de su zona y del número de ocupantes.
Paso 2 — Determinar el tramo
Realice: (ingresos retenidos) / (coeficiente familiar), luego compare con los umbrales de tramo de su zona.
Paso 3 — Aplicar el techo de operación
Retenga el coste limitado: mín(coste IVA incluido ; techo de operación).
Paso 4 — Aplicar la cuota
Importe máximo teórico del PTZ = (coste limitado) × (cuota), teniendo en cuenta la naturaleza del bien (casa individual nueva frente a cuota estándar).
A continuación, el banco ajusta el montaje: el PTZ debe ser completado por otro préstamo inmobiliario y respetar las normas de financiación global.
Duración y carencia: lo que debe saber
El PTZ puede durar hasta 25 años, con en ocasiones una fase de carencia (durante la cual no se reembolsa el PTZ).
Carencia
Según el tramo, una parte (o incluso la totalidad) del capital puede quedar en carencia durante varios años, lo que reduce las cuotas mensuales al inicio.
Reembolso en 1 o 2 períodos
O bien reembolsa en un único período, o bien en dos períodos (carencia y luego amortización).
Consejo práctico: en la simulación bancaria, observe siempre la tasa de endeudamiento al inicio (durante la carencia) y en el cambio de período (cuando el PTZ comienza a reembolsarse).
Lista de verificación PTZ 2026 (antes de presentar el expediente)
Documentos de ingresos
- Declaración de la renta N-2 (RFR)
- Justificantes de ingresos extranjeros si procede
- Situación familiar / ocupantes
Proyecto inmobiliario
- Dirección + zona (A/B1/B2/C)
- Precio IVA incluido y plan de financiación
- Naturaleza del bien (¿casa nueva? ¿apartamento? ¿antiguo + obras?)
Montaje bancario
- Préstamo principal (duración ≥ 2 años)
- Aportación propia (coherente con las normas de financiación)
- Seguro del prestatario
Otras soluciones de acceso a la propiedad
Como complemento o alternativa al PTZ, otros dispositivos pueden ayudarle a convertirse en propietario.
Guía de residencia principal
Visión general completa sobre la compra de una vivienda nueva como residencia principal: ventajas, etapas, garantías.
TVA al 5,5%
Para viviendas en zonas QPV/ANRU, con límites de ingresos y precios regulados. Reducción significativa de la TVA.
BRS (Bail Réel Solidaire)
Compra del edificio + arrendamiento del terreno a un OFS. Precio reducido y reventa regulada para preservar la accesibilidad.
Precio controlado
Dispositivo local: precio limitado por la administración local, con condiciones de ingresos y cláusulas anti-especulativas.
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