⚠️ Программа завершена
Программа Censi-Bouvard завершилась 31 декабря 2022 года. С 1 января 2023 года новые инвестиции в рамках данной программы невозможны.
Если вы инвестировали до этой даты, вы можете продолжать пользоваться налоговыми льготами при условии соблюдения всех обязательных условий. Для объектов, находившихся на стадии строительства (VEFA), ввод в эксплуатацию должен был состояться не позднее 1 июля 2025 года.
Важно : данный документ описывает программу в том виде, в каком она существует в официальных текстах и комментариях, опубликованных в 2022 году. Для операций, осуществлённых позднее, проверяйте действующие правила.
Главное (редакция 2022 года)
Период инвестирования
01/01/2009 → 31/12/2022
Согласно BOFiP, льгота распространяется на приобретения, совершённые до 31 декабря 2022 года включительно.
Ставка (инвестиции с 2013 года)
11 %
BOFiP устанавливает ставку 11 % для инвестиций, осуществлённых начиная с 1 января 2013 года (до 31/12/2022).
Срок и распределение
10 лет
Налоговый вычет распределяется на 9 лет — по 1/9 в год — при условии передачи объекта в аренду управляющему оператору.
Допустимые объекты и структуры (BOFiP 2022)
Согласно BOFiP (версия, опубликованная 27/06/2022), объекты должны располагаться в одной из указанных ниже структур. Классифицированные туристические резиденции упомянуты, с исключением начиная с 01/01/2017 (за исключением переходных положений).
| Структуры / резиденции | Допустимость по программе (редакция 2022) | Примечания |
|---|---|---|
| Учреждение для пожилых людей | Да | Социальные или медико-социальные учреждения (ссылки CASF, указанные в BOFiP). |
| Учреждение для взрослых с ограниченными возможностями | Да | Структуры, определённые CASF (ссылки указаны в BOFiP). |
| Долгосрочный уход с проживанием | Да | Структуры, относящиеся к кодексу общественного здравоохранения (ссылка указана в BOFiP). |
| Резиденция с услугами для пожилых / людей с ограниченными возможностями | Да | При наличии аккредитации «качество» или соответствующего разрешения (ссылки указаны в BOFiP). |
| Семейный приём с найма (кооперативное объединение) | Да | Предназначен для семейного приёма с наймом (ссылки CASF указаны в BOFiP). |
| Резиденция с услугами для студентов | Да | Прямо указана как допустимая в BOFiP (2022). |
| Классифицированная туристическая резиденция | Исключение с 01/01/2017 (кроме переходных положений) | BOFiP предусматривает переходные положения для операций, начатых не позднее 31/12/2016. |
Основные условия (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Доходы от аренды должны облагаться налогом в категории BIC (аренда меблированного жилья в непрофессиональном порядке).
Договор с управляющим оператором
Собственник обязуется сдавать жильё в аренду меблированным управляющему оператору учреждения или резиденции.
Минимальный срок
Обязательство сдавать объект управляющему оператору на срок не менее 10 лет.
BOFiP также уточняет, что, в отличие от ряда других программ, налоговый вычет не привязан ни к какой зоне и что ни плафон арендной платы, ни плафон доходов жильца не предусмотрены.
Официальные параметры (редакция 2022 года)
В таблице ниже обобщены параметры, прямо указанные в комментариях BOFiP, опубликованных в 2022 году.
| Параметр | Правило (2022) | Практический комментарий |
|---|---|---|
| Ставка (инвестиции с 01/01/2013) | 11 % | Применяется к учитываемой себестоимости (в пределах базы). |
| Максимальная годовая база | 300 000 € | Допускается несколько объектов в одном году, однако общая база ограничена 300 000 €. |
| Распределение во времени | 10 лет (1/9 в год) | Ежегодно: зачёт одной девятой от общей суммы. |
| Перенос при недостаточном налоге | До 6-го года включительно | Если годовая доля превышает начисленный налог, остаток переносится на подоходный налог последующих лет (с приоритетом более ранних периодов). |
| Первичное налоговое событие (примеры) | Зависит от вида инвестиции | Готовый новый объект: год приобретения; VEFA: год ввода в эксплуатацию; реабилитация: особые правила (таблица BOFiP). |
Простой пример : при допустимой инвестиции (с 2013 года) с учитываемой базой 200 000 € общий вычет составит 22 000 € (11 %), распределяемых примерно по 2 444 € в год в течение 10 лет (без учёта переноса).
Режим TVA (база расчёта)
BOFiP 2022 уточняет, что для резиденций/учреждений, отвечающих условиям обложения TVA (со ссылкой на статью 261 D, 4° CGI), TVA, как правило, исключается из базы налогового вычета, поскольку в большинстве случаев она возмещается собственником-арендодателем.
Важно учитывать : вопрос TVA зависит от применяемого налогового режима эксплуатации (условия TVA, услуги и т. д.). В конкретной ситуации порядок обращения с TVA (и, соответственно, база вычета) должен быть подтверждён вашим налоговым консультантом / бухгалтером.
Запрет совмещения и ограничение налоговых льгот
Правила запрета совмещения (BOFiP)
BOFiP указывает на исключения из совмещения, в частности с рядом программ инвестирования в аренду в заморских территориях, а также устанавливает исключительность применительно к вычету, связанному с работами по реабилитации классифицированных туристических резиденций (при соблюдении условий).
Общий плафон (налоговые ниши)
BOFiP напоминает о применении общего плафона налоговых льгот (лимит 10 000 €).
Совет: если вы одновременно используете несколько налоговых вычетов и кредитов, запросите общую симуляцию (лимит 10 000 €), чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Практические вопросы и ответы
Можно ли инвестировать в несколько объектов в одном году?
Да: BOFiP уточняет, что несколько объектов могут давать право на вычет в одном году, однако общая учитываемая база ограничена 300 000 € за один налоговый год.
Зависит ли вычет от зонирования, плафона арендной платы или доходов?
BOFiP указывает, что вычет не привязан ни к какому зонированию, и что ни плафон арендной платы, ни плафон доходов жильца не предусмотрены.
Что происходит, если годовая доля превышает мой налог?
BOFiP предусматривает перенос: неиспользованная часть может быть зачтена в счёт налога последующих лет, вплоть до 6-го года включительно (с приоритетным зачётом более ранних остатков).
Другие инвестиционные решения
С 1 января 2023 года программа Censi-Bouvard недоступна для новых инвестиций. Для меблированной арендной недвижимости можно рассмотреть другие программы:
Меблированная аренда
Непрофессиональная меблированная аренда (LMNP) без специальной программы: налоговые льготы, режимы налогообложения, условия и обязательства.
LMP (Меблированная аренда с услугами)
Профессиональная меблированная аренда (LMP): определение, условия, налоговые льготы, отличия от LMNP и обязательства.
Немеблированная аренда
Классическое арендное инвестирование с доходами от недвижимости.
Предупреждение
Информация, содержащаяся в данной статье, основана на официальных источниках, указанных в разделе «Официальные источники» в нижней части страницы. Handee не несёт ответственности за возможные ошибки, упущения или интерпретации представленных сведений.
При наличии сомнений или по любому вопросу, касающемуся вашей конкретной ситуации, мы рекомендуем обращаться непосредственно к официальным источникам, указанным выше (BOFiP, Légifrance и др.), или к квалифицированному специалисту (нотариусу, бухгалтеру, налоговому консультанту).
Поскольку программа Censi-Bouvard завершилась 31 декабря 2022 года, представленные сведения носят исторический характер. Инвесторы, вложившие средства до этой даты, обязаны соблюдать принятые обязательства и сроки ввода объектов в эксплуатацию для сохранения права на налоговые льготы. Налоговый режим (TVA, BIC, запрет совмещения, ограничение налоговых ниш, налоговое событие и т. д.) зависит от конкретной структуры сделки и вашей ситуации. Для надёжного оформления реального случая проконсультируйтесь с нотариусом, налоговым консультантом или бухгалтером. Исключительную юридическую силу имеют только официальные источники.