Важно : режим «Monuments Historiques» — мощный инструмент, однако он жёстко регулируется (разрешение на работы, тип здания, порядок открытия для публики, обязательство по сохранению, правила владения…). Обязательно проконсультируйтесь с нотариусом и/или налоговым советником.
Принцип режима (2026)
Характер льготы
Вычет расходов и затрат на работы
Особый порядок для охраняемых (или имеющих знак качества) объектов в зависимости от того, приносят ли они доход и/или открыты ли для публики.
Дефицит земельного дохода
Зачёт в счёт общего дохода
Дефицит земельного дохода, связанный с Monuments Historiques, может быть отнесён на общий доход без ограничения суммы (при соблюдении условий) и в ряде случаев может переноситься вплоть до 6-го года включительно.
Цель
Сохранение культурного наследия
Налоговый режим направлен на защиту, реставрацию и популяризацию объектов, представляющих историческую ценность.
Объекты, подпадающие под действие режима
Специальный режим вычета земельных расходов применяется к категориям объектов, определённым налоговой администрацией.
| Категория | Примеры / пояснения | Официальный источник |
|---|---|---|
| Объекты, классифицированные или внесённые в реестр Monuments Historiques | Охрана в статусе MH (классификация или внесение в реестр) | BOFiP — «Объекты, подпадающие под действие режима» |
| Объекты, аккредитованные как «национальное наследие» (аккредитация бюджетного ведомства) | Особая историческая/художественная ценность (аккредитация) | BOFiP — «Объекты, подпадающие под действие режима» |
| Объекты со знаком «Fondation du patrimoine» | Знак присваивается на определённых условиях (положительное заключение UDAP) | BOFiP — «Объекты, подпадающие под действие режима» |
Условия варьируются в зависимости от ситуации: объект, не приносящий никакого дохода, объект, приносящий доход, объект, открытый для публики (бесплатно или за плату), проживание собственника и т. д. Официальные таблицы (BOFiP) содержат операционную сводку.
Ключевые условия (обязательство на 15 лет, форма владения, разделение)
Обязательство по сохранению
Применение специальных положений для объектов MH / со знаком качества обусловлено обязательством сохранять право собственности не менее 15 лет с момента приобретения.
Форма владения: общий принцип / SCI
Режим, как правило, предназначен для прямого владения. Объекты, принадлежащие гражданским компаниям, не облагаемым корпоративным налогом, в принципе исключены, однако существуют исключения (доля жилья ≥ 75 %, некоммерческое культурное пространство, открытое для публики, участники одной семьи…).
Разделение объекта
Применение режима может быть исключено, если объект был разделён начиная с 1 января 2009 года, за исключением отдельных случаев (в частности, использование в жилых целях ≥ 75 % при соблюдении условий).
Полезная привычка: проверяйте эти условия ещё на этапе структурирования сделки (договор, форма владения, назначение, график использования и т. д.). При инвестировании необходимо заранее просчитать последствия возможной продажи до истечения 15 лет.
Открытие для публики: «налоговое» определение
Открытие для публики непосредственно влияет на порядок применения отдельных вычетов. Налоговая администрация уточняет, когда объект считается «открытым для публики».
Историческими объектами, открытыми для публики, считаются те, посещение которых открыто: не менее 50 дней в год (из которых 25 — нерабочие дни) в период с апреля по сентябрь включительно, либо не менее 40 дней в июле, августе и сентябре.
Примечание: открытие для публики может быть бесплатным или платным — в зависимости от случая; налоговые последствия различаются (см. таблицы BOFiP).
Вычеты: общая логика
А. Когда объект не приносит никакого дохода
Земельные расходы могут быть приняты к вычету из общего дохода собственника при соблюдении условий и в определённых пропорциях.
- Размер вычета зависит в том числе от факта открытия для публики и наличия субсидий.
- При такой конфигурации возможный избыток расходов не всегда образует переносимый дефицит (согласно таблице BOFiP).
Б. Когда объект приносит доход
Расходы и затраты на работы следуют логике «доходов от сдачи в аренду» со специальными правилами MH, а дефицит может быть отнесён на общий доход.
- Расходы, покрытые за счёт доходов, вычитаются из дохода от аренды с учётом особенностей режима MH.
- Возникший дефицит земельного дохода относится на общий доход без ограничения суммы; избыток может переноситься вплоть до 6-го года включительно (в предусмотренных случаях).
Важно не путать: режим MH предусматривает вычет (уменьшает налогооблагаемую базу), а не «налоговую скидку» в виде процента, применяемого к сумме налога. Реальный эффект зависит от вашей предельной ставки налогообложения и индивидуальной ситуации (подоходный налог, доходы от аренды и т. д.).
Таблицы (официальная сводка BOFiP)
Приведённые ниже таблицы воспроизводят логику, описанную в сводке BOFiP (приложение RFPI). Они служат ориентиром: ваша конкретная ситуация должна быть проверена с учётом договора, назначения объекта и полученных разрешений.
Источник: BOFiP — сводная таблица (Monuments Historiques)А. Классифицированный/внесённый в реестр объект, не приносящий дохода
Типичный случай: объект не сдаётся в аренду и не эксплуатируется, возможно открыт для бесплатного посещения (или не открыт вовсе).
| Вид расходов | Вычет из общего дохода | Примечания (BOFiP) |
|---|---|---|
| Субсидируемые работы по ремонту/техническому обслуживанию (за вычетом субсидии) | 100 % | Вычет в размере 100 % от суммы за вычетом субсидии. |
| Прочие расходы (земельные и др.) |
100 %, если объект открыт для публики 50 % в иных случаях |
Открытие для публики определяет допустимую пропорцию вычета. |
| Превышение расходов | — | В случае превышения перенос на доходы последующих лет не предусмотрен (в данном конкретном случае). |
Источник: BOFiP — приложение «сводная таблица» (Monuments Historiques).
Б. Объект со знаком «Fondation du patrimoine», не приносящий дохода и не открытый для публики
| Ситуация | Вычет из общего дохода | Примечания (BOFiP) |
|---|---|---|
| Несубсидируемые расходы на техническое обслуживание/ремонт | 50 % | Увеличивается до 100 %, если субсидия составляет ≥ 20 % от суммы расходов. |
| Превышение | — | В случае превышения перенос на доходы последующих лет не предусмотрен (в данном конкретном случае). |
Источник: BOFiP — приложение «сводная таблица» (Monuments Historiques).
В. Объект, приносящий доход и занятый собственником (например, платные экскурсии)
Подробные правила здесь более сложны (пропорциональное распределение площадей, расходы, связанные с правом посещения, паушальные скидки при наличии парка/сада и т. д.). Ниже приведена сводка принципов, указанных в таблице BOFiP.
| Элементы | Налоговый порядок (сводка) | Практические аспекты (BOFiP) |
|---|---|---|
| Расходы, связанные с правом посещения/частичным открытием | Вычет в размере 100 % (в зависимости от случая) | Расходы категории «посещение» имеют приоритет. |
| Прочие земельные расходы | Вычет ограничен частью, доступной для публики | Пропорциональный расчёт; практическое правило (напр. 75 % / 25 %) в зависимости от конфигурации. |
| Дефицит земельного дохода | Относится на общий доход без ограничения | Возможный избыток может составить переносимый общий дефицит вплоть до 6-го года включительно (в предусмотренных случаях). |
Для данного сценария обращайтесь к полной таблице BOFiP и к вашему нотариусу: точные условия (скидки, точный коэффициент распределения, назначение помещений, расходы «посещение» и т. д.) существенно зависят от конкретной конфигурации.
Чеклист «перед инвестированием»
Статус и разрешения
- Объект классифицирован / внесён в реестр / аккредитован / имеет знак качества (подтверждение)
- Разрешения DRAC / требования охранного законодательства (по работам)
- Сметы, договоры, календарный план и субсидии
Юридическая структура
- Обязательство по сохранению на 15 лет (возможность его выполнить)
- Форма владения (прямое / SCI) + применимые исключения
- Риск «разделения» и использование в жилых целях
Налогообложение и использование
- Объект с доходом или без?
- Открытие для публики: условия (количество дней, период)
- Реальный эффект на ваш подоходный налог (вычет ≠ налоговая скидка)
Совет: запросите структурированное «налоговое досье» (статус, договор, обязательство на 15 лет, условия открытия, перечень допустимых расходов, субсидии, разбивка расходов по виду и назначению). Это наилучший способ обезопасить себя при проверке и оптимизировать налоговый зачёт.
Другие инвестиционные решения
В дополнение к Monument Historique или в качестве альтернативы ему существуют другие режимы, которые помогут вам инвестировать в недвижимость.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Аренда меблированного жилья: налоговые льготы, режимы налогообложения, условия и обязательства. Полное руководство с официальными источниками.
Меблированное жильё с услугами
Профессиональная аренда меблированного жилья (LMP): определение, условия, налоговые преимущества, отличия от LMNP и обязательства.
«Голое» право собственности
Инвестиции в недвижимость с разделением права собственности: определение, налоговые преимущества, сниженная цена приобретения, упрощённое управление и оптимизация наследственного планирования.
Аренда без мебели
Аренда без мебели (немеблированная): классические арендные инвестиции. Налогообложение, преимущества, обязательства и отличия от меблированной аренды.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Аренда по промежуточной ставке: программа арендных инвестиций со сниженной TVA 10 % и налоговым кредитом. Условия и налоговые преимущества.
Girardin
Режим Girardin: инвестиции в заморские территории с налоговой скидкой. Условия и налоговые преимущества.
Denormandie
Режим Denormandie: налоговая скидка при покупке и реновации недвижимости в определённых зонах.
Предупреждение
Информация, содержащаяся в данной статье, получена из официальных источников, указанных в разделе «Официальные источники» в нижней части страницы. Handee не несёт ответственности за возможные ошибки, упущения или неточности в интерпретации представленной информации.
В случае сомнений или при наличии вопросов, касающихся вашей конкретной ситуации, рекомендуем обращаться непосредственно к официальным источникам, указанным выше (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Ministère de la Culture и др.), либо к квалифицированному специалисту (налоговому консультанту, аудитору, нотариусу).
Точные правила, применимые к вашей ситуации, зависят от статуса объекта (классифицированный/внесённый в реестр/со знаком качества), его использования (с доходом/без дохода, открытие для публики), юридической структуры (прямое владение/SCI), обязательства по сохранению и действующих нормативных актов. Условия допуска, тарифы и правила могут меняться. Юридическую силу имеют только официальные источники.