Важно (2026) : потолки арендной платы и ресурсов, применяемые к LLI, отсылают к потолкам схемы « Pinel » согласно официальным источникам. Суммы актуализируются через административные публикации. Систематически проверяйте действующие тарифы на момент подписания договора аренды.
Определение : что такое LLI ?
Цель
Создание жилья с «промежуточной» арендной платой (между социальным и рыночным жильём), преимущественно в зонах с высоким спросом.
Целевые арендаторы
Домохозяйства, чьи доходы не превышают определённых лимитов на дату подписания договора аренды, в соответствии с применяемыми правилами.
Принцип потолков
Официальные источники подтверждают привязку к потолкам схемы промежуточного арендного инвестирования « Pinel ».
Полезная ссылка : на официальной странице, посвящённой промежуточному арендному жилью, указано, что доходы арендаторов и ежемесячная арендная плата не должны превышать потолков, применяемых в рамках « Pinel ». (См. источники внизу страницы.)
Как работает инвестирование в LLI
A. «Регулируемое» арендное инвестирование
Вы сдаёте жильё в качестве основного места жительства с ограниченной арендной платой и арендатором, соответствующим лимиту доходов.
- Аренда в качестве основного места жительства (ключевое требование в рамках TVA по ставке 10 %).
- Арендная плата и доходы ограничены потолками.
- Схема тщательно задокументирована с налоговой точки зрения (TVA, декларационные обязательства, возможность пересмотра).
B. Структурирование зачастую через юридическое лицо
В рамках пониженной ставки TVA по LLI тексты предусматривают, что получателем передачи (или узуфруктуарием при разделении права собственности) является юридическое лицо.
- Условие «юридическое лицо» является частью режима пониженной ставки (TVA).
- Налоговый кредит в отношении налога на недвижимость распространяется на юридических лиц и налог на прибыль (IS) (подробнее см. ниже).
Иными словами : LLI — не «стандартный универсальный продукт». Реальность зависит от структуры сделки (VEFA / новое строительство / преобразование), зоны, соблюдения потолков и налоговых условий (в частности, в части TVA).
Налоговые преимущества : что предусматривают нормативные акты
| Преимущество | Бенефициары / сфера применения | Официальная основа (краткое изложение) |
|---|---|---|
| TVA по пониженной ставке (10 %) на отдельные передачи | При соблюдении совокупных условий (местоположение, потолки, смешанность, юридическое лицо и др.) | Пониженная ставка предусмотрена статьёй 279-0 bis A CGI ; BOFiP подробно описывает 5 условий и последствия в случае пересмотра. |
| Налоговый кредит / требование по IS, равное налогу на недвижимость | Юридические лица : требование по налогу на прибыль (IS), равное TFPB, подлежащей уплате за жилые помещения LLI, сданные в аренду | BOFiP : статья 220 Z septies CGI, требование по IS, равное TFPB, применяемое к отдельным жилым помещениям при соблюдении условий и дат. |
| Освобождение от TFPB (частный случай) | Новые жилые помещения, используемые в качестве основного места жительства и завершённые до 1 января 2023 года, при условии применения статьи 279-0 bis A | CGI, ст. 1384-0 A : освобождение от налога на недвижимость на 20 лет при соблюдении условий. |
TVA : внимание на возможный пересмотр
BOFiP указывает, что при прекращении аренды на требуемых условиях может быть начислена дополнительная сумма налога (TVA). Логика такова : предоставленное преимущество ↔ обязательства/условия, соблюдаемые на протяжении всего срока.
Что следует запомнить
Налоговые преимущества сопровождаются документационными требованиями (договоры аренды, подтверждения доходов, потолки арендной платы и т. д.) и строгой чувствительностью к датам (завершение строительства, начало аренды).
Условия права (официальная база TVA — CGI 279-0 bis A)
BOFiP (TVA) напоминает, что пониженная ставка, предусмотренная статьёй 279-0 bis A CGI, применяется при выполнении совокупности условий.
A. Условия, связанные с арендой
- Аренда для использования в качестве основного места жительства (рамки LLI).
- Доходы арендатора (оцениваются на дату подписания) должны быть ниже потолков, установленных законом.
- Арендная плата должна быть ниже потолков (регулируемый режим, варьирующийся в зависимости от ситуации и типа аренды).
B. Условия, связанные с инвестором, местоположением и смешанностью
- Получатель передачи (или узуфруктуарий при разделении права собственности) является юридическим лицом.
- Жильё расположено в территориях / периметрах, предусмотренных нормативным актом.
- Требования смешанности на уровне операции могут применяться (социальное жильё + LLI и т. д.).
Полезный совет : запросите у застройщика / нотариуса памятку «LLI», в которой точно перечислены условия статьи 279-0 bis A (зоны, смешанность, даты, подтверждающие документы), и сохраняйте все документы, подтверждающие соблюдение потолков (доходы/арендная плата) в течение требуемого периода.
| Тема | Что гласит официальная база (краткое изложение) | Где проверить |
|---|---|---|
| Пониженная ставка TVA | Применяется при соблюдении совокупных условий (аренда основного жилья, потолки, юридическое лицо, местоположение, смешанность, обязательства). | CGI 279-0 bis A + BOFiP TVA (промежуточное жильё) |
| Меблированная аренда | Регулируемое расширение : потолок арендной платы для меблированного жилья = потолок «немеблированного» + ежемесячная стоимость мебели (декрет о применении). | Décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 (Légifrance) |
| Потолки доходов/арендной платы | Доходы и арендная плата не должны превышать определённых потолков ; отсылки к административным тарифам. | BOFiP TVA + официальная страница (министерство) с указанием на привязку к « Pinel » |
Потолки (арендная плата & доходы) : где найти тарифы в 2026 году
Официальные источники указывают, что потолки арендной платы и доходов, применяемые к промежуточному жилью, соответствуют потолкам схемы промежуточного арендного инвестирования « Pinel ». На практике суммы публикуются/актуализируются через административные ссылки (тарифы и обновления).
| Искомый тариф | Что необходимо проверить | Источник / точка входа |
|---|---|---|
| Потолки арендной платы (LLI) | Зона, тип аренды (немеблированная / меблированная), дата подписания договора аренды, метод округления/коэффициенты при наличии. | Ссылки « Pinel » (принцип) + декрет о меблированном жилье (потолок «немеблированного» + мебель) |
| Потолки доходов (LLI) | Состав домохозяйства, зона, N-2 / правила определения базы, подтверждающие документы, сохраняемые на дату подписания договора. | BOFiP TVA (отсылка) + официальная страница с указанием на привязку к потолкам « Pinel » |
| Потолок арендной платы для меблированной аренды | Потолок для меблированного жилья = потолок немеблированной аренды + единовременная / ежемесячная стоимость аренды мебели, предусмотренная нормативным актом. | Décret n° 2024-776 (Légifrance) + BOFiP TVA (ссылка на статью 87 Приложения III) |
Примечание об обновлении (январь 2026) : часть тарифов на 2026 год может находиться в процессе публикации/актуализации в административных источниках. Для полной надёжности опирайтесь на официальные страницы, перечисленные ниже, и сохраняйте просмотренную версию (PDF/печатная копия).
Обязательства, сроки и пересмотр : что необходимо предусмотреть заранее
A. Постоянное соответствие требованиям
- Хранить подтверждения доходов арендатора на дату подписания договора аренды.
- Хранить расчёт арендной платы (площадь, зона, применяемый тариф) и все полезные приложения.
- Убедиться, что жильё сдаётся в качестве основного места жительства на предусмотренных условиях.
B. Налоговый риск в случае выхода за рамки условий
- BOFiP TVA указывает, что получатель может быть обязан уплатить дополнительную сумму налога, если аренда перестаёт соответствовать установленным условиям.
- Схемы «налог на недвижимость / IS» подчиняются собственным правилам : проверьте совместимость структуры сделки и условия права.
Совет : формируйте досье с самого начала (чек-лист : договор аренды + доходы + тарифы + доказательства основного места жительства). Именно это защитит вас в случае проверки.
Риски & ключевые точки контроля (LLI)
Сложность нормативной базы
LLI затрагивает TVA, потолки, характер договора аренды и статус инвестора. Приблизительное толкование правил ведёт к риску пересмотра.
Риск «потолков»
Неправильно применённый потолок (зона, площадь, меблированное vs немеблированное жильё) может повлечь несоответствие требованиям. Сохраняйте след использованного официального тарифа.
Риск «выхода»
Перепродажа, смена назначения или прекращение аренды на предусмотренных условиях : необходимо предусматривать заранее, так как это может повлечь налоговые последствия.
FAQ (2026)
Предусматривает ли LLI потолки арендной платы и доходов ?
Да : официальная база отсылает к потолкам. Официальные источники указывают на привязку к потолкам схемы « Pinel », а BOFiP TVA напоминает, что доходы и арендная плата должны соответствовать потолкам для получения налоговых льгот.
Применяется ли TVA по ставке 10 % автоматически ?
Нет : пониженная ставка TVA обусловлена соблюдением совокупности требований (аренда в качестве основного места жительства, потолки, юридическое лицо, местоположение и т. д.). BOFiP точно описывает эти условия и последствия в случае пересмотра.
LLI и налог на недвижимость : освобождение или налоговый кредит ?
Существует долгосрочное освобождение от TFPB для отдельных жилых помещений (CGI 1384-0 A, обусловленное и ограниченное датой завершения), а также механизм требования по IS, равного налогу на недвижимость, для юридических лиц (CGI 220 Z septies, прокомментированный в BOFiP). Подходящий механизм зависит от даты строительства жилья и статуса инвестора.
Другие инвестиционные решения
В дополнение к LLI или в качестве альтернативы другие схемы могут помочь вам инвестировать в недвижимость.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Меблированная аренда : налоговые льготы, режимы налогообложения, условия и обязательства. Полное руководство с официальными источниками.
Меблированная аренда с услугами
Профессиональная меблированная аренда (LMP) : определение, условия, налоговые льготы, отличия от LMNP и обязательства.
Голое право собственности (nue-propriété)
Инвестиции в недвижимость с разделением прав собственности : определение, налоговые льготы, сниженная цена приобретения, упрощённое управление и наследственная оптимизация.
Немеблированная аренда
Немеблированная аренда : классическое арендное инвестирование. Налогообложение, преимущества, обязательства и отличия от меблированной аренды.
Girardin
Схема Girardin : инвестирование в заморские территории Франции с налоговой скидкой. Условия и налоговые льготы.
Denormandie
Схема Denormandie : налоговая скидка при покупке и реновации недвижимости в определённых зонах.
Monument Historique
Инвестирование в Monument Historique : исключительные налоговые льготы для реставрации культурного наследия.
Предупреждение
Информация, содержащаяся в данной статье, получена из официальных источников, указанных в разделе «Официальные источники» внизу страницы. Handee не несёт ответственности за возможные ошибки, упущения или интерпретации представленной информации.
В случае сомнений или по любому вопросу, относящемуся к вашей конкретной ситуации, рекомендуем обращаться непосредственно к официальным источникам (Légifrance, BOFiP, Министерство экологии и т. д.) или к квалифицированному специалисту (бухгалтеру, налоговому консультанту, нотариусу).
Точные правила, применимые к вашей ситуации, зависят от структуры сделки (юридическое лицо, зона, даты завершения, соблюдение потолков), от параметров операции и действующих нормативных актов. Условия права, тарифы и правила могут изменяться. Обязательную юридическую силу имеют только официальные источники.