⚠️ Dispositivo terminato
Il dispositivo Censi-Bouvard ha cessato di applicarsi il 31 dicembre 2022. Dal 1° gennaio 2023 non è più possibile effettuare nuovi investimenti che beneficino di questo dispositivo.
Se avete investito prima di tale data, potete continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali a condizione di rispettare tutti i requisiti di impegno. Per gli alloggi in stato futuro di completamento, il completamento doveva avvenire entro il 1° luglio 2025 al più tardi.
Importante: questo documento descrive il dispositivo così come figura nei testi e nei commenti ufficiali pubblicati nel 2022. Per le operazioni successive, verificate le norme vigenti.
L'essenziale (riferimento 2022)
Periodo di investimento
01/01/2009 → 31/12/2022
Secondo il BOFiP, il vantaggio si applica agli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2022.
Aliquota (investimenti dal 2013)
11 %
Il BOFiP indica un'aliquota fissata all'11 % per gli investimenti effettuati dal 1° gennaio 2013 (fino al 31/12/2022).
Durata e ripartizione
10 anni
Riduzione ripartita su 9 anni, nella misura di 1/9 all'anno, con impegno di locazione al gestore.
Alloggi e strutture ammissibili (BOFiP 2022)
Secondo il BOFiP (versione pubblicata il 27/06/2022), gli alloggi devono essere situati in una delle strutture indicate di seguito. Le residenze turistiche classificate sono menzionate, con una esclusione a decorrere dal 01/01/2017 (salvo disposizioni transitorie).
| Strutture / residenze | Ammissibilità al dispositivo (riferimento 2022) | Note |
|---|---|---|
| Struttura di accoglienza per anziani | Sì | Strutture sociali o medico-sociali (riferimenti CASF citati nel BOFiP). |
| Struttura di accoglienza per adulti disabili | Sì | Strutture definite dal CASF (riferimenti citati nel BOFiP). |
| Cure di lunga durata con alloggio | Sì | Strutture rientranti nel codice della sanità pubblica (riferimento citato nel BOFiP). |
| Residenza con servizi per anziani / disabili | Sì | Soggette a condizioni di accreditamento « qualité » o autorizzazione (riferimenti citati nel BOFiP). |
| Accoglienza familiare salariata (raggruppamento di cooperazione) | Sì | Destinata all'accoglienza familiare salariata (riferimenti CASF citati nel BOFiP). |
| Residenza con servizi per studenti | Sì | Espressamente menzionata come ammissibile nel BOFiP (2022). |
| Residenza turistica classificata | Esclusione a partire dal 01/01/2017 (salvo transitorio) | Il BOFiP prevede disposizioni transitorie per le operazioni avviate entro il 31/12/2016 al più tardi. |
Condizioni principali (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
I proventi derivanti dalla locazione devono essere tassati come BIC (locazione ammobiliata esercitata in modo non professionale).
Contratto con il gestore
Il proprietario si impegna a locare l'alloggio ammobiliato al gestore della struttura o della residenza.
Durata minima
Impegno di locazione al gestore per una durata minima di 10 anni.
Il BOFiP precisa inoltre che, a differenza di altri dispositivi, la riduzione d'imposta non è soggetta ad alcuna zonizzazione e che non esistono né tetti al canone né limiti di reddito per l'occupante.
Parametri ufficiali (riferimento 2022)
La tabella seguente sintetizza i parametri esplicitamente descritti nei commenti BOFiP pubblicati nel 2022.
| Parametro | Regola (2022) | Commento pratico |
|---|---|---|
| Aliquota (investimenti dal 01/01/2013) | 11 % | Applicata al costo di acquisto considerato (entro il limite della base). |
| Base annuale massima | 300 000 € | Più alloggi sono possibili nello stesso anno, ma la base complessiva è limitata a 300 000 €. |
| Ripartizione nel tempo | 10 anni (1/9 all'anno) | Ogni anno: imputazione di un nono dell'importo totale. |
| Riporto in caso di imposta insufficiente | Fino al 6° anno incluso | Se la quota annuale supera l'imposta dovuta, il saldo è riportabile sull'IRPEF degli anni successivi (con priorità ai più remoti). |
| Primo fatto generatore (esempi) | In funzione della natura dell'investimento | Nuovo completato: anno di acquisto; VEFA: anno di completamento; ristrutturazione: norme specifiche (tabella BOFiP). |
Esempio semplice: per un investimento ammissibile (dal 2013) con una base di 200 000 €, la riduzione totale è di 22 000 € (11 %), imputata nella misura di circa 2 444 € all'anno per 10 anni (salvo riporto).
Regime TVA (base di calcolo)
Il BOFiP 2022 precisa che, per le residenze/strutture soggette alle condizioni di imponibilità TVA (riferimento all'articolo 261 D, 4° del CGI), la TVA è generalmente esclusa dalla base della riduzione d'imposta quando, nella maggior parte dei casi, viene recuperata dal proprietario-locatore.
Da tenere presente: la questione TVA dipende dal regime TVA applicabile alla gestione (condizioni TVA, prestazioni, ecc.). Per un caso concreto, fate validare il trattamento TVA (e quindi la base della riduzione) dal vostro consulente fiscale / commercialista.
Non-cumulabilità e massimale dei vantaggi fiscali
Regole di non-cumulabilità (BOFiP)
Il BOFiP indica esclusioni di cumulo, in particolare con alcuni dispositivi di investimento locativo nei territori d'oltremare, e precisa altresì un'esclusività con la riduzione connessa ai lavori di riabilitazione delle residenze turistiche classificate (a determinate condizioni).
Massimale globale (agevolazioni fiscali)
Il BOFiP ricorda l'applicazione del massimale globale delle agevolazioni fiscali (tetto di 10 000 €).
Consiglio: se cumulate più riduzioni/crediti d'imposta, richiedete una simulazione globale (tetto 10 000 €) per evitare sorprese.
FAQ pratica
È possibile investire in più alloggi nello stesso anno?
Sì: il BOFiP precisa che più alloggi possono dare diritto alla riduzione nello stesso anno, ma la base complessiva considerata è limitata a 300 000 € per un anno d'imposta.
La riduzione dipende da una zonizzazione, da un tetto al canone o da limiti di reddito?
Il BOFiP indica che la riduzione non è soggetta ad alcuna zonizzazione, e che non vi sono né tetti al canone né limiti di reddito per l'occupante.
Cosa succede se la mia quota annuale supera l'imposta dovuta?
Il BOFiP prevede un riporto: la quota non imputata può essere imputata sull'imposta degli anni successivi, fino al 6° anno incluso (con imputazione prioritaria delle più remote).
Altre soluzioni di investimento
Dal 1° gennaio 2023, il dispositivo Censi-Bouvard non è più accessibile per i nuovi investimenti. È possibile prendere in considerazione altri dispositivi per l'investimento locativo ammobiliato:
Ammobiliato
Locazione Ammobiliata Non Professionale senza dispositivo specifico: vantaggi fiscali, regimi di tassazione, condizioni e obblighi.
LMP (Ammobiliato con servizi)
Locazione Ammobiliata Professionale: definizione, condizioni, vantaggi fiscali, differenze con il LMNP e obblighi.
Locazione non ammobiliata
Investimento locativo classico con redditi fondiari.
Avvertenza
Le informazioni contenute in questo articolo provengono dalle fonti ufficiali indicate nella sezione "Fonti ufficiali" in fondo alla pagina. Handee non potrà essere ritenuta responsabile di eventuali errori, omissioni o interpretazioni delle informazioni presentate.
In caso di dubbio o per qualsiasi domanda specifica alla vostra situazione, vi invitiamo a consultare direttamente le fonti ufficiali menzionate (BOFiP, Légifrance, ecc.) o a rivolgervi a un professionista qualificato (notaio, commercialista, consulente fiscale).
Poiché il dispositivo Censi-Bouvard ha cessato di applicarsi il 31 dicembre 2022, le informazioni presentate hanno carattere storico. Gli investitori che hanno investito prima di tale data devono rispettare i propri impegni e i termini di completamento per continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali. Il trattamento fiscale (TVA, BIC, non-cumulabilità, massimale delle agevolazioni, fatto generatore, ecc.) dipende dalla struttura specifica dell'operazione e dalla vostra situazione. Per garantire la certezza in un caso reale, fate validare da un notaio, un consulente fiscale o un commercialista. Fanno fede unicamente le fonti ufficiali.