⚠️ Dispositivo terminato
Il dispositivo Pinel+ ha cessato di esistere il 31 dicembre 2024. Non è più possibile effettuare nuovi investimenti beneficiando di questo dispositivo dal 1° gennaio 2025.
Se avete investito prima di tale data, potete continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali a condizione di rispettare tutte le condizioni di impegno.
Importante : Pinel+ = Pinel a "aliquota piena" a condizione di rispettare criteri di qualità (decreto) o di essere situato in QPV. Se tali criteri non sono soddisfatti, si passa alle aliquote ridotte del Pinel 2024 (non dettagliate qui, poiché questa guida riguarda esclusivamente il Pinel+).
Aliquote di riduzione d'imposta Pinel+ (acquisto 2024)
Per il Pinel+, l'amministrazione indica che il dispositivo conserva « gli stessi vantaggi fiscali del Pinel classico prima del 2023 », a condizione di rispettare criteri più elevati (qualità d'uso + Label energetico/ambientale).
| Durata dell'impegno di locazione | Riduzione totale (Pinel+) | Lettura pratica |
|---|---|---|
| 6 anni | 12 % | 2 % / anno per 6 anni |
| 10 anni | 18 % | 2 % / anno per 10 anni |
| 12 anni (con proroga) | 21 % | 2 % / anno per 10 anni + 1 % / anno dal 10° al 12° anno |
Queste aliquote "piene" corrispondono alle aliquote storiche del Pinel, richiamate nella dottrina fiscale (BOFiP) e nella documentazione fiscale (opuscolo). In Pinel+, l'accesso a tali aliquote è condizionato ai criteri rafforzati (vedere più avanti).
Perimetro di eleggibilità (Pinel+)
A. Due vie di accesso al Pinel+
- Alloggio situato in quartiere prioritario della politica della città (QPV).
- Alloggio con un elevato livello di qualità (criteri d'uso + criteri ambientali).
Questi due casi sono esplicitamente elencati nella scheda ufficiale Service-Public.
B. Condizioni "Pinel" che rimangono necessarie
- Localizzazione nelle "zone Pinel" (metropoli: zone A, A bis o B1).
- Locazione non ammobiliata ad uso di residenza principale del locatario.
- Rispetto dei massimali di canone e dei massimali di reddito del locatario.
Le zone e i massimali sono richiamati dalle fonti ufficiali (Service-Public / tabelle BOFiP).
Criteri Pinel+ (qualità d'uso + ambiente)
A. Criteri d'uso e di comfort (decreto)
Il decreto stabilisce: (1) una superficie abitabile minima, (2) una superficie minima di spazio esterno, (3) un doppio orientamento a partire dal T3.
Superfici abitabili minime
| Tipologia | Superficie minima (m²) |
|---|---|
| T1 | 28 |
| T2 | 45 |
| T3 | 62 |
| T4 | 79 |
| T5 | 96 |
Superfici minime di spazi esterni privati (o ad uso privativo)
| Tipologia | Superficie minima (m²) |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 3 |
| T3 | 5 |
| T4 | 7 |
| T5 | 9 |
Doppio orientamento : il decreto richiede un'apertura (finestra/porta-finestra) su almeno due facciate di orientamenti diversi per gli alloggi T3 e superiori.
B. Criteri ambientali (acquisto 2024)
Nel 2024, le esigenze includono soglie RE2020 (definite "soglie 2025") e un requisito DPE.
1) Costruzione (permesso ≥ 01/01/2022)
Rispetto delle esigenze del Label energetico e ambientale basate sulla RE2020 (soglie corrispondenti a quelle applicabili a partire dal 2025) e, per un acquisto 2024, requisito aggiuntivo: DPE classe A.
2) Deroga (permesso < 01/01/2022)
Esigenze basate sul riferimento E+C- (prefigurazione RE2020) + DPE classe A.
3) Altre operazioni (escluse operazioni di costruzione)
Requisito di prestazione secondo DPE: classe A o B (es. riabilitazione pesante a seconda dei casi).
Consiglio pratico : richiedete al promotore (o all'operatore) l'attestazione / i giustificativi di conformità (RE2020 / E+C- / DPE), e conservateli insieme all'atto notarile e alle planimetrie/superfici.
Tabelle 2024 (contratti conclusi o rinnovati nel 2024)
I massimali di canone e i massimali di reddito dei locatari sono pubblicati nella sezione "TABELLA" del BOFiP (aggiornamento annuale).
A. Massimali di canone (metropoli) — 2024
Massimali mensili per m², escluse spese. A questi massimali si applica un coefficiente moltiplicatore (vedere sezione 5).
| Zona | Massimale (€/m²/mese) |
|---|---|
| A bis | 18,89 € |
| A | 14,03 € |
| B1 | 11,31 € |
| B2 et C | 9,83 € |
NB: Pinel+ rientra nel quadro Pinel; i massimali di canone applicabili sono quelli pubblicati per Duflot/Pinel.
B. Massimali di reddito dei locatari (metropoli) — 2024
Redditi annui del nucleo familiare del locatario (RFR), per zona.
| Nucleo familiare del locatario | A bis | A | B1 | B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Persona sola | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Coppia | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 persona a carico | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 persone a carico | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 persone a carico | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
Questi massimali corrispondono alla sezione "Duflot / Pinel metropoli" delle tabelle 2024.
Calcolo del canone massimale (formula ufficiale)
Il BOFiP precisa che al massimale di canone per m² si applica un coefficiente moltiplicatore calcolato secondo una formula ufficiale.
Formula (BOFiP)
Coefficiente = 0,7 + 19 / S
S = superficie dell'alloggio da prendere in considerazione (secondo le regole applicabili). Il coefficiente è arrotondato a 2 decimali e limitato a 1,2.
Calcolo finale
Canone massimale mensile (escluse spese) = Massimale(€/m²) × Coefficiente × S
Dove Massimale(€/m²) dipende dalla zona (A bis, A, B1, B2/C) e dalla tabella dell'anno del contratto.
Massimali di investimento (base della riduzione)
La base di calcolo della riduzione d'imposta è disciplinata da massimali: limitazione annuale e massimale per m².
| Massimale | Valore | Commento |
|---|---|---|
| Investimento preso in considerazione (per anno e per contribuente) | 300 000 € | Limite annuale della base di riduzione. |
| Massimale di prezzo di costo per m² | 5 500 €/m² | Si applica prima della limitazione annuale (illustrato da esempi BOFiP). |
Pinel+ riprende il quadro fiscale Pinel: i massimali di base (300 000 € e 5 500 €/m²) rimangono determinanti per la quota effettivamente considerata.
Altre soluzioni di investimento
Dal 1° gennaio 2025, il dispositivo Pinel+ non è più accessibile per i nuovi investimenti. Altri dispositivi possono essere presi in considerazione per l'investimento locativo:
Locazione non ammobiliata
Investimento locativo classico con redditi fondiari.
Ammobiliato
LMNP: vantaggi fiscali, regimi di imposizione, condizioni e obblighi.
Dispositivo Denormandie
Per l'acquisto e la ristrutturazione di immobili in determinate zone.
LLI
Locazione a Canone Intermedio: dispositivo di investimento locativo con TVA ridotta al 10% e credito d'imposta.
Avvertenza
Le informazioni contenute in questo articolo provengono dalle fonti ufficiali referenziate nella sezione "Fonti ufficiali" in fondo alla pagina. Handee non potrà essere ritenuta responsabile di eventuali errori, omissioni o interpretazioni delle informazioni presentate.
In caso di dubbio o per qualsiasi domanda specifica alla vostra situazione, vi invitiamo a consultare direttamente le fonti ufficiali citate (Service-Public, Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, ecc.) o a rivolgervi a un professionista qualificato (notaio, commercialista, consulente fiscale).
Poiché il dispositivo Pinel+ ha cessato di esistere il 31 dicembre 2024, le informazioni presentate hanno carattere storico. Gli investitori che hanno investito prima di tale data devono rispettare i propri impegni per continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali. L'eleggibilità dipende dalle caratteristiche dell'alloggio, dalla data esatta di acquisto/completamento, dal zonaggio applicabile e dal rispetto continuato degli obblighi (locazione, massimali, ecc.). Fanno fede unicamente le fonti ufficiali.