Importante (2026) : i massimali di canone e di reddito applicabili al LLI fanno riferimento ai massimali del dispositivo « Pinel » secondo le fonti ufficiali. Gli importi vengono aggiornati tramite le pubblicazioni amministrative. Verificate sistematicamente i valori in vigore al momento della firma del contratto di locazione.
Definizione : che cos'è il LLI ?
Obiettivo
Produrre abitazioni a canoni «intermedi» (tra il social housing e il mercato libero), principalmente nelle zone dove la domanda è elevata.
Locatari destinatari
Nuclei familiari il cui reddito non supera determinati massimali alla data di firma del contratto di locazione, conformemente alle regole applicabili.
Principio dei massimali
Le fonti ufficiali ricordano un allineamento ai massimali del dispositivo di investimento locativo intermedio « Pinel ».
Riferimento utile : la pagina istituzionale sull'alloggio locativo intermedio indica che le risorse dei locatari e il canone mensile non devono superare i massimali applicabili al « Pinel ». (Vedi le fonti in fondo alla pagina.)
Come funziona un investimento in LLI
A. Un investimento locativo "regolamentato"
Locate l'abitazione come residenza principale, con un canone massimizzato e un locatario che rispetta un massimale di reddito.
- Locazione ad uso di residenza principale (requisito centrale nell'ambito della TVA al 10%).
- Canoni e redditi soggetti a massimali.
- Il dispositivo è ampiamente documentato sul piano fiscale (TVA, obblighi dichiarativi, revoca dei benefici).
B. Una strutturazione spesso tramite persona giuridica
Nell'ambito dell'aliquota TVA ridotta LLI, i testi prevedono che il destinatario della consegna (o l'usufruttuario in caso di divisione della proprietà) sia una persona giuridica.
- La condizione "persona giuridica" fa parte del quadro dell'aliquota ridotta (TVA).
- Il credito d'imposta relativo alla tassa fondiaria riguarda invece le persone giuridiche e l'IS (vedere dettaglio più avanti).
In sintesi : il LLI non è "un prodotto standard" universale. La realtà dipende dalla struttura dell'operazione (VEFA / nuovo / trasformazione), dalla zona, dal rispetto dei massimali e dalle condizioni fiscali (in particolare per la TVA).
Vantaggi fiscali : quanto prevedono i testi
| Vantaggio | Beneficiari / portata | Base ufficiale (sintesi) |
|---|---|---|
| TVA ad aliquota ridotta (10%) su determinate cessioni | Secondo condizioni cumulative (localizzazione, massimali, mixité, persona giuridica, ecc.) | Aliquota ridotta prevista all'articolo 279-0 bis A del CGI ; il BOFiP dettaglia le 5 condizioni e gli effetti in caso di revoca. |
| Credito / credito d'imposta IS pari alla tassa fondiaria | Persone giuridiche : credito d'imposta sulle società (IS) pari alla TFPB dovuta su abitazioni LLI date in locazione | BOFiP : articolo 220 Z septies del CGI, credito IS pari alla TFPB, applicabile a determinate abitazioni secondo condizioni e date. |
| Esenzione dalla TFPB (caso particolare) | Abitazioni nuove destinate a residenza principale completate prima del 1° gennaio 2023, a condizioni legate al beneficio del 279-0 bis A | CGI art. 1384-0 A : esenzione dalla tassa fondiaria sugli immobili costruiti per 20 anni, a condizioni. |
TVA : attenzione alla revoca
Il BOFiP precisa che in caso di cessazione della locazione nelle condizioni previste, può essere dovuto un complemento d'imposta (TVA). La logica è : beneficio concesso ↔ impegno/condizioni da rispettare nel tempo.
Da ricordare
I vantaggi fiscali comportano un adempimento documentale (contratti di locazione, giustificativi di reddito, massimali di canone, ecc.) e una forte sensibilità alle date (completamento, inizio della locazione).
Condizioni di ammissibilità (quadro ufficiale TVA — CGI 279-0 bis A)
Il BOFiP (TVA) ricorda che l'aliquota ridotta prevista dall'articolo 279-0 bis A del CGI si applica quando sono soddisfatte delle condizioni cumulative.
A. Condizioni relative alla locazione
- Locazione ad uso di residenza principale (quadro LLI).
- Reddito del locatario (valutato alla firma) sotto massimali : rinvio ai massimali indicati dalla legge.
- Canone sotto massimali (quadro regolamentato, variabile secondo la situazione e il tipo di locazione).
B. Condizioni relative al soggetto portante, alla localizzazione, alla mixité
- Il destinatario della consegna (o l'usufruttuario in caso di divisione della proprietà) è una persona giuridica.
- L'abitazione è situata nei territori / perimetri indicati dal testo.
- Possono applicarsi requisiti di mixité a livello dell'operazione (alloggi sociali + LLI, ecc.).
Buona prassi : richiedete al promotore / notaio un memo "LLI" che elenca con precisione le condizioni del 279-0 bis A (zone, mixité, date, giustificativi), e conservate tutti i documenti che attestano il rispetto dei massimali (redditi/canoni) per il periodo richiesto.
| Argomento | Quanto prevede il quadro ufficiale (sintesi) | Dove verificarlo |
|---|---|---|
| Aliquota TVA ridotta | Applicazione subordinata a condizioni cumulative (locazione RP, massimali, persona giuridica, localizzazione, mixité, obblighi). | CGI 279-0 bis A + BOFiP TVA (alloggio intermedio) |
| Locazione arredata | Estensione regolamentata : massimale canone arredato = massimale "nudo" + prezzo mensile dei mobili (decreto attuativo). | Décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 (Légifrance) |
| Massimali redditi/canoni | Redditi e canoni non devono superare determinati massimali ; rinvio alle tabelle amministrative. | BOFiP TVA + pagina istituzionale (ministero) che indica l'allineamento «Pinel» |
Massimali (canoni & redditi) : dove trovare le tabelle nel 2026
Le fonti istituzionali indicano che i massimali di canone e di reddito applicabili alle abitazioni intermedie sono quelli del dispositivo di investimento locativo intermedio detto « Pinel ». In pratica, gli importi vengono pubblicati/aggiornati tramite i riferimenti amministrativi (tabelle e aggiornamenti).
| Tabella cercata | Cosa dovete verificare | Fonte / punto di accesso |
|---|---|---|
| Massimali di canone (LLI) | Zona, tipo di locazione (nuda / arredata), data di firma del contratto di locazione, metodo di arrotondamento/coefficienti se applicabili. | Riferimenti «Pinel» (principio) + decreto locazione arredata (massimale "nudo" + mobili) |
| Massimali di reddito (LLI) | Composizione del nucleo familiare, zona, N-2 / regole di riferimento, giustificativi da conservare alla firma del contratto di locazione. | BOFiP TVA (rinvio) + pagina istituzionale che indica l'allineamento ai massimali «Pinel» |
| Massimale canone locazione arredata | Massimale arredato = massimale locazione nuda + forfait/prezzo mensile di locazione dei mobili previsto dal testo. | Décret n° 2024-776 (Légifrance) + BOFiP TVA (riferimento all'articolo 87 dell'allegato III) |
Nota di aggiornamento (gennaio 2026) : alcune tabelle 2026 potrebbero essere in corso di pubblicazione/aggiornamento sui supporti amministrativi. Per restare "a rischio zero", fate riferimento alle pagine ufficiali elencate di seguito e archiviate la versione consultata (PDF/stampa).
Obblighi, durata e revoca : quanto bisogna anticipare
A. Conformità "nel corso del tempo"
- Conservare i giustificativi di reddito del locatario alla data di firma del contratto di locazione.
- Conservare il calcolo del canone (superficie, zona, tabella applicabile) e qualsiasi allegato utile.
- Accertarsi che l'abitazione sia locata come residenza principale nelle condizioni previste.
B. Rischio fiscale in caso di uscita dal quadro
- Il BOFiP TVA indica che il conduttore può essere tenuto al pagamento del complemento d'imposta se la locazione cessa di rispettare le condizioni.
- I dispositivi "tassa fondiaria / IS" rispondono alle proprie regole : verificate la compatibilità della struttura e le condizioni di ammissibilità.
Consiglio : documentate il fascicolo fin dall'inizio (checklist contratto di locazione + redditi + tabelle + prove di residenza principale). È quanto protegge in caso di controllo.
Rischi & punti di attenzione (LLI)
Complessità del quadro
Il LLI riguarda la TVA, i massimali, la natura del contratto di locazione e lo statuto del soggetto portante. Una lettura "approssimativa" espone alla revoca dei benefici.
Rischio "massimali"
Un massimale applicato in modo errato (zona, superficie, arredato vs nudo) può comportare una non conformità. Conservate una traccia della tabella ufficiale utilizzata.
Rischio "uscita"
Rivendita, cambio di destinazione d'uso, o cessazione della locazione nelle condizioni previste : da anticipare in quanto può innescare conseguenze fiscali.
FAQ (2026)
Il LLI impone massimali di canone e di reddito ?
Sì : il quadro ufficiale rinvia a dei massimali. Le fonti istituzionali indicano un allineamento ai massimali del dispositivo « Pinel », e il BOFiP TVA ricorda che redditi e canoni devono rispettare dei massimali per beneficiare del quadro fiscale.
La TVA al 10% si applica automaticamente ?
No : la TVA ad aliquota ridotta è subordinata al rispetto di requisiti cumulativi (locazione in residenza principale, massimali, persona giuridica, localizzazione, ecc.). Il BOFiP descrive con precisione queste condizioni e le conseguenze in caso di revoca.
LLI e tassa fondiaria : esenzione o credito d'imposta ?
Esiste un caso di esenzione TFPB di lunga durata per determinate abitazioni (CGI 1384-0 A, condizionato e limitato dalla data di completamento), e un meccanismo di credito IS pari alla tassa fondiaria per persone giuridiche (CGI 220 Z septies, commentato nel BOFiP). Il meccanismo corretto dipende dalla data dell'abitazione e dallo statuto del soggetto portante.
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Avvertenza
Le informazioni contenute in questo articolo provengono dalle fonti ufficiali indicate nella sezione "Fonti ufficiali" in fondo alla pagina. Handee non può essere ritenuta responsabile di eventuali errori, omissioni o interpretazioni delle informazioni presentate.
In caso di dubbio o per qualsiasi domanda specifica alla vostra situazione, vi invitiamo a consultare direttamente le fonti ufficiali menzionate (Légifrance, BOFiP, Ministère de l'Écologie, ecc.) o a rivolgervi a un professionista qualificato (commercialista, consulente fiscale, notaio).
Le regole esatte applicabili al vostro caso dipendono dalla struttura dell'operazione (persona giuridica, zona, date di completamento, rispetto dei massimali), dalla struttura dell'operazione e dai testi in vigore. Le condizioni di ammissibilità, le tabelle e le regole possono evolversi. Solo le fonti ufficiali fanno fede.