Avviso importante (tabelle 2026)
A partire dal 1° gennaio 2026, Service-Public indica che alcuni massimali (affitti/risorse) applicabili nel 2026 non sono ancora stati pubblicati. Questa pagina presenta quindi :
- le regole 2026 stabili (condizioni, lavori, scadenze, aliquote, massimali di investimento, zone/comuni, ecc.) ;
- e, per le tabelle numeriche, gli ultimi importi ufficialmente pubblicati (2025), chiaramente identificati.
Periodo di ammissibilità (operazioni)
fino al 31 dicembre 2027
A cosa serve il dispositivo Denormandie ?
Il Denormandie è un meccanismo di riduzione dell'imposta sul reddito volto a incentivare l'acquisto di un immobile vecchio (o di un locale trasformato in abitazione) a cui seguono lavori di miglioramento, al fine di metterlo in locazione per una durata di impegno. L'obiettivo è favorire la ristrutturazione del patrimonio immobiliare esistente e l'offerta di alloggi a canone controllato in determinati comuni.
Tipo di vantaggio
Riduzione d'imposta IR
Durate
6 / 9 / 12 anni
Immobile
Vecchio + lavori (o locale trasformato)
Condizioni di ammissibilità (riferimenti 2026)
A. Natura dell'immobile
- Immobile vecchio oggetto di lavori di miglioramento, oppure locale trasformato ad uso abitativo.
- I lavori devono rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell'operazione.
(Costo totale dell'operazione : acquisto + lavori, secondo le modalità utilizzate dall'amministrazione fiscale.)
B. Periodo di investimento
- Operazioni realizzate tra il 28 marzo 2019 e il 31 dicembre 2027.
- Nel 2026, Lei rientra quindi nella finestra di ammissibilità se la sua operazione rispetta le condizioni e le scadenze.
C. Localizzazione (comuni / condomini)
- L'immobile deve essere situato in un comune ammissibile (Action Cœur de Ville, ORT, forte necessità di riqualificazione),
- oppure in un condominio in grave difficoltà (es. amministrazione provvisoria / ORCOD).
D. Scadenze dei lavori
- I lavori devono essere terminati entro e non oltre il 31 dicembre del 2°e anno successivo all'acquisto.
Esempio (ufficiale) : acquisto a febbraio 2026 → lavori terminati entro e non oltre il 31 dicembre 2028.
Lavori : regole & esempi
Con il Denormandie, è necessario realizzare una tipologia di lavori che risponda ai criteri amministrativi. La logica è duplice : ristrutturare (immobile vecchio) e migliorare (qualità / prestazione / superfici).
Opzione 1 — Miglioramento della classe energetica
- Lavori che migliorano la classe energetica di almeno il 20 %
- Almeno il 30 % per gli immobili individuali
Per questi lavori, si raccomanda il ricorso a un professionista certificato RGE (informazione amministrativa).
Opzione 2 — Almeno 2 categorie di lavori
Realizzare almeno 2 tipologie tra :
- Sostituzione della caldaia
- Isolamento del sottotetto
- Isolamento delle pareti
- Sostituzione del sistema di produzione di acqua calda
- Isolamento delle finestre
Opzione 3 — Creazione di nuova superficie abitabile
- Creazione di nuova superficie abitabile (esempi citati : balcone, terrazza, garage…)
Promemoria : i lavori devono rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell'operazione.
Importo della riduzione d'imposta Denormandie
La riduzione d'imposta è calcolata sul prezzo di costo netto (acquisto + spese di ristrutturazione) e dipende dalla durata per cui Lei si impegna a locare (metropoli).
| Durata dell'impegno locativo | Aliquota di riduzione (metropoli) | Lettura rapida |
|---|---|---|
| 6 anni | 12 % | Riduzione ripartita sulla durata |
| 10 anni | 18 % | Impegno più lungo, vantaggio maggiore |
| 12 anni | 21 % | Aliquota massima |
Massimali di investimento
- Base massimale di 300 000 € di investimento massimo.
- Massimale complementare di 5 500 € per m² di superficie abitabile.
- Tenere conto del massimale globale dei vantaggi fiscali (nicchie fiscali).
Non cumulabilità
Il Denormandie non è cumulabile con altri dispositivi di investimento locativo (es. Loc'Avantages), secondo le norme amministrative indicate dal Ministero dell'Economia.
Norme di locazione (obblighi principali)
A. Tipo di locazione
- L'immobile deve essere locato non arredato.
- L'immobile deve essere locato come residenza principale.
B. Tempi di messa in locazione
- L'immobile deve essere locato entro 1 anno al massimo dal completamento dell'edificio o dal suo acquisto (a seconda della situazione).
C. Scelta del locatario
- Il locatario non deve appartenere al Suo nucleo fiscale.
- Le sue risorse devono rispettare dei massimali (tabelle).
D. Canone massimale
- Il canone (escluse le spese) deve rispettare un massimale in base alla zona (A bis, A, B1, B2/C…).
- Le tabelle vengono (generalmente) aggiornate ogni anno.
Vedere i riferimenti amministrativi (locazione, scadenze, lavori)
- Lavori : miglioramento energetico o insieme di lavori, o creazione di superficie abitabile (con soglia del 25 %).
- Lavori terminati entro e non oltre il 31 dicembre del 2° anno successivo all'acquisto.
- Locazione non arredata, residenza principale, entro i termini ; locatario fuori dal nucleo fiscale ; massimali di canone e di risorse.
Riferimento : Service-Public (scheda Denormandie)
Tabelle (massimali) — stato 2026 + ultimi importi ufficiali
Stato 2026 : Service-Public precisa che al 01/01/2026, alcuni massimali applicabili per un investimento realizzato nel 2026 non sono ancora noti e saranno pubblicati/aggiornati successivamente.
Vedere la menzione ufficiale su Service-Public
Ultimi massimali ufficialmente pubblicati (anno 2025) — canoni (m²) e risorse (metropoli)
Massimali di canone mensile 2025 (€/m², escluse spese) — zone
Riferimento : BOFiP (tabella RFPI, Duflot/Pinel metropoli) — utilizzato come base per l'inquadramento
| Zona | Massimale 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Massimali di risorse 2025 (RFR 2023) — metropoli
Riferimento : Service-Public (tabella "contratto stipulato nel 2025")
| Nucleo fiscale | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Persona sola | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Coppia | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 persona a carico | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 persone a carico | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 persone a carico | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 persone a carico | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Maggiorazione / persona aggiuntiva | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Consiglio pratico : per conoscere la zona (A, A bis, B1, B2 o C), utilizzi il simulatore ufficiale : Conoscere la zona del proprio comune
Checklist pratica (2026)
Prima dell'acquisto
- Verificare il comune (simulatore ufficiale Denormandie).
- Validare la strategia dei lavori : miglioramento energetico / insieme di lavori / creazione di superficie abitabile.
- Stimare se i lavori raggiungono effettivamente ≥ 25 % del costo totale.
- Preparare preventivi e pianificazione (scadenze di fine lavori).
Dopo l'acquisto
- Avviare i lavori e conservare tutti i giustificativi (preventivi, fatture, attestazioni).
- Rispettare la data limite : fine dei lavori entro e non oltre il 31/12 del 2° anno successivo all'acquisto.
- Mettere in locazione non arredata (residenza principale) entro il termine previsto.
- Applicare i massimali di canone e verificare le risorse del locatario.
Dichiarazione e documenti da conservare
Conservare in particolare : contratto di locazione, dichiarazione dei redditi del locatario, nota riepilogativa dei lavori e degli importi, giustificativi dei lavori. Le modalità dichiarative sono dettagliate sulla pagina del Ministero dell'Economia.
FAQ
Il dispositivo è valido nel 2026 ?
Sì, se la sua operazione rispetta le condizioni e rientra nel periodo di ammissibilità indicato dall'amministrazione (fino al 31/12/2027). Riferimento : Service-Public e Ministero dell'Economia.
Cosa significa "lavori ≥ 25 % del costo totale" ?
Significa che l'importo dei lavori deve rappresentare almeno il 25 % dell'operazione complessiva (acquisto + lavori), secondo le modalità applicate dall'amministrazione. Riferimento : Service-Public.
I massimali 2026 di canoni/risorse sono già noti ?
Service-Public indica che al 01/01/2026, alcuni massimali applicabili nel 2026 non sono ancora noti e saranno pubblicati/aggiornati. Nel frattempo, il riferimento numerico più recente presentato qui è quello delle tabelle 2025 (Service-Public + BOFiP).
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Avvertenza
Le informazioni contenute in questo articolo provengono dalle fonti ufficiali indicate nella sezione "Fonti ufficiali" in fondo alla pagina. Handee non potrà essere ritenuta responsabile di eventuali errori, omissioni o interpretazioni delle informazioni presentate.
In caso di dubbio o per qualsiasi domanda specifica alla Sua situazione, La invitiamo a consultare direttamente le fonti ufficiali citate (Service-Public, Ministero dell'Economia, BOFiP, France Rénov', ANCT, ecc.) o a rivolgersi a un professionista qualificato (notaio, commercialista, consulente fiscale).
Le norme esatte applicabili al Suo caso dipendono dal comune ammissibile, dal tipo di lavori, dal rispetto delle scadenze, dai massimali di canone/risorse, dalla durata dell'impegno e dai testi in vigore. Le condizioni di ammissibilità, le tabelle e le norme possono evolvere. Fanno fede unicamente le fonti ufficiali.