Важливо : режим «Monuments historiques» є потужним, але суворо регламентованим (дозвіл на проведення робіт, характер будівлі, умови відкриття для публіки, зобов'язання щодо збереження, правила володіння…). Перед тим як діяти, проконсультуйтеся з нотаріусом та/або податковим радником.
Принцип схеми (2026)
Вид пільги
Відрахування витрат і робіт
Особливий порядок для охоронюваних (або сертифікованих) будівель, залежно від того, чи приносять вони доходи та/або відкриті для публіки.
Дефіцит від нерухомості
Зараховується до загального доходу
Дефіцит від нерухомості, пов'язаний із Monuments Historiques, може бути зарахований до загального доходу без обмеження суми (за певних умов) і в окремих випадках може переноситися до 6-го року включно.
Мета
Збереження спадщини
Податкова схема вписується в логіку захисту, реставрації та популяризації будівель, що становлять архітектурну спадщину.
Об'єкти, на які поширюється схема
Особливий режим відрахування земельних витрат застосовується до категорій будівель, визначених податковою адміністрацією.
| Категорія | Приклади / уточнення | Офіційне посилання |
|---|---|---|
| Будівлі, класифіковані або внесені до реєстру Monuments Historiques | Охорона у статусі MH (класифікація або реєстрація) | BOFiP — «Об'єкти, на які поширюється схема» |
| Будівлі, акредитовані як «національна спадщина» (бюджетна акредитація) | Особливий історичний/мистецький характер (акредитація) | BOFiP — «Об'єкти, на які поширюється схема» |
| Будівлі, сертифіковані «Fondation du patrimoine» | Сертифікат видається за певних умов (позитивний висновок UDAP) | BOFiP — «Об'єкти, на які поширюється схема» |
Умови відрізняються залежно від ситуації: будівля, яка не приносить жодних доходів, будівля, яка приносить доходи, будівля, відкрита для публіки (безкоштовно або платно), проживання власника тощо. Офіційні таблиці (BOFiP) містять операційне зведення.
Ключові умови (зобов'язання на 15 років, форма володіння, поділ)
Зобов'язання щодо збереження
Право на пільги, передбачені для будівель MH / сертифікованих, обумовлено зобов'язанням зберігати право власності щонайменше 15 років з моменту придбання.
Форма володіння: принцип / SCI
Схема, як правило, призначена для прямого володіння. Будівлі, якими володіють цивільні товариства, що не є платниками податку на прибуток, як правило, виключені, але існують винятки (частка житла ≥ 75 %, некомерційний культурний простір, відкритий для публіки, учасники однієї сім'ї…).
Поділ будівлі
Право на режим може бути виключено, якщо будівля була поділена починаючи з 1 січня 2009 року, з певними винятками (зокрема, частка житлового використання ≥ 75 % за певних умов).
Корисна порада: ці умови необхідно перевіряти ще на етапі структурування угоди (акт, форма володіння, використання, графік призначення тощо). Для інвестиції важливо заздалегідь прорахувати наслідки можливого продажу до закінчення 15 років.
Відкриття для публіки: «податкове» визначення
Відкриття для публіки безпосередньо впливає на певні умови відрахування. Податкова адміністрація уточнює, коли будівля вважається «відкритою для публіки».
Відкритими для публіки вважаються історичні будівлі, до яких публіка допускається для відвідування: щонайменше 50 днів на рік (з яких 25 днів — неробочі) у період з квітня по вересень включно, або щонайменше 40 днів протягом липня, серпня та вересня.
Примітка: відкриття для публіки може бути безкоштовним або платним залежно від ситуації; податкові наслідки різняться (див. таблиці BOFiP).
Відрахування: загальна логіка
А. Коли будівля не приносить жодних доходів
Земельні витрати можуть бути допущені до відрахування із загального доходу власника за певних умов і в певних пропорціях.
- Відрахування залежить зокрема від відкриття для публіки та наявності субсидій.
- У такій конфігурації можливий надлишок витрат не завжди утворює дефіцит, що переноситься (відповідно до таблиці BOFiP).
Б. Коли будівля приносить доходи
Витрати та роботи підпорядковуються логіці «доходів від нерухомості» зі специфічними правилами MH, а дефіцит може бути зарахований до загального доходу.
- Витрати, фінансовані з доходів, вираховуються з доходів від нерухомості з урахуванням особливостей MH.
- Можливий дефіцит від нерухомості зараховується до загального доходу без обмеження суми; надлишок може переноситися до 6-го року включно (у передбачених випадках).
Важливо не плутати: режим MH є відрахуванням (зменшує оподатковувану базу), а не «зниженням податку» у сенсі відсотка, що застосовується до суми податку. Тому ефект залежить від вашої граничної ставки оподаткування та вашої ситуації (ПДФО, доходи від нерухомості тощо).
Таблиці (офіційне зведення BOFiP)
Наведені нижче таблиці відтворюють логіку, описану в зведенні BOFiP (додаток RFPI). Вони є орієнтиром: ваша конкретна ситуація має бути перевірена з урахуванням акту, використання та отриманих дозволів.
Посилання: BOFiP — зведена таблиця (Monuments historiques)А. Класифікована/зареєстрована будівля, що не приносить доходів
Типовий випадок: будівля, що не здається в оренду і не експлуатується, можливо відкрита для публіки безкоштовно (або взагалі не відкрита).
| Вид витрат | Відрахування із загального доходу | Примітки (BOFiP) |
|---|---|---|
| Роботи з ремонту / технічного обслуговування, субсидовані (сума за вирахуванням субсидії) | 100 % | Відрахування 100 % від суми за вирахуванням субсидії. |
| Інші витрати (земельні витрати тощо) |
100 %, якщо будівля відкрита для публіки 50 % в іншому випадку |
Відкриття для публіки є визначальним чинником для встановлення допустимої частки відрахування. |
| Надлишок витрат | — | У разі надлишку перенесення на доходи наступних років не передбачено (у цьому конкретному випадку). |
Посилання: BOFiP — додаток «зведена таблиця» (Monuments historiques).
Б. Будівля «сертифікована Fondation du patrimoine», що не приносить доходів і не відкрита для публіки
| Ситуація | Відрахування із загального доходу | Примітки (BOFiP) |
|---|---|---|
| Витрати на технічне обслуговування/ремонт без субсидування | 50 % | Збільшується до 100 %, якщо субсидія становить ≥ 20 % від суми витрат. |
| Надлишок | — | У разі надлишку перенесення на доходи наступних років не передбачено (у цьому конкретному випадку). |
Посилання: BOFiP — додаток «зведена таблиця» (Monuments historiques).
В. Будівля, що приносить доходи та зайнята власником (напр., платне відвідування)
Детальні правила є складнішими (пропорційний розподіл площ, витрати, пов'язані з правом відвідування, фіксовані знижки залежно від наявності парку/саду тощо). Нижче наведено зведення принципів, зазначених у таблиці BOFiP.
| Елементи | Податковий режим (зведення) | Практичні аспекти (BOFiP) |
|---|---|---|
| Витрати, пов'язані з правом відвідування / частковим відкриттям | Відрахування 100 % (залежно від випадку) | Витрати на «відвідування» мають пріоритет. |
| Інші земельні витрати | Відрахування обмежено частиною, доступною для публіки | Пропорційний розподіл; практичне правило (напр., 75 % / 25 %) залежно від конфігурації. |
| Дефіцит від нерухомості | Зараховується до загального доходу без обмеження | Можливий надлишок може утворити загальний дефіцит, що переноситься до 6-го року включно (у передбачених випадках). |
Для цього сценарію зверніться до повної таблиці BOFiP та до вашого нотаріуса: точні умови (знижки, точний коефіцієнт розподілу, призначення приміщень, витрати на «відвідування» тощо) значною мірою залежать від конфігурації.
Чек-лист «перед інвестуванням»
Статус і дозволи
- Будівля класифікована / зареєстрована / акредитована / сертифікована (підтвердження)
- Дозволи DRAC / правила охорони спадщини (роботи)
- Кошторис, договори, календар і субсидії
Юридична структура
- Зобов'язання щодо збереження на 15 років (спроможність виконати)
- Форма володіння (пряме / SCI) + застосовні винятки
- Ризик «поділу» та частка житлового призначення
Оподаткування і використання
- Будівля з доходами чи без доходів?
- Відкриття для публіки: умови (кількість днів, період)
- Реальний вплив на ваш ПДФО (відрахування ≠ зниження)
Порада: запросіть структуроване «податкове досьє» (статус, акт, зобов'язання на 15 років, правила відкриття, перелік допустимих витрат, субсидії, розподіл витрат за видом та використанням). Це найкращий спосіб убезпечитися під час перевірки та оптимізувати зарахування.
Інші інвестиційні рішення
На доповнення до Monument Historique або як альтернатива йому, інші схеми можуть допомогти вам інвестувати в нерухомість.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Оренда з меблями: податкові пільги, режими оподаткування, умови та зобов'язання. Повний посібник з офіційними джерелами.
Мебльована оренда з послугами
LMP: визначення, умови, податкові пільги, відмінності від LMNP та зобов'язання.
Гола власність (nue-propriété)
Роздільне інвестування в нерухомість: визначення, податкові пільги, знижена ціна придбання, спрощене управління та спадкова оптимізація.
Оренда без меблів
Класична орендна інвестиція. Оподаткування, переваги, зобов'язання та відмінності від мебльованої оренди.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Оренда за проміжною ставкою: схема орендного інвестування зі зниженою TVA 10 % та податковим кредитом. Умови та податкові пільги.
Girardin
Схема Girardin: інвестування в заморські території зі зниженням податку. Умови та податкові пільги.
Denormandie
Схема Denormandie: зниження податку при купівлі та реновації нерухомості у певних зонах.
Застереження
Інформація, що міститься в цій статті, взята з офіційних джерел, зазначених у розділі «Офіційні джерела» внизу сторінки. Handee не несе відповідальності за можливі помилки, упущення або хибне тлумачення наведеної інформації.
У разі сумнівів або для отримання відповіді на питання, що стосуються вашої конкретної ситуації, рекомендуємо вам безпосередньо звернутися до офіційних джерел, зазначених вище (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Міністерство культури тощо), або проконсультуватися з кваліфікованим фахівцем (бухгалтером, податковим радником, нотаріусом).
Точні правила, застосовні у вашому випадку, залежать від статусу будівлі (класифікована/зареєстрована/сертифікована), її використання (з доходами/без доходів, відкриття для публіки), юридичної структури (пряме володіння/SCI), зобов'язання щодо збереження та чинних нормативних актів. Умови прийнятності, тарифні сітки та правила можуть змінюватися. Лише офіційні джерела мають юридичну силу.