Загальний огляд
Придбати майно у голу власність — означає отримати право розпоряджатися ним (продати, подарувати, заповісти), поки третя особа володіє узуфруктом (правом користуватися майном та отримувати з нього доходи). Після припинення узуфрукту повна власність автоматично відновлюється на користь голого власника.
Гола власність розглядається як довгострокова інвестиція: ви погоджуєтесь на відсутність негайних доходів в обмін на придбання за зниженою ціною та мету "відстроченої повної власності".
Повна власність
Поєднує 3 атрибути: користуватися майном, отримувати доходи та розпоряджатися ним (продати, подарувати…).
Узуфрукт
Право користуватися майном та отримувати доходи (напр. орендну плату) без права власності. Узуфрукт буває строковим (на визначений термін) або довічним.
Гола власність
Право розпоряджатися майном (продати голу власність, подарувати, заповісти), але без права користування та орендної плати, поки існує узуфрукт.
Ключовий момент: під час поділу узуфруктуарій має право користування та доходи, а голий власник — "відстрочену власність". Після припинення узуфрукту повна власність автоматично відновлюється на користь голого власника.
Як працює інвестиція у голу власність
A. Найпоширеніша схема (строковий узуфрукт)
Ви купуєте голу власність, а узуфруктуарій (часто інституційний орендодавець у певних програмах) утримує узуфрукт протягом терміну, визначеного договором.
- Під час узуфрукту: ви не отримуєте орендну плату та не займаєте житло.
- Управління: узуфруктуарій забезпечує проживання/управління оренди та отримує орендну плату.
- Після закінчення терміну: ви автоматично отримуєте повну власність (без додаткових формальностей "купівлі").
B. Майнова схема (довічний узуфрукт)
Часто використовується при передачі майна: особа зберігає узуфрукт довічно та передає голу власність (дарування, спадкування…).
- Фіскальна вартість узуфрукту / голої власності залежить від віку узуфруктуарія (офіційна шкала).
- Повна власність відновлюється, як правило, після смерті узуфруктуарія без нового оподаткування "через об'єднання".
Переваги та обмеження: кому це підходить?
Основні переваги
- Потенційно знижена ціна придбання (знижка часто залежить від терміну/структури угоди).
- Управління орендою делеговано узуфруктуарію на весь період.
- Поточні витрати, як правило, несе узуфруктуарій.
Обмеження
- Відсутність орендної плати під час узуфрукту (немає грошового потоку).
- Довгострокове вкладення: нижча ліквідність (перепродаж можливий, але залежить від ринку).
- Юридичний/договірний ризик у разі погано структурованої угоди (розподіл витрат, ремонти, страхування…).
Типові профілі
- Формування майна на горизонті 10–20 років і більше.
- Підготовка до виходу на пенсію (отримання повної власності пізніше).
- Передача майна (довічний поділ).
Хто що платить? (витрати, ремонти, місцеві податки)
Цивільна логіка: узуфруктуарій несе витрати на поточний ремонт, тоді як голий власник несе витрати на капітальний ремонт, якщо тільки необхідність капітального ремонту не зумовлена неналежним обслуговуванням з боку узуфруктуарія.
| Предмет | Як правило | Офіційна підстава (стисло) |
|---|---|---|
| Поточний ремонт | Узуфруктуарій | Узуфруктуарій зобов'язаний лише до витрат на поточний ремонт. |
| Капітальний ремонт (конструктивні елементи) | Голий власник | Капітальний ремонт визначений вичерпним переліком (стіни, склепіння, балки, повні покриття, дамби, підпірні стіни/огорожі…). |
| Земельний податок (TFPB) | Узуфруктуарій (оподаткування на ім'я узуфруктуарія) | У разі узуфрукту земельний податок нараховується на ім'я узуфруктуарія (CGI ст. 1400-II, доктрина BOFiP). |
| Доходи / орендна плата | Узуфруктуарій | Узуфруктуарій може отримувати доходи, голий власник — ні, протягом дії узуфрукту. |
Увага: "як правило" означає, що слід завжди перевіряти договір (договірний розподіл певних витрат, спільна власність, страхування тощо) у межах чинного законодавства.
Оподаткування (орієнтири 2026): IR, IFI, дарування/спадкування
A. Податок на доходи (IR)
У голій власності ви не отримуєте орендну плату під час узуфрукту: як правило, немає доходів від нерухомості, які потрібно декларувати за голою власністю.
- Узуфруктуарій отримує доходи та несе відповідне податкове навантаження залежно від своєї ситуації.
- Ваша логіка прибутковості більш майнова (майбутня вартість / відновлення повної власності).
B. IFI (податок на нерухоме майно)
Як правило, узуфруктуарій сплачує IFI з вартості майна за повною власністю; голий власник нічого не декларує, за винятком випадків, передбачених законом.
- Принцип: IFI стосується узуфруктуарія (вартість за повною власністю) — логіка підтверджена адміністративною доктриною.
- Винятки: певні "законні" узуфрукти або конкретні ситуації можуть призвести до розподілу (обмежені випадки).
C. Дарування / спадкування: оподатковувана база та офіційна шкала
Фіскальна вартість голої власності та узуфрукту визначається законодавчою шкалою (CGI ст. 669), зокрема залежно від віку узуфруктуарія при довічному узуфрукті.
- Шкала використовується для визначення оподатковуваної вартості під час певних передач (реєстраційні збори, дарування…)
- При строковому узуфрукті (фіксований термін) стаття 669 передбачає особливий спосіб оцінки (23% за кожен 10-річний період без дроблення, з обмеженням вартістю довічного узуфрукту).
Ці орієнтири ґрунтуються на офіційних нормативних актах; на практиці кожну операцію слід погоджувати з нотаріусом / консультантом, оскільки оподаткування залежить також від конкретної природи узуфрукту (довічний, строковий, законний, договірний…) та вашої ситуації.
Офіційна фіскальна шкала (CGI ст. 669)
Таблиця розподілу вартості між узуфруктом та голою власністю (довічний узуфрукт) і правило для узуфрукту з фіксованим терміном.
| Вік узуфруктуарія (довічний узуфрукт) | Вартість узуфрукту | Вартість голої власності |
|---|---|---|
| До 21 року включно | 90 % | 10 % |
| До 31 року включно | 80 % | 20 % |
| До 41 року включно | 70 % | 30 % |
| До 51 року включно | 60 % | 40 % |
| До 61 року включно | 50 % | 50 % |
| До 71 року включно | 40 % | 60 % |
| До 81 року включно | 30 % | 70 % |
| До 91 року включно | 20 % | 80 % |
| Понад 91 рік включно | 10 % | 90 % |
Узуфрукт з фіксованим терміном (строковий)
Узуфрукт, встановлений на фіксований термін, оцінюється у 23 % вартості повної власності за кожен 10-річний період тривалості (без дроблення та без урахування віку), не перевищуючи вартості довічного узуфрукту.
Офіційний симулятор
Для швидкої оцінки ви можете скористатися офіційним симулятором (Service-Public), який ґрунтується на фіскальній шкалі.
Відкрити офіційний симуляторРизики & важливі застереження
Ринковий ризик
Майбутня вартість майна не гарантована. Гола власність — довгострокове вкладення: результат залежатиме від ринку нерухомості на момент отримання повної власності.
Ризик ремонтних робіт
Капітальний ремонт, як правило, залишається на відповідальності голого власника. Перевірте передбачений рівень обслуговування та договірний розподіл витрат у спільній власності.
Договірний/структурний ризик
Якість узуфруктуарія, гарантії, страхування, правила відновлення стану після припинення, положення про витрати та спільну власність: все вирішується в договорі.
Рекомендація: попросіть юриста перевірити проект договору (або документацію програми) та вимагайте чіткої таблиці "хто що платить" (витрати на спільну власність, ремонти, страхування, податки) з посиланнями на відповідні положення.
Контрольний список перед покупкою
Юридичне
- Природа узуфрукту (строковий / довічний) + термін
- Положення про відновлення стану після припинення
- Правила продажу голої власності (за потреби)
Фінансове
- Ціна голої власності проти вартості повної власності
- Мета (перепродаж, майбутнє проживання, пенсія, передача)
- Сценарії: ринок, ремонти, вакансія з боку узуфруктуарія (якщо доречно)
Оподаткування
- Місцеві податки: оподаткування, як правило, на ім'я узуфруктуарія (земельний податок)
- IFI: принцип оподаткування на стороні узуфруктуарія (з винятками)
- Передача: фіскальна шкала (CGI ст. 669) + стратегія нотаріуса
Інші інвестиційні рішення
На доповнення або як альтернатива голій власності, інші інструменти можуть допомогти вам інвестувати в нерухомість.
LMNP (Непрофесійна мебльована оренда)
Мебльована оренда: податкові переваги, режими оподаткування, умови та зобов'язання. Повний посібник з офіційними джерелами.
Немебльована оренда
Немебльована оренда: класичне орендне інвестування. Оподаткування, переваги, зобов'язання та відмінності від мебльованої оренди.
Мебльована оренда з послугами
Професійна мебльована оренда LMP: визначення, умови, податкові переваги, відмінності від LMNP та зобов'язання.
LLI (Оренда за проміжною орендною ставкою)
LLI: орендний інвестиційний механізм із зниженою TVA 10% та податковим кредитом. Умови та податкові переваги.
Girardin
Механізм Girardin: інвестування в заморські території з податковою знижкою. Умови та податкові переваги.
Denormandie
Механізм Denormandie: податкова знижка за купівлю та реновацію нерухомості у певних зонах.
Monument Historique
Інвестування в Monument Historique: виняткові податкові переваги для реставрації культурної спадщини.
Застереження
Інформація, що міститься в цій статті, отримана з офіційних джерел, зазначених у розділі "Офіційні джерела" внизу сторінки. Handee не несе відповідальності за можливі помилки, упущення або неправильне тлумачення представленої інформації.
У разі сумнівів або для будь-яких питань, пов'язаних з вашою конкретною ситуацією, рекомендуємо звертатися безпосередньо до офіційних джерел (Service-Public.fr, economie.gouv.fr, Légifrance, BOFiP тощо) або до кваліфікованого фахівця (нотаріус, податковий консультант, бухгалтер).
Оподаткування голої власності (IFI, IR, дарування/спадкування) залежить від конкретної природи узуфрукту (довічний, строковий, законний, договірний…) та вашої ситуації. Умови прийнятності, шкали та правила можуть змінюватися. Лише офіційні джерела мають юридичну силу.