⚠️ Ordningen er afsluttet
Censi-Bouvard-ordningen udløb den 31. december 2022. Det er ikke længere muligt at foretage nye investeringer under denne ordning siden den 1. januar 2023.
Hvis De har investeret inden denne dato, kan De fortsat drage fordel af skattefordelene, forudsat at alle forpligtelseskrav overholdes. For boliger under opførelse (VEFA) skulle aflevering senest ske den 1. juli 2025.
Vigtigt: dette dokument beskriver ordningen, som den fremgår af de officielle tekster og kommentarer offentliggjort i 2022. For efterfølgende transaktioner bedes De verificere de gældende regler.
Det væsentligste (referencegrundlag 2022)
Investeringsperiode
01/01/2009 → 31/12/2022
Ifølge BOFiP gælder fordelen for erhvervelser foretaget frem til den 31. december 2022.
Sats (investeringer fra 2013)
11 %
BOFiP angiver en sats på 11 % for investeringer foretaget fra den 1. januar 2013 (til og med 31/12/2022).
Varighed og fordeling
10 år
Fradraget fordeles over 9 år, med 1/9 pr. år, kombineret med en udlejningsforpligtelse til driftsoperatøren.
Berettigede boliger og strukturer (BOFiP 2022)
Ifølge BOFiP (version offentliggjort den 27/06/2022) skal boligerne være beliggende i én af nedenstående strukturer. Klassificerede turistboliger er nævnt med udelukkelse fra og med 01/01/2017 (bortset fra overgangsbestemmelser).
| Strukturer / residenser | Berettigelse under ordningen (referencegrundlag 2022) | Bemærkninger |
|---|---|---|
| Institution for ældre | Ja | Sociale eller medico-sociale institutioner (CASF-referencer nævnt i BOFiP). |
| Institution for handicappede voksne | Ja | Strukturer defineret af CASF (referencer nævnt i BOFiP). |
| Langtidspleje med indkvartering | Ja | Strukturer under den offentlige sundhedskodeks (reference nævnt i BOFiP). |
| Serviceresidenser for ældre / handicappede | Ja | Under betingelse af "kvalitets"-godkendelse eller tilladelse (referencer nævnt i BOFiP). |
| Lønnet familiepleje (samarbejdsgruppe) | Ja | Beregnet til lønnet familiepleje (CASF-referencer nævnt i BOFiP). |
| Serviceresidenser for studerende | Ja | Udtrykkeligt nævnt som berettiget i BOFiP (2022). |
| Klassificerede turistresidenser | Udelukkelse fra 01/01/2017 (bortset fra overgangsbestemmelser) | BOFiP indeholder overgangsbestemmelser for transaktioner påbegyndt senest den 31/12/2016. |
Hovedbetingelser (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Indtægter fra udlejningen skal beskattes som BIC (møbleret udlejning drevet som ikke-erhvervsmæssig aktivitet).
Lejekontrakt med operatøren
Ejeren forpligter sig til at udleje boligen møbleret til driftsoperatøren for institutionen eller residensen.
Minimumsvarighed
Udlejningsforpligtelse til operatøren i minimum 10 år.
BOFiP præciserer ligeledes, at der i modsætning til visse andre ordninger ikke er krav om zoneinddeling for skattefradraget, og at der hverken er lejeloft eller indkomstloft for lejeren.
Officielle parametre (referencegrundlag 2022)
Nedenstående tabel opsummerer de parametre, der udtrykkeligt er beskrevet i BOFiP-kommentarerne offentliggjort i 2022.
| Parameter | Regel (2022) | Praktisk kommentar |
|---|---|---|
| Sats (investeringer fra 01/01/2013) | 11 % | Anvendes på den accepterede kostpris (inden for grundlagets loft). |
| Maksimalt årligt grundlag | 300 000 € | Flere boliger er mulige samme år, men det samlede grundlag er loftet til 300 000 €. |
| Fordeling over tid | 10 år (1/9 pr. år) | Hvert år: modregning af en niendedel af det samlede beløb. |
| Fremførsel ved utilstrækkelig skat | Frem til og med det 6. år | Hvis den årlige andel overstiger den skyldige skat, kan restbeløbet fremføres til indkomstskatten i efterfølgende år (ældste andele modregnes først). |
| Første udløsende begivenhed (eksempler) | Afhænger af investeringens karakter | Nyopført færdigbygget bolig: erhvervelsesår; VEFA: afslutningsår; rehabilitering: særlige regler (BOFiP-tabel). |
Simpelt eksempel: for en berettiget investering (fra 2013) med et grundlag på 200 000 € udgør det samlede fradrag 22 000 € (11 %), modregnet med ca. 2 444 € pr. år over 10 år (uden fremførsel).
TVA-behandling (beregningsgrundlag)
BOFiP 2022 præciserer, at for residenser/institutioner der er underlagt TVA-pligtige betingelser (reference til artikel 261 D, 4° i CGI), er TVA generelt ikke inkluderet i grundlaget for skattefradraget, da den oftest tilbagebetales til ejer-udlejer.
Husk: TVA-spørgsmålet afhænger af den TVA-ordning, der gælder for driften (TVA-betingelser, ydelser mv.). I et konkret tilfælde bedes De få bekræftet TVA-behandlingen (og dermed fradragsgrundlaget) af Deres skatterådgiver / revisor.
Ikke-kumulation og loft for skattefordele
Regler om ikke-kumulation (BOFiP)
BOFiP angiver udelukkelse af kumulation, herunder med visse ordninger for udlejningsinvesteringer i oversøiske territorier, og præciserer ligeledes en eksklusivitetsregel i forhold til fradraget for rehabiliteringsarbejder på klassificerede turistresidenser (under visse betingelser).
Samlet loft (skattenicher)
BOFiP minder om anvendelsen af det samlede loft for skattefordele (loft på 10 000 €).
Råd: hvis De kombinerer flere skattefradrag/-kreditter, bedes De rekvirere en samlet simulering (loft 10 000 €) for at undgå overraskelser.
Praktisk FAQ
Kan man investere i flere boliger samme år?
Ja: BOFiP præciserer, at flere boliger kan give ret til fradraget samme år, men det samlede grundlag er loftet til 300 000 € for et skatteår.
Er fradraget afhængigt af zoneinddeling, lejeloft eller indkomstloft?
BOFiP angiver, at fradraget ikke er underlagt nogen zoneinddeling, og at der hverken er lejeloft eller indkomstloft for lejeren.
Hvad sker der, hvis min årlige andel overstiger min skat?
BOFiP fastsætter en fremførselsregel: den ikke-modegnede andel kan modregnes i indkomstskatten for efterfølgende år, frem til og med det 6. år (med prioritet til de ældste andele).
Andre investeringsmuligheder
Fra den 1. januar 2023 er Censi-Bouvard-ordningen ikke længere tilgængelig for nye investeringer. Andre ordninger kan overvejes for møbleret udlejningsinvestering:
Møbleret udlejning
Ikke-erhvervsmæssig møbleret udlejning (LMNP) uden specifik ordning: skattefordele, beskatningsordninger, betingelser og forpligtelser.
LMP (Serviceudlejning)
Erhvervsmæssig møbleret udlejning (LMP): definition, betingelser, skattefordele, forskelle fra LMNP og forpligtelser.
Umøbleret udlejning
Klassisk udlejningsinvestering med ejendomsindtægter.
Ansvarsfraskrivelse
Oplysningerne i denne artikel er hentet fra de officielle kilder, der er angivet i afsnittet "Officielle kilder" nederst på siden. Handee påtager sig intet ansvar for eventuelle fejl, udeladelser eller fortolkninger af de præsenterede oplysninger.
I tilfælde af tvivl eller ved spørgsmål, der er specifikke for Deres situation, opfordres De til direkte at konsultere de nævnte officielle kilder (BOFiP, Légifrance mv.) eller søge rådgivning hos en kvalificeret fagperson (notar, revisor, skatterådgiver).
Da Censi-Bouvard-ordningen udløb den 31. december 2022, er de præsenterede oplysninger af historisk karakter. Investorer, der har investeret inden denne dato, skal overholde deres forpligtelser og afslutningsfristerne for fortsat at nyde godt af skattefordelene. Den skattemæssige behandling (TVA, BIC, ikke-kumulation, loft for skattenicher, udløsende begivenhed mv.) afhænger af den konkrete konstruktion og Deres situation. For at sikre et konkret tilfælde bedes De få det valideret af en notar, skatterådgiver eller revisor. Alene officielle kilder er bindende.