Vigtigt: ordningen "Monuments historiques" er kraftfuld, men meget reguleret (godkendelse af arbejder, bygningens karakter, betingelser for offentlig adgang, bevaringsforpligtelse, regler for ejerskab…). Få valideret dit projekt af en notar og/eller en skatterådgiver.
Ordningens princip (2026)
Fordelstype
Fradrag for udgifter og arbejder
Særlige regler for fredede (eller mærkede) bygninger, afhængigt af om de genererer indtægter og/eller er åbne for offentligheden.
Ejendomsunderskud
Kan fradrages i den samlede indkomst
Ejendomsunderskud knyttet til Monuments historiques kan fradrages i den samlede indkomst uden beløbsbegrænsning (under visse betingelser) og kan i visse tilfælde fremføres til og med det 6. år.
Formål
Bevaring af kulturarv
Skattereglerne er en del af logikken om beskyttelse, restaurering og opvalorisering af bygninger med kulturarvsmæssig interesse.
Omfattede ejendomme
Den særlige ordning for fradrag af ejendomsudgifter gælder for kategorier af ejendomme fastsat af skattemyndighederne.
| Kategori | Eksempler / præcisering | Officiel reference |
|---|---|---|
| Ejendomme klassificeret eller registreret som Monuments historiques | Beskyttelse under MH (klassificering eller registrering) | BOFiP — "Immeubles concernés" |
| Ejendomme godkendt som "national kulturarv" (budgetgodkendelse) | Særlig historisk/kunstnerisk karakter (godkendelse) | BOFiP — "Immeubles concernés" |
| Ejendomme med "Fondation du patrimoine"-mærkning | Mærkning tildelt på betingelser (positiv udtalelse fra UDAP) | BOFiP — "Immeubles concernés" |
Reglerne varierer afhængigt af situationen: ejendom, der ikke genererer nogen indtægt, ejendom, der genererer indtægter, ejendom åben for offentligheden (gratis eller mod betaling), ejers brug af ejendommen, osv. De officielle tabeller (BOFiP) giver et operationelt overblik.
Nøglebetingelser (15-årig forpligtelse, ejerskab, opdeling)
Bevaringsforpligtelse
Adgang til de særlige regler for MH / mærkede ejendomme er betinget af en forpligtelse til at beholde ejendommen i mindst 15 år fra erhvervelsestidspunktet.
Ejerskab: princip / SCI
Ordningen er i princippet forbeholdt direkte ejerskab. Ejendomme ejet af civile selskaber, der ikke er selskabsskattepligtige, er i princippet udelukket, men der findes undtagelser (beboelse ≥ 75 %, ikke-kommercielt kulturhus åbent for offentligheden, andelshavere fra samme familie…).
Opdeling af ejendommen
Adgangen til ordningen kan udelukkes, hvis ejendommen har gennemgået en opdeling fra og med den 1. januar 2009, med undtagelser (bl.a. anvendelse til beboelse ≥ 75 % under visse betingelser).
God praksis: disse betingelser bør verificeres allerede ved struktureringen (akt, ejerskabsform, anvendelse, tidsplan for anvendelse, osv.). Ved en investering er det vigtigt at forudse konsekvenserne af et salg inden 15 år.
Offentlig adgang: "skattemæssig" definition
Offentlig adgang påvirker direkte visse fradragsregler. Skattemyndighederne præciserer, hvornår en ejendom anses for at være "åben for offentligheden".
Historiske ejendomme anses for at være åbne for offentligheden, når offentligheden har adgang til at besøge dem: enten mindst 50 dage om året (heraf 25 ikke-arbejdsdage) fra april til og med september, eller mindst 40 dage i juli, august og september.
Bemærk: offentlig adgang kan være gratis eller mod betaling afhængigt af situationen; de skattemæssige konsekvenser varierer (se BOFiP-tabeller).
Fradrag: generel logik
A. Når ejendommen ikke genererer nogen indtægt
Ejendomsudgifter kan fradrages i ejerens samlede indkomst, under visse betingelser og i bestemte proportioner.
- Fradraget afhænger bl.a. af offentlig adgang og tilstedeværelsen af tilskud.
- I denne konfiguration medfører et eventuelt overskud af udgifter ikke altid et fremførselsberettiget underskud (jf. BOFiP-tabel).
B. Når ejendommen genererer indtægter
Udgifter og arbejder følger en "ejendomsindtægt"-logik med MH-specifikke regler, og underskuddet kan fradrages i den samlede indkomst.
- Udgifter finansieret af indtægter er fradragsberettigede fra ejendomsindtægter, med forbehold for MH-særreglerne.
- Et eventuelt ejendomsunderskud kan fradrages i den samlede indkomst uden beløbsbegrænsning; det resterende beløb kan fremføres til og med det 6. år (i fastsatte tilfælde).
Ikke at forveksle: MH-ordningen er et fradrag (reducerer beskatningsgrundlaget) og ikke en "skattelettelse" i form af en procentdel af skatten. Effekten afhænger derfor af Deres marginale skattesats og Deres situation (indkomstskat, ejendomsindtægter, osv.).
Tabeller (officielt overblik fra BOFiP)
Nedenstående tabeller afspejler den logik, der er beskrevet i BOFiP-oversigten (bilag RFPI). De tjener som vejledning: Deres konkrete situation skal valideres ud fra akten, anvendelsen og tilladelserne.
Reference: BOFiP — syntetisk oversigtstabel (Monuments historiques)A. Klassificeret/registreret ejendom, der ikke genererer indtægter
Typisk tilfælde: ejendom, der hverken er udlejet eller drevet erhvervsmæssigt, eventuelt åben for offentligheden gratis (eller ikke åben).
| Udgiftstype | Fradrag i den samlede indkomst | Bemærkninger (BOFiP) |
|---|---|---|
| Tilskudsfinansierede reparations-/vedligeholdelsesarbejder (netto efter tilskud) | 100 % | Fradrag på 100 % af nettobeløbet efter tilskud. |
| Øvrige udgifter (ejendomsomkostninger, osv.) |
100 % hvis ejendommen er åben for offentligheden 50 % ellers |
Offentlig adgang er afgørende for den fradragsberettigede andel. |
| Overskydende udgifter | — | Ved overskud kan beløbet ikke fremføres til efterfølgende år (i dette specifikke tilfælde). |
Reference: BOFiP — bilag "syntetisk oversigtstabel" (Monuments historiques).
B. Ejendom med "Fondation du patrimoine"-mærkning, der ikke genererer indtægter og ikke er åben for offentligheden
| Situation | Fradrag i den samlede indkomst | Bemærkninger (BOFiP) |
|---|---|---|
| Vedligeholdelses-/reparationsudgifter uden tilskud | 50 % | Forhøjes til 100 % hvis tilskud ≥ 20 % af udgiftsbeløbet. |
| Overskud | — | Ved overskud kan beløbet ikke fremføres til efterfølgende år (i dette specifikke tilfælde). |
Reference: BOFiP — bilag "syntetisk oversigtstabel" (Monuments historiques).
C. Ejendom, der genererer indtægter og benyttes af ejeren (f.eks. betalt besøg)
De detaljerede regler er mere komplekse (forholdsmæssig fordeling af arealer, udgifter knyttet til besøgsretten, skematiske fradrag afhængigt af have/park, osv.). Nedenfor en oversigt over principperne nævnt i BOFiP-tabellen.
| Elementer | Skattemæssig behandling (oversigt) | Praktiske punkter (BOFiP) |
|---|---|---|
| Udgifter knyttet til besøgsretten / delvis åbning | Fradrag på 100 % (afhængigt af tilfældet) | "Besøgs"-udgifter er begunstiget. |
| Øvrige ejendomsudgifter | Fradrag begrænset til den del, der er tilgængelig for offentligheden | Forholdsmæssig fordeling; praktisk regel nævnt (f.eks. 75 % / 25 %) afhængigt af konfigurationen. |
| Ejendomsunderskud | Kan fradrages i den samlede indkomst uden begrænsning | Et eventuelt restbeløb kan udgøre et samlet underskud, der kan fremføres til og med det 6. år (i fastsatte tilfælde). |
I dette scenarie bedes De konsultere den fuldstændige BOFiP-tabel og Deres notar: de præcise regler (fradrag, nøjagtig forholdsmæssig fordeling, lokaleformål, "besøgs"-udgifter, osv.) afhænger i høj grad af konfigurationen.
Tjekliste "inden investering"
Status og tilladelser
- Ejendom klassificeret / registreret / godkendt / mærket (dokumentation)
- DRAC-tilladelser / kulturarvsmæssige regler (arbejder)
- Tilbud, kontrakter, tidsplan og tilskud
Juridisk struktur
- 15-årig bevaringsforpligtelse (evne til at overholde den)
- Ejerskabsform (direkte / SCI) + gældende undtagelser
- Risiko ved "opdeling" og anvendelse til beboelse
Beskatning og anvendelse
- Ejendom med eller uden indtægter?
- Offentlig adgang: betingelser (dage, periode)
- Reel indvirkning på Deres indkomstskat (fradrag ≠ skattelettelse)
Råd: anmod om et struktureret "skattedossier" (status, akt, 15-årig forpligtelse, åbningsregler, liste over støtteberettigede udgifter, tilskud, fordeling af udgifter efter art og anvendelse). Det er den bedste måde at sikre sig ved en kontrol og optimere fradraget.
Andre investeringsløsninger
Som supplement til eller alternativ til Monument Historique kan andre ordninger hjælpe Dem med at investere i fast ejendom.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Møbleret udlejning: skattemæssige fordele, beskatningsordninger, betingelser og forpligtelser. Komplet vejledning med officielle kilder.
Møbleret servicebolig
Professionel møbleret udlejning (LMP): definition, betingelser, skattemæssige fordele, forskelle fra LMNP og forpligtelser.
Nøgen ejendomsret
Opdelt ejendomsinvestering: definition, skattemæssige fordele, reduceret anskaffelsespris, forenklet administration og arveplanlægning.
Umøbleret udlejning
Umøbleret udlejning: klassisk udlejningsinvestering. Beskatning, fordele, forpligtelser og forskelle fra møbleret udlejning.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Udlejning til mellemliggende leje: udlejningsordning med reduceret TVA på 10 % og skattefordring. Betingelser og skattemæssige fordele.
Girardin
Girardin-ordningen: investering i de franske oversøiske territorier med skattelettelse. Betingelser og skattemæssige fordele.
Denormandie
Denormandie-ordningen: skattelettelse ved køb og renovering af fast ejendom i bestemte zoner.
Ansvarsfraskrivelse
Oplysningerne i denne artikel er baseret på de officielle kilder, der er angivet i afsnittet "Officielle kilder" nederst på siden. Handee kan ikke holdes ansvarlig for eventuelle fejl, udeladelser eller fortolkninger af de præsenterede oplysninger.
I tvivlstilfælde eller ved spørgsmål, der er specifikke for Deres situation, opfordrer vi Dem til direkte at konsultere de nævnte officielle kilder (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Kulturministeriet, osv.) eller at henvende Dem til en kvalificeret fagperson (revisor, skatterådgiver, notar).
De præcise regler, der gælder for Deres situation, afhænger af ejendommens status (klassificeret/registreret/mærket), anvendelsen (med/uden indtægter, offentlig adgang), den juridiske struktur (direkte ejerskab/SCI), bevaringsforpligtelsen og de gældende retsregler. Betingelserne for berettigelse, satser og regler kan ændres. Alene de officielle kilder er bindende.