Jeanbrun-Regelung (Wohnungsbauförderung): der vollständige Leitfaden für Investitionen in die unvermöbelte Vermietung 2026
Die Jeanbrun-Regelung (auch „Wohnungsbauförderung” genannt) wurde als Instrument zur Ausweitung des Mietangebots vorgestellt, indem Privatpersonen dazu angeregt werden, eine Wohnung zu kaufen und diese unvermöbelt (Hauptwohnsitz) mit Mietobergrenzen und Laufzeitverpflichtung zu vermieten.
Zielgruppe
Unvermöbelte Vermietung, Hauptwohnsitz
Die Regelung zielt ausdrücklich auf Langzeitvermietung ab.
Gegenleistungen
Obergrenzen + Verpflichtung
Mittelständisch / sozial / sehr sozial, je nach Mietstaffel.
Angekündigte Laufzeit
3 Jahre (Eintrittsfenster)
Regelung als befristete Maßnahme zur schnellen Belebung vorgestellt.
Bitte vorab lesen: Die Parameter (Obergrenzen, Renovierungsschwelle, genaue Modalitäten) können durch Durchführungsbestimmungen präzisiert oder angepasst werden. Die offiziellen Quellen sind am Seitenende aufgeführt.
Jeanbrun: Definition, Ziele und Logik der Regelung
Definition (einfach und praxisnah)
Die Jeanbrun-Regelung ist ein angekündigter steuerlicher Rahmen, der Privatpersonen dazu anregen soll, eine Wohnung zu kaufen und sie unvermöbelt (Hauptwohnsitz) zu vermieten, um das Mietangebot zu erhöhen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter zur Einhaltung einer gedeckelten Mietpreisstufe und einer Vermietungsdauer.
Warum führt der Staat dies ein?
Die Regierung stellt Jeanbrun als Instrument zur Belebung dar: Anreize für Neubau und Rückführung auf den Markt, insbesondere durch einen attraktiveren Rahmen für private Investoren, bei gleichzeitig marktkompatiblen Mieten.
Öffentliche Zielsetzung (klar formuliert)
- Mehr Wohnungen im Langzeitmietangebot
- Regulierte Mieten (mittelständisch/sozial/sehr sozial)
- Eine zeitlich befristete Regelung, um die Belebung „auszulösen”
Förderfähige Wohnungen: Neubau, Altbau, Renovierung… was wirklich zählt
Mehrfamilienhäuser
Die offiziellen Mitteilungen zielen auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab. Die Idee ist, die Belebung auf Vorhaben zu lenken, die das Angebot schnell erhöhen können (Neubau / Gebäudesanierung).
Neubau: der „direkteste” Fall
Im Neubau (oder Gleichgestelltem) ist das Modell einfach: Sie kaufen, vermieten unvermöbelt und halten Obergrenzen und Verpflichtungen ein. Dies ist meist der übersichtlichste Weg, da technische Anforderungen (Energie) und die Konformität einfacher nachzuweisen sind.
Altbau: förderfähig bei umfangreichen Renovierungsarbeiten
Altbauten werden unter der Bedingung erheblicher Renovierungsarbeiten als förderfähig dargestellt. Offizielle Veröffentlichungen nennen einen Schwellenwert von ca. 30 % des Immobilienwerts, mit möglicher künftiger Absenkung. In der Praxis bedeutet das: sauber geführte Renovierungsunterlagen, Rechnungen, Ausführungsnachweise, technische Stimmigkeit.
Praktischer Hinweis (Kontrolle & Nachweise)
Wenn Sie in einen Altbau investieren, dokumentieren Sie alles: Kostenvoranschläge, Rechnungen, Bescheinigungen, Zeitplan, Vorher-/Nachher-Fotos. Die Qualität der Unterlagen ist oft das entscheidende Kriterium.
Vermietungsbedingungen: Verpflichtung, Hauptwohnsitz, Obergrenzen
1) Unvermöbelte Vermietung
Jeanbrun zielt auf unvermöbelte Vermietung ab: ein „klassischer” Wohnraummietvertrag, genutzt als Hauptwohnsitz. Damit unterscheidet er sich unmittelbar von LMNP-Strategien (möbliert), die einer anderen steuerlichen Logik folgen.
2) Laufzeitverpflichtung: 10 Jahre
Die Regelung sieht eine Vermietungsverpflichtung von 10 Jahren vor. Das ist der „moralische und steuerliche Vertrag”: Der Staat gewährt den Vorteil, wenn die Wohnung dauerhaft auf dem Mietmarkt bleibt.
Vorausschauend planen: Vorzeitiger Verkauf, längerer Leerstand, Nichteinhaltung der Obergrenzen = Risiko der Rückforderung. Daher ist eine realistische Strategie unerlässlich (Lage, Mietnachfrage, Preis, Mietobergrenze).
3) Mietobergrenzen: mittelständisch / sozial / sehr sozial
Die Mieten sind nach einer Kategorie gedeckelt. Das Prinzip ist einfach: Je „erschwinglicher” die akzeptierte Miete, desto kohärenter ist die Regelung mit dem öffentlichen Ziel (und kann je nach Texten gestärkt werden). Vor dem Kauf muss geprüft werden, ob die Mietobergrenze mit der Finanzierung vereinbar ist.
4) Missbrauchsschutz: keine Vermietung an Familienangehörige
Offizielle Quellen geben ein Verbot der Vermietung an Familienangehörige an. Zweck: Konstruktionen der Art „ich spare Steuern, indem ich einen Angehörigen unterbringe” zu vermeiden.
Steuerrecht: wie der Vorteil entstehen soll
Das Prinzip: die Steuerbemessungsgrundlage senken, nicht „einfach” einen Rabatt gewähren
Während Pinel auf einer Steuerermäßigung auf den Kaufpreis basierte, wird Jeanbrun mit einem Mechanismus der Abschreibung und des Kostenabzugs präsentiert. Konkret geht es darum, einen Teil des durch die Vermietung erzielten steuerpflichtigen Einkommens zu mindern (oder zu neutralisieren).
Abschreibung: ein angekündigter Jahresbetrag
Offizielle Seiten nennen eine Abschreibung von bis zu 12.000 € pro Jahr. In der Praxis funktioniert dies als jährliche gedeckelte „Steuerbelastung”, die das steuerpflichtige Ergebnis mindert.
Wichtiger technischer Hinweis (oft vergessen)
Der Grundstücksanteil ist in der Regel nicht abschreibbar; ein Parlamentstext nennt eine Pauschalschätzung (z. B. 20 %), was dazu führt, dass nur ein Teil des Nettokaufpreises abgeschrieben wird.
Abzugsfähige Kosten: die „gelebte Realität” des Investors
Zusätzlich zur Abschreibung verweist die offizielle Logik auf den Abzug vermietungsbezogener Kosten: Renovierungsarbeiten, Darlehenszinsen, Grundsteuer, Verwaltungskosten usw. Hier entscheidet sich oft die Balance: Kredit + Renovierung + Mietobergrenze = Simulation erforderlich.
Abzug bis zu 10.700 €: verstehen, bevor man damit rechnet
Offizielle Unterlagen erwähnen auch einen Hebel von bis zu 10.700 €, die von anderen Einkünften abgezogen werden können. In der Praxis hängt dies von den genauen Regeln ab (Steuerkategorie, Obergrenzen, Anrechnung): dieser Punkt erfordert eine sorgfältige Lektüre der Durchführungsbestimmungen und gegebenenfalls eine professionelle Validierung.
Beispiel: richtig kalkulieren (ohne unrealistische Versprechen)
Nehmen wir ein einfaches Szenario: Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Kreditfinanzierung, unvermöbelte Vermietung als Hauptwohnsitz. Die Frage lautet nicht „wie viel spare ich an Steuern”, sondern: Deckt meine gedeckelte Miete Kredit + Kosten, und wie hoch ist meine verbleibende Steuerlast?
1) Zu schätzende Variablen
- Gedeckelte Miete (gewählte Kategorie)
- Darlehenszinsen (in den Jahren 1–5 oft höher)
- Grundsteuer + nicht umlegbare Nebenkosten
- Renovierungsarbeiten (bei Altbau) + Versicherung + Gebühren
2) Angestrebtes Ergebnis
Das steuerpflichtige Einkommen durch Abschreibung + Kosten senken und dabei ein liquiditätsmäßig „tragbares” Projekt sicherstellen (besonders bei gedeckelter Miete).
Goldene Regel: Unterschreiben Sie nicht, wenn das Gleichgewicht von einem „maximalen Steuervorteil” abhängt. Führen Sie eine konservative Simulation durch: Leerstand, Kostensteigerung, Kreditzins, Renovierungsarbeiten.
Jeanbrun vs. Pinel 2024: wesentliche Unterschiede (und was das für Sie bedeutet)
Einfacher rechtlicher Hinweis: Pinel ist für neue Investitionen ausgelaufen. Offizielle Texte belegen, dass seit dem 1. Januar 2025 keine neuen Pinel-Investitionen mehr möglich sind. „Pinel 2024” entspricht also dem letzten möglichen Eintrittsjahr.
| Kriterium | Pinel (2024) | Jeanbrun / Wohnungsbauförderung (2026) |
|---|---|---|
| Art des Vorteils | Steuerermäßigung | Angekündigte Logik der Abschreibung + Kostenabzug |
| Heute noch möglich? | Nein (neue Investitionen seit 2025 eingestellt) | Ja (angekündigtes Fenster von 3 Jahren) |
| Vermietungsart | Unvermöbelte Vermietung (mit spezifischen Regeln) | Unvermöbelte Vermietung als Hauptwohnsitz |
| Obergrenzen | Miet- und Einkommensobergrenzen (gemäß Pinel-Rahmen) | Mietobergrenzen (mittelständisch/sozial/sehr sozial) |
| Förderfähigkeit Altbau | Historisch hauptsächlich auf Neubau ausgerichtet | Neubau + Altbau unter Bedingung umfangreicher Renovierungen |
| Öffentliche Zielsetzung | Förderung des Neubaus in förderfähigen Zonen | Belebung des Neubaus + Rückführung auf den Markt durch Renovierung |
Was ändert sich in der Praxis?
- Bei Pinel 2024 lautete die zentrale Frage oft: meine Steuerermäßigung vs. Preis/Zone/Qualität.
- Bei Jeanbrun lautet die Frage: mein Liquiditätsgleichgewicht mit gedeckelter Miete und einem Vorteil auf Basis des steuerpflichtigen Ergebnisses.
- Jeanbrun betont zudem stärker den Altbau mit Renovierung, was mehr Verwaltungsaufwand erfordert (aber Chancen eröffnen kann).
Häufige Fehler (unbedingt vermeiden)
Zu teuer kaufen, „weil es eine Regelung gibt”
Ein Steuervorteil kompensiert keinen überhöhten Kaufpreis. Der richtige Maßstab: Mietnachfrage, gedeckelte Miete, Qualität, Kosten, Wiederverkauf.
Mietobergrenzen unterschätzen
Wenn die gedeckelte Miete zu niedrig gegenüber dem Kredit ist, kann Ihre Liquidität darunter leiden. Simulieren Sie über 10 Jahre, nicht nur für Jahr 1.
Altbau: Renovierungen ohne „wasserdichte” Unterlagen durchführen
Ohne Nachweise (Kostenvoranschläge, Rechnungen, Konformität) erhöht sich das Anfechtungsrisiko. Legen Sie von Anfang an ein klares Dossier an.
Jeanbrun-Checkliste (vorher / währenddessen / danach)
Vor dem Kauf
- Mehrfamilienhaus + Förderfähigkeit „Neubau/Altbau” prüfen
- Realistische gedeckelte Miete berechnen
- Cash-Flow simulieren (Leerstand, Kosten, Zinsanstieg)
- Bei Altbau: Renovierung abstecken (Budget + Nachweise)
Bei der Vermietung
- Unvermöbelte Vermietung, Hauptwohnsitz
- Obergrenzen einhalten (Belege aufbewahren)
- Keine Vermietung an Familienangehörige
- Vollständige Mieterunterlagen + Übergabeprotokoll
Jedes Jahr
- Abschreibung (Obergrenze) + Kosten verfolgen
- Grundsteuer, Zinsen, Renovierungen archivieren
- Dossier aktualisieren (Obergrenzen, Mietverträge)
- Verwaltung über 10 Jahre vorausplanen
FAQ — Jeanbrun-Regelung
Klare Antworten auf die häufigsten Fragen. (Diese FAQ ist auch in JSON-LD deklariert.)
Ist Jeanbrun eine Steuerermäßigung wie Pinel? Öffnen
Nein, die offizielle Darstellung betont eine Logik der Abschreibung und des Kostenabzugs. Pinel basierte auf einer Steuerermäßigung, die auf den Anschaffungspreis berechnet wurde, mit eigenen Regeln.
Ist Pinel 2024 noch möglich? Öffnen
Neue Pinel-Investitionen sind seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr möglich. Investitionen, die vor diesem Datum getätigt wurden, können weiterhin profitieren, sofern die Bedingungen eingehalten werden.
Welche Immobilien sind förderfähig? Gilt das auch für Altbauten? Öffnen
Ja, Altbauten gelten unter der Bedingung umfangreicher Renovierungsarbeiten als förderfähig. Die Regelung zielt auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab.
Muss ich möbliert vermieten? Öffnen
Nein. Jeanbrun zielt auf unvermöbelte Vermietung als Hauptwohnsitz ab. Für möblierte Vermietung wenden Sie sich an LMNP/LMP.
Warum gibt es Mietobergrenzen? Öffnen
Weil der Steuervorteil gegen ein erschwinglicheres Mietangebot eingetauscht wird. Die Kategorien (mittelständisch/sozial/sehr sozial) strukturieren diesen Kompromiss.
Was passiert, wenn ich vor Ablauf von 10 Jahren verkaufe? Öffnen
Ein vorzeitiger Ausstieg kann zur Rückforderung des Vorteils führen. Prüfen Sie die Sonderfälle in den Durchführungstexten und lassen Sie diese bei Bedarf validieren.
Offizielle Quellen & Haftungsausschluss
Die Informationen in diesem Artikel stützen sich auf die in governmentSources aufgeführten offiziellen Quellen (info.gouv.fr, ecologie.gouv.fr, Service-Public.fr, Assemblée nationale, economie.gouv.fr). Die Modalitäten können sich durch Durchführungsbestimmungen ändern: Nur die offiziellen Quellen sind verbindlich. Im Zweifelsfall konsultieren Sie bitte die Quellen und/oder einen Fachmann (Notar, Steuerberater).