⚠️ Programm beendet
Das Programm Censi-Bouvard ist am 31. Dezember 2022 ausgelaufen. Seit dem 1. Januar 2023 können keine neuen Investitionen mehr im Rahmen dieses Programms getätigt werden.
Sofern Sie vor diesem Datum investiert haben, können Sie weiterhin die Steuervorteile in Anspruch nehmen, sofern alle Verpflichtungsbedingungen eingehalten werden. Bei Wohnungen im Bauzustand (VEFA) musste die Fertigstellung spätestens am 1. Juli 2025 erfolgen.
Wichtig: Dieses Dokument beschreibt das Programm so, wie es in den offiziellen Texten und Kommentaren aus dem Jahr 2022 dargelegt ist. Für spätere Vorgänge sind die jeweils geltenden Regelungen zu prüfen.
Das Wesentliche (Referenzstand 2022)
Investitionszeitraum
01/01/2009 → 31/12/2022
Gemäß BOFiP gilt der Vorteil für Anschaffungen bis zum 31. Dezember 2022.
Steuersatz (Investitionen ab 2013)
11 %
Das BOFiP sieht einen Satz von 11 % für Investitionen vor, die seit dem 1. Januar 2013 (bis zum 31/12/2022) getätigt wurden.
Laufzeit & Verteilung
10 Jahre
Die Steuerminderung wird auf 9 Jahre verteilt, mit 1/9 pro Jahr und einer Vermietungsverpflichtung gegenüber dem Betreiber.
Förderfähige Wohnungen und Einrichtungen (BOFiP 2022)
Gemäß BOFiP (veröffentlichte Fassung vom 27/06/2022) müssen die Wohnungen in einer der nachstehenden Einrichtungen liegen. Klassifizierte Tourismusresidenzen werden erwähnt, mit einem Ausschluss ab 01/01/2017 (außerhalb von Übergangsregelungen).
| Einrichtungen / Residenzen | Förderfähigkeit (Referenzstand 2022) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Einrichtungen für ältere Menschen | Ja | Soziale oder medizinisch-soziale Einrichtungen (im BOFiP genannte CASF-Verweise). |
| Einrichtungen für Erwachsene mit Behinderung | Ja | Gemäß CASF definierte Einrichtungen (im BOFiP genannte Verweise). |
| Langzeitpflege mit Unterkunft | Ja | Einrichtungen im Sinne des Code de la santé publique (im BOFiP genannter Verweis). |
| Residenz mit Services für ältere / behinderte Menschen | Ja | Unter den Bedingungen einer Qualitätszulassung oder Genehmigung (im BOFiP genannte Verweise). |
| Familienangestellte Betreuung (Kooperationsverbund) | Ja | Bestimmt für familienangestellte Betreuung (im BOFiP genannte CASF-Verweise). |
| Studentenresidenz mit Services | Ja | Im BOFiP (2022) ausdrücklich als förderfähig genannt. |
| Klassifizierte Tourismusresidenz | Ausschluss ab 01/01/2017 (außerhalb Übergangsregelung) | Das BOFiP sieht Übergangsregelungen für Vorhaben vor, die spätestens am 31/12/2016 eingeleitet wurden. |
Hauptvoraussetzungen (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Die Mieteinnahmen müssen als BIC versteuert werden (nicht gewerbliche Vermietung möblierter Wohnungen).
Mietvertrag mit dem Betreiber
Der Eigentümer verpflichtet sich, die Wohnung möbliert an den Betreiber der Einrichtung oder der Residenz zu vermieten.
Mindestlaufzeit
Vermietungsverpflichtung gegenüber dem Betreiber für eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren.
Das BOFiP stellt zudem klar, dass die Steuerminderung – anders als bei einigen anderen Programmen – keiner Zonierung unterliegt und dass es weder eine Mietobergrenze noch eine Einkommensgrenze für den Mieter gibt.
Offizielle Parameter (Referenzstand 2022)
Die nachstehende Tabelle fasst die in den 2022 veröffentlichten BOFiP-Kommentaren ausdrücklich beschriebenen Parameter zusammen.
| Parameter | Regelung (2022) | Praktischer Hinweis |
|---|---|---|
| Steuersatz (Investitionen ab 01/01/2013) | 11 % | Angewendet auf den angerechneten Einstandspreis (innerhalb der Bemessungsgrundlage). |
| Jährliche Höchstbemessungsgrundlage | 300 000 € | Mehrere Wohnungen im selben Jahr möglich, die Gesamtbemessungsgrundlage ist jedoch auf 300 000 € begrenzt. |
| Zeitliche Verteilung | 10 Jahre (1/9 pro Jahr) | Jährlich: Anrechnung eines Neuntels des Gesamtbetrags. |
| Übertrag bei unzureichender Steuerschuld | Bis einschließlich des 6. Jahres | Übersteigt der jährliche Anteil die fällige Steuer, kann der Restbetrag auf die Einkommensteuer der Folgejahre übertragen werden (älteste Überträge werden vorrangig verrechnet). |
| Erster Entstehungstatbestand (Beispiele) | Je nach Art der Investition | Fertiggestellter Neubau: Anschaffungsjahr; VEFA: Fertigstellungsjahr; Sanierung: spezifische Regeln (BOFiP-Tabelle). |
Einfaches Beispiel: Bei einer förderfähigen Investition (ab 2013) mit einer Bemessungsgrundlage von 200 000 € beträgt die Gesamtsteuerminderung 22 000 € (11 %), verteilt auf rund 2 444 € pro Jahr über 10 Jahre (ohne Übertrag).
TVA-Behandlung (Bemessungsgrundlage)
Das BOFiP 2022 stellt klar, dass bei Residenzen/Einrichtungen, die den TVA-Besteuerungsbedingungen unterliegen (Bezug auf Artikel 261 D, 4° des CGI), die TVA in der Regel aus der Bemessungsgrundlage der Steuerminderung herausgerechnet wird, da sie vom vermietenden Eigentümer meistens zurückgefordert werden kann.
Zu beachten: Die TVA-Frage hängt von dem auf den Betrieb anwendbaren TVA-Regime ab (TVA-Bedingungen, Leistungen usw.). Für einen konkreten Fall sollten Sie die TVA-Behandlung (und damit die Bemessungsgrundlage) von Ihrem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer prüfen lassen.
Kumulierungsverbot und Deckelung der Steuervorteile
Kumulierungsverbote (BOFiP)
Das BOFiP nennt Ausschlüsse von der Kumulation, insbesondere mit bestimmten Programmen für Mietinvestitionen in Überseegebieten, und legt zudem eine Exklusivität mit der Minderung für Sanierungsarbeiten an klassifizierten Tourismusresidenzen fest (unter bestimmten Bedingungen).
Globale Deckelung (Steuersparmodelle)
Das BOFiP erinnert an die Anwendung der globalen Deckelung der Steuervorteile (Höchstbetrag von 10 000 €).
Hinweis: Wenn Sie mehrere Steuerminderungen oder -gutschriften kumulieren, lassen Sie eine Gesamtsimulation erstellen (Deckelung 10 000 €), um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
Praktische FAQ
Kann man im selben Jahr in mehrere Wohnungen investieren?
Ja: Das BOFiP stellt klar, dass mehrere Wohnungen im selben Jahr die Steuerminderung eröffnen können, die angerechnete Gesamtbemessungsgrundlage jedoch auf 300 000 € pro Veranlagungsjahr begrenzt ist.
Ist die Minderung an eine Zonierung, eine Miet- oder Einkommensgrenze geknüpft?
Das BOFiP stellt fest, dass die Minderung keiner Zonierung unterliegt und dass es weder eine Mietobergrenze noch eine Einkommensgrenze für den Mieter gibt.
Was geschieht, wenn mein jährlicher Anteil meine Steuerschuld übersteigt?
Das BOFiP sieht einen Übertrag vor: Der nicht angerechnete Anteil kann auf die Einkommensteuer der Folgejahre übertragen werden, bis einschließlich des 6. Jahres (älteste Überträge werden vorrangig verrechnet).
Weitere Investmentlösungen
Seit dem 1. Januar 2023 steht das Programm Censi-Bouvard für neue Investitionen nicht mehr zur Verfügung. Für möblierte Mietinvestitionen kommen folgende Programme in Betracht:
Möblierte Vermietung
LMNP ohne spezifisches Programm: Steuervorteile, Besteuerungsregimes, Bedingungen und Pflichten.
LMP (Meublé service)
Gewerbliche möblierte Vermietung: Definition, Bedingungen, Steuervorteile, Unterschiede zum LMNP und Pflichten.
Unvermöbelte Vermietung
Klassische Mietinvestition mit Einnahmen aus Grundvermögen.
Haftungsausschluss
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stammen aus den offiziellen Quellen, die im Abschnitt „Offizielle Quellen” am Ende der Seite aufgeführt sind. Handee übernimmt keine Haftung für etwaige Fehler, Auslassungen oder Fehlinterpretationen der dargestellten Informationen.
Bei Unklarheiten oder für Fragen zu Ihrer konkreten Situation empfehlen wir Ihnen, die genannten offiziellen Quellen (BOFiP, Légifrance usw.) direkt zu konsultieren oder einen qualifizierten Fachmann (Notar, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) hinzuzuziehen.
Da das Programm Censi-Bouvard am 31. Dezember 2022 ausgelaufen ist, haben die hier dargestellten Informationen historischen Charakter. Anleger, die vor diesem Datum investiert haben, müssen ihre Verpflichtungen und die Fertigstellungsfristen einhalten, um weiterhin die Steuervorteile in Anspruch nehmen zu können. Die steuerliche Behandlung (TVA, BIC, Kumulierungsverbot, Deckelung der Steuersparmodelle, Entstehungstatbestand usw.) hängt von der konkreten Struktur und Ihrer persönlichen Situation ab. Zur Absicherung im Einzelfall lassen Sie sich von einem Notar, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer beraten. Maßgeblich sind ausschließlich die offiziellen Quellen.