Das Prinzip des PTZ
Zinssatz
0 % (ohne Zinsen)
Sie tilgen nur das geliehene Kapital, ohne Zinsen.
Funktion
Ergänzende Finanzierung
Der PTZ finanziert nicht 100 %: Er ergänzt ein klassisches Darlehen.
Laufzeit
Bis zu 25 Jahre
Je nach Fall mit einer möglichen tilgungsfreien Zeit (Zeitraum ohne PTZ-Rückzahlung).
Im Jahr 2026 ist der PTZ insbesondere für alle Neubauten (Haus oder Wohnung) im gesamten Staatsgebiet zugänglich, im Rahmen der am 1. April 2025 in Kraft getretenen Regelungen.
Welche Immobilien / Vorhaben sind betroffen?
A. Kauf / Bau im Neubau
Wohnung oder Haus, vorausgesetzt, die Immobilie wird Ihr Hauptwohnsitz.
- VEFA / Kauf einer Neubauwohnung (fertiggestellt seit weniger als 5 Jahren, zur Erstnutzung).
- Bau (Grundstück + Haus) gemäß Bedingungen und Bankstrukturierung.
- Nebengebäude möglich (Garage, Stellplatz …), sofern im Vorhaben enthalten.
B. Im Altbau (Zonen B2 und C)
Kauf einer Altbauimmobilie mit Sanierungsarbeiten (insbesondere energetisch), gemäß geltenden Regelungen.
- Das Prinzip: sogenannte "entspannte" Zonen (B2/C) + förderfähige Arbeiten.
- Der PTZ kann mit bestimmten Maßnahmen kombiniert werden (je nach Bedingungen).
C. Weitere häufige Fälle
Der PTZ kann auch auf bestimmte geregelte Vorhaben angewandt werden.
Sozialwohnung
Kauf der von Ihnen bewohnten Sozialwohnung (spezifische Bedingungen).
PSLA / BRS / ermäßigte TVA
Miete-Kauf, solidarisches Erbbaurecht, Kauf mit ermäßigter TVA (je nach Struktur).
Anspruchsvoraussetzungen (2026)
1) Hauptwohnsitz
Sie müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen (in der Regel mindestens 8 Monate/Jahr, mit Ausnahmen).
2) Erstkauf
Sie dürfen in den 2 Jahren vor dem Kreditangebot kein Eigentum an Ihrem Hauptwohnsitz gehabt haben, außer in Ausnahmefällen (Behinderung, Zerstörung der Immobilie …).
3) Einkommensobergrenzen
Ihr Einkommen muss unterhalb einer Obergrenze liegen (je nach Zone und Bewohnerzahl), berechnet auf Basis des RFR N-2 und/oder der Kosten/9 (der höhere der beiden Werte).
Häufig vergessener Punkt: Der PTZ wird von einer zugelassenen Bank gewährt, die einen Ermessensspielraum behält (Bonität, Struktur, Sicherheiten …). Der PTZ ist ein "bedingter Anspruch", aber keine automatische Gewährungs-Pflicht.
PTZ-Bemessungsgrundlagen 2026 (Tabellen)
Die nachstehenden Tabellen ermöglichen es, die Förderfähigkeit zu prüfen und den theoretischen Höchstbetrag zu schätzen.
A. Einkommensobergrenzen 2026 (nicht zu überschreitendes Einkommen)
Jährliche Obergrenzen nach Zone (A, B1, B2, C) und Anzahl der Personen, die die Immobilie bewohnen werden.
| Bewohner | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et + | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Die berücksichtigten Einkünfte entsprechen dem RFR N-2 der künftigen Bewohner der Immobilie (und/oder den Gesamtkosten des Vorhabens inkl. TVA geteilt durch 9, gemäß der Regel "der höhere der beiden Werte").
B. Familienkoeffizient (zur Bestimmung der Einkommensstufe)
Um Ihre Einkommensstufe zu ermitteln, wird der "berücksichtigte Einkommensbetrag" durch diesen Koeffizienten geteilt.
| Bewohner | Familienkoeffizient |
|---|---|
| 1 | 1,0 |
| 2 | 1,5 |
| 3 | 1,8 |
| 4 | 2,1 |
| 5 et + | 2,4 |
C. Einkommensstufe bestimmen (Einkommen / Koeffizient)
Vergleichen Sie das Ergebnis "Einkommen / Koeffizient" mit den Schwellenwerten Ihrer Zone.
| Stufe | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 25 000 € | ≤ 21 500 € | ≤ 18 000 € | ≤ 15 000 € |
| 2 | 25 001 → 31 000 € | 21 501 → 26 000 € | 18 001 → 22 500 € | 15 001 → 19 500 € |
| 3 | 31 001 → 37 000 € | 26 001 → 30 000 € | 22 501 → 27 000 € | 19 501 → 24 000 € |
| 4 | 37 001 → 49 000 € | 30 001 → 34 500 € | 27 001 → 31 500 € | 24 001 → 28 500 € |
D. Quoten 2026 (PTZ-Anteil am Vorhaben)
Die Quote wird auf die angerechneten Kosten angewandt (bis zur Höhe der Vorhabenobergrenzen). Für neue Einfamilienhäuser gelten spezifische Quoten.
| Stufe | "Standard"-Quote | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | Neubau (Mehrfamilienhaus), bestimmte Strukturen |
| 2 | 40 % | Neubau (Mehrfamilienhaus), etc. |
| 3 | 40 % | Neubau (Mehrfamilienhaus), etc. |
| 4 | 20 % | Höchste Einkommensstufe |
| Stufe | Quote (neues Einfamilienhaus) | Kurzüberblick |
|---|---|---|
| 1 | 30 % | Maximum für Einfamilienhäuser |
| 2 | 20 % | Mittlerer Bereich |
| 3 | 20 % | Mittlerer Bereich |
| 4 | 10 % | Geringster Wert |
Zu beachten: bei gleicher Einkommensstufe kann der PTZ für eine neue Eigentumswohnung höher ausfallen (Standardquote bis zu 50 %) als für ein neues Einfamilienhaus (bis zu 30 %).
E. Vorhabenobergrenzen 2026 (maximal angerechnete Kosten)
Auch wenn Ihr Kauf mehr kostet, wird die PTZ-Berechnung auf Basis gedeckelter Kosten vorgenommen.
| Bewohner | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et + | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Wie Sie Ihren PTZ berechnen (einfache Methode)
Schritt 1 — Einkommensobergrenze prüfen
Berechnen Sie den "berücksichtigten Einkommensbetrag": max( RFR N-2 des Haushalts ; Gesamtkosten inkl. TVA / 9 ). Vergleichen Sie ihn mit der Obergrenze Ihrer Zone und der Bewohnerzahl.
Schritt 2 — Einkommensstufe bestimmen
Berechnen Sie: (berücksichtigtes Einkommen) / (Familienkoeffizient) und vergleichen Sie das Ergebnis mit den Stufenschwellenwerten Ihrer Zone.
Schritt 3 — Vorhabenobergrenze anwenden
Nehmen Sie die gedeckelten Kosten: min(Gesamtkosten inkl. TVA ; Vorhabenobergrenze).
Schritt 4 — Quote anwenden
Theoretischer Höchstbetrag des PTZ = (gedeckelte Kosten) × (Quote), unter Berücksichtigung der Art der Immobilie (neues Einfamilienhaus vs. Standardquote).
Anschließend passt die Bank die Struktur an: Der PTZ muss durch ein weiteres Immobiliendarlehen ergänzt werden und die Regeln der Gesamtfinanzierung einhalten.
Laufzeit & tilgungsfreie Zeit: Was Sie wissen müssen
Der PTZ kann bis zu 25 Jahre laufen, manchmal mit einer tilgungsfreien Phase (in der Sie den PTZ eine Zeit lang nicht zurückzahlen).
Tilgungsfreie Zeit
Je nach Einkommensstufe kann ein Teil (oder der gesamte) Kapitalbetrag mehrere Jahre lang aufgeschoben werden, was die Anfangsraten entlastet.
Rückzahlung in 1 oder 2 Phasen
Entweder tilgen Sie in einer einzigen Phase oder in zwei Phasen (tilgungsfreie Zeit, dann Amortisierung).
Praktischer Hinweis: Achten Sie bei der Banksimulation immer auf die Schuldenquote zu Beginn (während der tilgungsfreien Zeit) und beim Umschalten (wenn der PTZ zu tilgen beginnt).
PTZ-Checkliste 2026 (vor Einreichung des Dossiers)
Einkommensnachweise
- Steuerbescheid N-2 (RFR)
- Nachweise ausländischer Einkünfte bei Bedarf
- Familiensituation / Bewohner
Immobilienprojekt
- Adresse + Zone (A/B1/B2/C)
- Preis inkl. TVA und Finanzierungsplan
- Art der Immobilie (neues Haus? Wohnung? Altbau + Renovierung?)
Bankstrukturierung
- Hauptdarlehen (Laufzeit ≥ 2 Jahre)
- Eigenkapital (im Einklang mit den Finanzierungsregeln)
- Restschuldversicherung
Weitere Erwerbsmöglichkeiten
Ergänzend oder alternativ zum PTZ können Ihnen weitere Instrumente helfen, Eigentümer zu werden.
Leitfaden Hauptwohnsitz
Umfassender Überblick über den Kauf einer Neubauwohnung als Hauptwohnsitz: Vorteile, Schritte, Garantien.
TVA zu 5,5 %
Für Wohnungen in QPV/ANRU-Zonen mit Einkommensobergrenzen und geregelten Preisen. Erhebliche TVA-Reduzierung.
BRS (Bail Réel Solidaire)
Kauf des Gebäudes + Pacht des Grundstücks bei einem OFS. Reduzierter Preis und geregelter Weiterverkauf zur Erhaltung der Erschwinglichkeit.
Gedeckelter Preis
Lokales Instrument: von der Gemeinde festgesetzter Höchstpreis mit Einkommensbedingungen und Anti-Spekulations-Klauseln.
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Anspruchsvoraussetzungen, Bemessungsgrundlagen und Regelungen können sich ändern. Ausschließlich die offiziellen Quellen sind maßgeblich.