Überblick
Der Erwerb einer Immobilie im Wege der Nießbrauchsabspaltung (nue-propriété) bedeutet, das Verfügungsrecht über die Immobilie zu erwerben (Verkaufen, Verschenken, Vererben), während ein Dritter den Nießbrauch (usufruit) innehat (Recht zur Nutzung und zur Vereinnahmung der Erträge). Mit dem Erlöschen des Nießbrauchs entsteht das Volleigentum automatisch zugunsten des Nießbrauchsbestellers (nu-propriétaire) wieder.
Die nue-propriété ist als langfristige Kapitalanlage konzipiert: Sie akzeptieren den Verzicht auf sofortige Erträge im Gegenzug für einen vergünstigten Kaufpreis und das Ziel „aufgeschobenes Volleigentum”.
Volleigentum
Vereint die 3 Befugnisse: die Immobilie nutzen, Erträge vereinnahmen und über sie verfügen (verkaufen, verschenken …).
Nießbrauch (Usufruit)
Recht, die Immobilie zu nutzen und Erträge (z. B. Mieten) daraus zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Der Nießbrauch ist zeitlich befristet (feste Laufzeit) oder lebenslang (viager).
Nue-propriété (abgespaltenes Eigentum)
Recht, über die Immobilie zu verfügen (nue-propriété verkaufen, verschenken, vererben), jedoch ohne Nutzungsrecht oder Mieten, solange der Nießbrauch besteht.
Kernpunkt: Während der Aufspaltung hat der Nießbraucher (usufruitier) Nutzungsrecht und Erträge, und der Eigentümer (nu-propriétaire) das „aufgeschobene Eigentum”. Mit dem Erlöschen des Nießbrauchs entsteht das Volleigentum automatisch zugunsten des nu-propriétaire wieder.
Wie funktioniert eine Investition in nue-propriété?
A. Das häufigste Modell (befristeter Nießbrauch)
Sie erwerben die nue-propriété, und ein Nießbraucher (oft ein institutioneller Vermieter in bestimmten Programmen) hält den Nießbrauch für eine im Vertrag festgelegte Laufzeit.
- Während des Nießbrauchs: Sie erhalten keine Mieten und bewohnen die Immobilie nicht.
- Verwaltung: Der Nießbraucher übernimmt Vermietung/Bewirtschaftung und vereinnahmt die Mieten.
- Bei Laufzeitende: Sie erhalten das Volleigentum automatisch zurück (ohne weiteren „Kauf”).
B. Das Vermögensübertragungsmodell (lebenslanger Nießbrauch)
Häufig bei der Vermögensübertragung eingesetzt: Eine Person behält den Nießbrauch auf Lebenszeit und überträgt die nue-propriété (Schenkung, Erbschaft …).
- Der steuerliche Wert von Nießbrauch / nue-propriété hängt vom Alter des Nießbrauchers ab (gesetzlicher Steuertarif).
- Das Volleigentum entsteht grundsätzlich beim Tod des Nießbrauchers wieder, ohne weitere Besteuerung „infolge der Vereinigung”.
Vorteile und Grenzen: Für wen ist das relevant?
Häufige Vorteile
- Möglicherweise günstigerer Kaufpreis (je nach Laufzeit und Struktur oft genannter Abschlag).
- Immobilienverwaltung an den Nießbraucher delegiert.
- Laufende Nebenkosten werden in der Regel vom Nießbraucher getragen.
Einschränkungen
- Keine Mieteinnahmen während des Nießbrauchs (kein laufender Cashflow).
- Langfristige Anlage: geringere Liquidität (Weiterverkauf möglich, hängt aber vom Markt ab).
- Rechtliches/vertragliches Risiko bei schlecht strukturiertem Montage (Kostenaufteilung, Instandhaltung, Versicherung …).
Typische Anlegerprofile
- Vermögensaufbau mit einem Anlagehorizont von 10–20+ Jahren.
- Altersvorsorge (Volleigentum später zurückerlangen).
- Vermögensübertragung (lebenslanger Nießbrauch).
Wer zahlt was? (Nebenkosten, Instandhaltung, lokale Steuern)
Das zivilrechtliche Grundprinzip: Der Nießbraucher trägt die Unterhaltsreparaturen, der nu-propriétaire hingegen die Großreparaturen, es sei denn, diese sind auf mangelnde Instandhaltung durch den Nießbraucher zurückzuführen.
| Gegenstand | Grundsätzlich | Offizielle Grundlage (Zusammenfassung) |
|---|---|---|
| Unterhaltsreparaturen | Nießbraucher | Der Nießbraucher ist nur zu Unterhaltsreparaturen verpflichtet. |
| Großreparaturen (Rohbau) | Nu-propriétaire | Großreparaturen abschließend aufgeführt (Mauern, Gewölbe, Balken, vollständige Dachdeckungen, Dämme, Stütz-/Einfriedungsmauern …). |
| Grundsteuer (TFPB) | Nießbraucher (Veranlagung auf den Nießbraucher) | Bei Nießbrauch wird die Grundsteuer auf den Namen des Nießbrauchers festgesetzt (CGI Art. 1400-II, BOFiP-Doktrin). |
| Erträge / Mieten | Nießbraucher | Der Nießbraucher kann die Erträge vereinnahmen, der nu-propriétaire hingegen nicht, solange der Nießbrauch besteht. |
Achtung: „Grundsätzlich” bedeutet, dass stets die Urkunde zu prüfen ist (vertragliche Kostenaufteilung, Wohnungseigentum, Versicherungen usw.), im Rahmen des anwendbaren Rechts.
Steuerliche Eckpunkte (2026): IR, IFI, Schenkung/Erbschaft
A. Einkommensteuer (IR)
Bei der nue-propriété erhalten Sie während des Nießbrauchs keine Mieten: Es entstehen in der Regel keine Grundstückseinkünfte, die im Rahmen der nue-propriété zu deklarieren wären.
- Der Nießbraucher vereinnahmt die Erträge und trägt die entsprechende Steuerbelastung nach seiner persönlichen Situation.
- Ihre Renditelogik ist eher vermögensbezogen (künftiger Wert / Rückerlangung des Volleigentums).
B. IFI (Immobilienvermögensteuer)
Grundsätzlich wird der Nießbraucher beim IFI auf den Vollwert der Immobilie besteuert; der nu-propriétaire hat nichts zu deklarieren, vorbehaltlich der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen.
- Grundsatz: Das IFI richtet sich gegen den Nießbraucher (Vollwert), wie die Verwaltungsdoktrin klarstellt.
- Ausnahmen: Bestimmte „gesetzliche” Nießbräuche oder Sondersituationen können zu einer Aufteilung führen (begrenzte Fälle).
C. Schenkung / Erbschaft: Steuerbemessungsgrundlage und amtlicher Steuertarif
Der steuerliche Wert der nue-propriété und des Nießbrauchs wird durch einen gesetzlichen Steuertarif (CGI Art. 669) festgelegt, insbesondere nach dem Alter des Nießbrauchers beim lebenslangen Nießbrauch.
- Der Steuertarif dient der Ermittlung des steuerpflichtigen Wertes bei bestimmten Übertragungen (Registrierungsgebühren, Schenkung …)
- Beim befristeten Nießbrauch (feste Laufzeit) sieht Art. 669 eine besondere Bewertungsmethode vor (23 % je 10-Jahres-Zeitraum, ohne Bruchteile, begrenzt durch den lebenslangen Wert).
Diese Eckpunkte entsprechen den offiziellen Rechtstexten; in der Praxis muss jeder Vorgang von einem Notar / Berater geprüft werden, da die Besteuerung auch von der genauen Art des Nießbrauchs (lebenslang, befristet, gesetzlich, vertraglich …) und Ihrer persönlichen Situation abhängt.
Amtlicher Steuertarif (CGI Art. 669)
Tabelle zur Wertaufteilung zwischen Nießbrauch und nue-propriété (lebenslanger Nießbrauch) sowie Regel für den befristeten Nießbrauch.
| Alter des Nießbrauchers (lebenslanger Nießbrauch) | Wert des Nießbrauchs | Wert der nue-propriété |
|---|---|---|
| Unter 21 vollendeten Jahren | 90 % | 10 % |
| Unter 31 vollendeten Jahren | 80 % | 20 % |
| Unter 41 vollendeten Jahren | 70 % | 30 % |
| Unter 51 vollendeten Jahren | 60 % | 40 % |
| Unter 61 vollendeten Jahren | 50 % | 50 % |
| Unter 71 vollendeten Jahren | 40 % | 60 % |
| Unter 81 vollendeten Jahren | 30 % | 70 % |
| Unter 91 vollendeten Jahren | 20 % | 80 % |
| Über 91 vollendete Jahre | 10 % | 90 % |
Befristeter Nießbrauch
Ein auf eine feste Laufzeit bestellter Nießbrauch wird mit 23 % des Vollwertes je 10-Jahres-Zeitraum (ohne Bruchteile, unabhängig vom Alter) bewertet, ohne den lebenslangen Wert zu übersteigen.
Amtlicher Simulator
Für eine schnelle Schätzung können Sie den amtlichen Simulator (Service-Public) nutzen, der auf dem Steuertarif basiert.
Amtlichen Simulator öffnenRisiken & Hinweise
Marktrisiko
Der künftige Wert der Immobilie ist nicht garantiert. Die nue-propriété ist eine langfristige Anlage: Die Performance hängt vom Immobilienmarkt zum Zeitpunkt des Volleigentums ab.
Instandhaltungsrisiko
Großreparaturen gehen grundsätzlich zulasten des nu-propriétaire. Prüfen Sie den vorgesehenen Instandhaltungsumfang und die vertragliche Kostenaufteilung im Wohnungseigentum.
Vertrags-/Strukturrisiko
Bonität des Nießbrauchers, Garantien, Versicherung, Rückgaberegelungen bei Erlöschen, Klauseln zu Nebenkosten und Wohnungseigentum: Alles entscheidet sich in der Urkunde.
Empfehlung: Lassen Sie den Urkundenentwurf (oder die Programmdokumentation) prüfen und fordern Sie eine klare Tabelle „wer zahlt was” (Wohngeld, Instandhaltung, Versicherungen, Steuern) mit Verweis auf die entsprechenden Klauseln.
Checkliste vor dem Kauf
Rechtliches
- Art des Nießbrauchs (befristet / lebenslang) + Laufzeit/Termin
- Rückgabeklauseln bei Erlöschen
- Verkaufsregeln für die nue-propriété (bei Bedarf)
Finanzielles
- Preis der nue-propriété vs. Vollwert
- Ziel (Weiterverkauf, künftige Eigennutzung, Altersvorsorge, Übertragung)
- Szenarien: Markt, Instandhaltung, Leerstand auf Seiten des Nießbrauchers (soweit relevant)
Steuerliches
- Lokale Steuern: Grundsätzlich Besteuerung auf den Namen des Nießbrauchers (TF)
- IFI: Besteuerungsgrundsatz beim Nießbraucher (mit Ausnahmen)
- Übertragung: Steuertarif (CGI Art. 669) + Notarstrategie
Weitere Investitionsmöglichkeiten
Als Ergänzung oder Alternative zur nue-propriété können weitere Instrumente Ihnen helfen, in Immobilien zu investieren.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Möblierte Vermietung: Steuervorteile, Besteuerungsregime, Voraussetzungen und Pflichten. Vollständiger Leitfaden mit offiziellen Quellen.
Unvermöbelte Vermietung
Klassische unvermöbelte Vermietung: Steuerrecht, Vorteile, Pflichten und Unterschiede zur möblierten Vermietung.
Möbliertes Servicewohnen
Gewerbliche möblierte Vermietung (LMP): Definition, Voraussetzungen, Steuervorteile, Unterschiede zum LMNP und Pflichten.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
LLI: Mietinvestitionsprogramm mit reduziertem TVA von 10 % und Steueranrechnung. Voraussetzungen und Steuervorteile.
Girardin
Girardin-Programm: Investition in Überseegebiete mit Steuervorteil. Voraussetzungen und steuerliche Vergünstigungen.
Denormandie
Denormandie-Programm: Steuerermäßigung für den Kauf und die Sanierung von Immobilien in bestimmten Gebieten.
Monument Historique
Investition in ein Monument Historique: außerordentliche Steuervorteile für die Restaurierung von Kulturgütern.
Hinweis
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stammen aus den offiziellen Quellen, die im Abschnitt „Offizielle Quellen” am Ende der Seite aufgeführt sind. Handee übernimmt keine Haftung für etwaige Fehler, Auslassungen oder Fehlinterpretationen der dargestellten Informationen.
Bei Zweifeln oder für Fragen, die Ihre persönliche Situation betreffen, empfehlen wir Ihnen, die genannten offiziellen Quellen direkt zu konsultieren (Service-Public.fr, economie.gouv.fr, Légifrance, BOFiP usw.) oder einen qualifizierten Fachmann hinzuzuziehen (Notar, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer).
Die Besteuerung der nue-propriété (IFI, IR, Schenkung/Erbschaft) hängt von der genauen Art des Nießbrauchs (lebenslang, befristet, gesetzlich, vertraglich …) und Ihrer persönlichen Situation ab. Anspruchsvoraussetzungen, Steuertarife und Regelungen können sich ändern. Maßgeblich sind allein die offiziellen Quellen.