Wichtig : Das Regime "Monuments historiques" ist wirkungsvoll, aber stark reglementiert (Genehmigung der Arbeiten, Art des Gebäudes, Modalitäten der Öffnung für die Öffentlichkeit, Erhaltungsverpflichtung, Besitzregeln…). Lassen Sie Ihr Vorhaben von einem Notar und/oder einem Steuerberater prüfen.
Grundprinzip des Programms (2026)
Art des Vorteils
Abzug von Aufwendungen und Baukosten
Sonderregelungen für geschützte (oder mit Label versehene) Gebäude, je nachdem ob sie Einnahmen erzielen und/oder für die Öffentlichkeit zugänglich sind.
Grundstücksdefizit
Anrechenbar auf das Gesamteinkommen
Das Grundstücksdefizit im Zusammenhang mit Monuments historiques kann ohne Betragsbegrenzung auf das Gesamteinkommen angerechnet werden (unter bestimmten Voraussetzungen) und kann in bestimmten Fällen bis zum einschließlich 6. Jahr vorgetragen werden.
Zweck
Erhaltung des Kulturerbes
Die Steuerregelung dient der Logik des Schutzes, der Restaurierung und der Aufwertung von Gebäuden mit kulturellem Erbe.
Betroffene Gebäude
Die besondere Regelung zum Abzug von Grundstücksaufwendungen gilt für Gebäudekategorien, die von der Steuerverwaltung definiert wurden.
| Kategorie | Beispiele / Präzisierungen | Offizielle Referenz |
|---|---|---|
| Als Monuments Historiques klassifizierte oder eingetragene Gebäude | Schutz als Monuments Historiques (Klassifizierung oder Eintragung) | BOFiP — "Immeubles concernés" |
| Als "nationales Erbe" genehmigte Gebäude (Haushaltsgenehmigung) | Besonderer historischer/künstlerischer Charakter (Genehmigung) | BOFiP — "Immeubles concernés" |
| Mit dem Label "Fondation du patrimoine" ausgezeichnete Gebäude | Label unter bestimmten Voraussetzungen vergeben (positives Gutachten UDAP) | BOFiP — "Immeubles concernés" |
Die Modalitäten variieren je nach Situation: Gebäude, das keine Einnahmen erzielt, Gebäude, das Einnahmen erzielt, Gebäude, das für die Öffentlichkeit zugänglich ist (kostenlos oder kostenpflichtig), Nutzung durch den Eigentümer, usw. Die offiziellen Tabellen (BOFiP) bieten eine praxisorientierte Übersicht.
Wesentliche Voraussetzungen (Verpflichtung 15 Jahre, Besitz, Aufteilung)
Erhaltungsverpflichtung
Die Inanspruchnahme der besonderen Regelungen für Monuments Historiques / mit Label versehene Gebäude ist an eine Verpflichtung gebunden, das Eigentum mindestens 15 Jahre ab dem Erwerb zu behalten.
Besitz: Grundsatz / SCI
Das Programm ist grundsätzlich auf direkten Besitz beschränkt. Gebäude, die von nicht körperschaftsteuerpflichtigen Gesellschaften bürgerlichen Rechts gehalten werden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, aber es gibt Ausnahmen (Wohnnutzung ≥ 75 %, nicht kommerzieller Kulturraum mit öffentlichem Zugang, Gesellschafter derselben Familie…).
Aufteilung des Gebäudes
Die Inanspruchnahme der Regelung kann ausgeschlossen werden, wenn das Gebäude ab dem 1. Januar 2009 aufgeteilt wurde, mit Ausnahmen (insbesondere Wohnnutzung ≥ 75 % unter bestimmten Voraussetzungen).
Guter Ansatz: Diese Voraussetzungen sollten bereits bei der Strukturierung geprüft werden (Urkunde, Besitzform, Nutzung, Zeitplan der Widmung usw.). Bei einer Investition müssen die Folgen einer Veräußerung vor Ablauf der 15 Jahre im Voraus bedacht werden.
Öffentliche Zugänglichkeit: steuerliche Definition
Die öffentliche Zugänglichkeit beeinflusst direkt bestimmte Abzugsmodalitäten. Die Steuerverwaltung legt fest, wann ein Gebäude als "für die Öffentlichkeit zugänglich" gilt.
Als für die Öffentlichkeit zugänglich gelten historische Gebäude, die der Öffentlichkeit zur Besichtigung offenstehen: entweder mindestens 50 Tage pro Jahr (davon 25 arbeitsfreie Tage) von April bis einschließlich September, oder mindestens 40 Tage im Juli, August und September.
Hinweis: Die Öffnung für die Öffentlichkeit kann je nach Fall kostenlos oder kostenpflichtig sein; die steuerlichen Auswirkungen variieren (siehe BOFiP-Tabellen).
Abzüge: allgemeine Logik
A. Wenn das Gebäude keine Einnahmen erzielt
Die Grundstücksaufwendungen können unter bestimmten Voraussetzungen und in bestimmten Anteilen vom Gesamteinkommen des Eigentümers abgezogen werden.
- Der Abzug hängt insbesondere von der öffentlichen Zugänglichkeit und dem Vorhandensein von Subventionen ab.
- In dieser Konstellation führt ein etwaiger Aufwandsüberschuss nicht immer zu einem vortragsfähigen Defizit (gemäß BOFiP-Tabelle).
B. Wenn das Gebäude Einnahmen erzielt
Aufwendungen und Baukosten folgen einer Logik der "Einkünfte aus Grundvermögen" mit spezifischen Monuments Historiques-Regeln, und das Defizit kann auf das Gesamteinkommen angerechnet werden.
- Die durch Einnahmen finanzierten Aufwendungen sind von den Einkünften aus Grundvermögen abziehbar, vorbehaltlich der Besonderheiten der Monuments Historiques.
- Ein etwaiges Grundstücksdefizit ist ohne Betragsbegrenzung auf das Gesamteinkommen anrechenbar; der Überschuss kann in bestimmten Fällen bis zum einschließlich 6. Jahr vorgetragen werden.
Nicht zu verwechseln: Die Monuments Historiques-Regelung ist ein Abzug (reduziert die Steuerbemessungsgrundlage) und keine "Steuerermäßigung" im Sinne eines auf die Steuer angewandten Prozentsatzes. Die Auswirkung hängt daher von Ihrem Grenzsteuersatz und Ihrer Situation (Einkommensteuer, Einkünfte aus Grundvermögen usw.) ab.
Tabellen (offizielle BOFiP-Übersicht)
Die nachstehenden Tabellen geben die in der BOFiP-Übersicht (Anhang RFPI) beschriebene Logik wieder. Sie dienen als Orientierung: Ihr konkreter Fall muss anhand der Urkunde, der Nutzung und der Genehmigungen geprüft werden.
Referenz: BOFiP — Übersichtstabelle (Monuments historiques)A. Klassifiziertes/eingetragenes Gebäude ohne Einnahmen
Typischer Fall: Gebäude, das weder vermietet noch bewirtschaftet wird, gegebenenfalls kostenlos für die Öffentlichkeit zugänglich (oder nicht zugänglich).
| Art der Aufwendungen | Abzug vom Gesamteinkommen | Hinweise (BOFiP) |
|---|---|---|
| Subventionierte Reparatur-/Instandhaltungsarbeiten (netto nach Subvention) | 100 % | Abzug zu 100 % des Nettobetrags nach Subvention. |
| Sonstige Aufwendungen (Grundstückskosten usw.) |
100 %, wenn das Gebäude öffentlich zugänglich ist 50 % andernfalls |
Die öffentliche Zugänglichkeit ist ausschlaggebend für den abzugsfähigen Anteil. |
| Aufwandsüberschuss | — | Im Falle eines Überschusses kein Vortrag auf Einkünfte der Folgejahre (in diesem konkreten Fall). |
Referenz: BOFiP — Anhang "Übersichtstabelle" (Monuments historiques).
B. Mit dem Label "Fondation du patrimoine" ausgezeichnetes Gebäude ohne Einnahmen und ohne öffentliche Zugänglichkeit
| Situation | Abzug vom Gesamteinkommen | Hinweise (BOFiP) |
|---|---|---|
| Nicht subventionierte Instandhaltungs-/Reparaturaufwendungen | 50 % | Erhöht auf 100 %, wenn die Subvention ≥ 20 % der Aufwendungen beträgt. |
| Überschuss | — | Im Falle eines Überschusses kein Vortrag auf Einkünfte der Folgejahre (in diesem konkreten Fall). |
Referenz: BOFiP — Anhang "Übersichtstabelle" (Monuments historiques).
C. Gebäude mit Einnahmen und vom Eigentümer bewohnt (z. B. kostenpflichtige Besichtigung)
Die detaillierten Regelungen sind komplexer (Flächenquotient, besichtigungsbezogene Aufwendungen, Pauschalabzüge je nach Vorhandensein von Park/Garten usw.). Nachfolgend eine Zusammenfassung der in der BOFiP-Tabelle genannten Grundsätze.
| Aspekte | Steuerliche Behandlung (Übersicht) | Praktische Hinweise (BOFiP) |
|---|---|---|
| Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Besichtigungsrecht / teilweiser Öffnung | Abzug zu 100 % (je nach Fall) | Besichtigungsaufwendungen werden bevorzugt behandelt. |
| Sonstige Grundstücksaufwendungen | Abzug begrenzt auf den für die Öffentlichkeit zugänglichen Teil | Quotient; in der Praxis genannte Regel (z. B. 75 % / 25 %) je nach Konfiguration. |
| Grundstücksdefizit | Ohne Betragsbegrenzung auf das Gesamteinkommen anrechenbar | Ein etwaiger Überschuss kann in bestimmten Fällen als vortragsfähiges Gesamtdefizit bis zum einschließlich 6. Jahr behandelt werden. |
Für dieses Szenario beziehen Sie sich bitte auf die vollständige BOFiP-Tabelle und Ihren Notar: Die genauen Modalitäten (Abzüge, exakter Quotient, Raumwidmung, Besichtigungsaufwendungen usw.) hängen stark von der konkreten Konfiguration ab.
Checkliste "vor der Investition"
Status & Genehmigungen
- Klassifiziertes / eingetragenes / genehmigtes / mit Label versehenes Gebäude (Nachweis)
- DRAC-Genehmigungen / denkmalpflegerische Vorschriften (Arbeiten)
- Kostenvoranschläge, Aufträge, Zeitplan und Subventionen
Rechtliche Struktur
- Erhaltungsverpflichtung 15 Jahre (Fähigkeit zur Einhaltung)
- Besitzform (direkt / SCI) + anwendbare Ausnahmen
- Risiko "Aufteilung" und Wohnnutzung
Steuern & Nutzung
- Gebäude mit oder ohne Einnahmen?
- Öffentliche Zugänglichkeit: Voraussetzungen (Tage, Zeitraum)
- Tatsächliche Auswirkung auf Ihre Einkommensteuer (Abzug ≠ Ermäßigung)
Empfehlung: Fordern Sie eine strukturierte "Steuerakte" an (Status, Urkunde, 15-Jahres-Verpflichtung, Öffnungsregeln, Liste der förderfähigen Aufwendungen, Subventionen, Aufschlüsselung der Kosten nach Art und Nutzung). Dies ist der beste Weg, eine Steuerprüfung abzusichern und die Anrechnung zu optimieren.
Weitere Investitionsmöglichkeiten
Ergänzend oder alternativ zum Monument Historique können Ihnen weitere Programme beim Immobilieninvestment helfen.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Möblierte Vermietung: steuerliche Vorteile, Besteuerungsregelungen, Voraussetzungen und Pflichten. Vollständiger Leitfaden mit offiziellen Quellen.
Möbliertes Servicewohnen
Professionelle möblierte Vermietung (LMP): Definition, Voraussetzungen, steuerliche Vorteile, Unterschiede zum LMNP und Pflichten.
Nießbrauch (Nue-propriété)
Aufgeteilte Immobilieninvestition: Definition, steuerliche Vorteile, reduzierter Erwerbspreis, vereinfachte Verwaltung und Nachlassoptimierung.
Unvermietete Immobilie (Location nue)
Unvermöbelte Vermietung (Location nue): klassisches Mietinvestment. Besteuerung, Vorteile, Pflichten und Unterschiede zur möblierten Vermietung.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Mittlere Miete (LLI): Mietinvestitionsprogramm mit reduzierter TVA von 10 % und Steuerguthaben. Voraussetzungen und steuerliche Vorteile.
Girardin
Girardin-Programm: Investitionen in die Überseegebiete mit Steuerermäßigung. Voraussetzungen und steuerliche Vorteile.
Denormandie
Denormandie-Programm: Steuerermäßigung für den Kauf und die Renovierung von Immobilien in bestimmten Zonen.
Haftungsausschluss
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stammen aus den offiziellen Quellen, die im Abschnitt "Offizielle Quellen" am Ende der Seite angegeben sind. Handee kann für etwaige Fehler, Auslassungen oder Interpretationen der dargestellten Informationen nicht haftbar gemacht werden.
Im Zweifelsfall oder bei spezifischen Fragen zu Ihrer Situation empfehlen wir Ihnen, die genannten offiziellen Quellen direkt zu konsultieren (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Kulturministerium usw.) oder sich an einen qualifizierten Fachmann zu wenden (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Notar).
Die genauen auf Ihren Fall anwendbaren Regelungen hängen vom Status des Gebäudes (klassifiziert/eingetragen/mit Label versehen), von der Nutzung (mit/ohne Einnahmen, öffentliche Zugänglichkeit), von der Rechtsstruktur (direkter Besitz/SCI), von der Erhaltungsverpflichtung und von den geltenden Rechtsvorschriften ab. Die Anspruchsvoraussetzungen, Sätze und Regelungen können sich ändern. Ausschließlich die offiziellen Quellen sind maßgeblich.