Wichtig (2026) : Die Miet- und Einkommensobergrenzen für LLI richten sich nach den Obergrenzen des Förderprogramms „Pinel” gemäß offiziellen Quellen. Die Beträge werden durch Verwaltungsveröffentlichungen aktualisiert. Überprüfen Sie stets die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags geltenden Grenzwerte.
Definition: Was ist LLI?
Zielsetzung
Schaffung von Wohnungen mit „mittleren” Mieten (zwischen Sozialwohnungen und Marktpreisen), vorrangig in Gebieten mit hoher Nachfrage.
Zielgruppe der Mieter
Haushalte, deren Einkommen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags bestimmte Obergrenzen gemäß den geltenden Vorschriften nicht überschreitet.
Prinzip der Obergrenzen
Offizielle Quellen weisen auf eine Ausrichtung an den Obergrenzen des intermediären Mietinvestitionsprogramms „Pinel” hin.
Nützlicher Hinweis: Die institutionelle Seite zum intermediären Mietwohnen gibt an, dass das Einkommen der Mieter und die monatliche Miete die für „Pinel” geltenden Obergrenzen nicht überschreiten dürfen. (Siehe Quellen am Seitenende.)
Wie funktioniert eine LLI-Investition?
A. Eine „geregelte” Mietinvestition
Sie vermieten die Wohnung als Hauptwohnsitz mit einer gedeckelten Miete und einem Mieter, der eine Einkommensgrenze einhält.
- Vermietung als Hauptwohnsitz (zentrale Voraussetzung im Rahmen der TVA von 10 %).
- Mieten und Einkommen durch Obergrenzen geregelt.
- Das Programm ist steuerlich umfassend dokumentiert (TVA, Erklärungspflichten, Rückforderungsrisiko).
B. Häufige Strukturierung über juristische Personen
Im Rahmen des ermäßigten TVA-Satzes für LLI sehen die Rechtsvorschriften vor, dass der Empfänger der Lieferung (oder Nießbraucher bei Aufteilung) eine juristische Person ist.
- Die Bedingung „juristische Person” ist Teil des Rahmens des ermäßigten Steuersatzes (TVA).
- Die Steuergutschrift im Zusammenhang mit der Grundsteuer richtet sich an juristische Personen und die Körperschaftsteuer (IS) (Details siehe unten).
Kurz gesagt: LLI ist kein universelles „Standardprodukt”. Die Realität hängt von der Struktur (VEFA / Neubau / Umbau), der Zone, der Einhaltung der Obergrenzen und den steuerlichen Voraussetzungen (insbesondere für die TVA) ab.
Steuerliche Vorteile: Was die gesetzlichen Grundlagen vorsehen
| Vorteil | Begünstigte / Reichweite | Offizielle Grundlage (Zusammenfassung) |
|---|---|---|
| TVA zum ermäßigten Satz (10 %) auf bestimmte Lieferungen | Unter kumulativen Voraussetzungen (Lage, Obergrenzen, Durchmischung, juristische Person usw.) | Ermäßigter Satz gemäß Artikel 279-0 bis A des CGI; BOFiP erläutert die 5 Bedingungen und die Folgen bei Rückforderung. |
| Steuergutschrift/-forderung IS in Höhe der Grundsteuer | Juristische Personen: Körperschaftsteuerforderung (IS) in Höhe der TFPB für vermietete LLI-Wohnungen | BOFiP: Artikel 220 Z septies des CGI, IS-Forderung in Höhe der TFPB, anwendbar auf bestimmte Wohnungen nach Bedingungen und Daten. |
| Befreiung von der TFPB (Sonderfall) | Neue als Hauptwohnsitz genutzte Wohnungen, fertiggestellt vor dem 1. Januar 2023, unter Bedingungen im Zusammenhang mit dem Vorteil aus 279-0 bis A | CGI Art. 1384-0 A: Befreiung von der Grundsteuer auf bebaute Grundstücke für 20 Jahre, unter Bedingungen. |
TVA: Achtung bei Rückforderung
Das BOFiP stellt klar, dass bei Beendigung der Vermietung unter den geforderten Bedingungen eine Steuernachzahlung (TVA) fällig werden kann. Die Logik lautet: Vorteil gewährt ↔ Verpflichtungen/Bedingungen über die Zeit einhalten.
Merken Sie sich
Die steuerlichen Vorteile sind mit einer Dokumentationspflicht verbunden (Mietverträge, Einkommensnachweise, Mietobergrenzen usw.) und reagieren empfindlich auf Fristen (Fertigstellung, Beginn der Vermietung).
Anspruchsvoraussetzungen (offizieller Rahmen TVA — CGI 279-0 bis A)
Das BOFiP (TVA) hält fest, dass der in Artikel 279-0 bis A des CGI vorgesehene ermäßigte Satz gilt, wenn kumulative Bedingungen erfüllt sind.
A. Bedingungen im Zusammenhang mit der Vermietung
- Vermietung als Hauptwohnsitz (LLI-Rahmen).
- Einkommen des Mieters (beurteilt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung) unterhalb der Obergrenzen: Verweis auf gesetzlich festgelegte Grenzen.
- Miete unterhalb der Obergrenzen (geregelter Rahmen, je nach Situation und Vermietungsart variierend).
B. Bedingungen bezüglich Träger, Lage und Durchmischung
- Der Empfänger der Lieferung (oder Nießbraucher bei Aufteilung) ist eine juristische Person.
- Die Wohnung befindet sich in den im Text genannten Gebieten / Perimetern.
- Es können Durchmischungsanforderungen auf Projektebene gelten (Sozialwohnungen + LLI usw.).
Guter Reflex: Bitten Sie den Bauträger / Notar um ein „LLI”-Merkblatt, das die Bedingungen des 279-0 bis A (Zonen, Durchmischung, Daten, Nachweise) genau aufführt, und bewahren Sie alle Dokumente, die die Einhaltung der Obergrenzen (Einkommen/Mieten) für den erforderlichen Zeitraum belegen, sorgfältig auf.
| Thema | Was der offizielle Rahmen besagt (Zusammenfassung) | Wo prüfen |
|---|---|---|
| Ermäßigter TVA-Satz | Anwendung unter kumulativen Bedingungen (Vermietung Hauptwohnsitz, Obergrenzen, juristische Person, Lage, Durchmischung, Verpflichtungen). | CGI 279-0 bis A + BOFiP TVA (intermediärer Wohnungsbau) |
| Möblierte Vermietung | Geregelte Erweiterung: Mietobergrenze möbliert = Obergrenze unvermöbliert + monatlicher Möbelpreis (Durchführungserlass). | Décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 (Légifrance) |
| Einkommens-/Mietobergrenzen | Einkommen und Mieten dürfen bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten; Verweis auf Verwaltungsgrenzwerte. | BOFiP TVA + institutionelle Seite (Ministerium) mit Hinweis auf Ausrichtung an „Pinel” |
Obergrenzen (Mieten & Einkommen): Wo die Grenzwerte 2026 zu finden sind
Institutionelle Quellen geben an, dass die Miet- und Einkommensobergrenzen für intermediäre Wohnungen denen des intermediären Mietinvestitionsprogramms „Pinel” entsprechen. In der Praxis werden die Beträge über Verwaltungsreferenzen (Grenzwerttabellen und Aktualisierungen) veröffentlicht.
| Gesuchter Grenzwert | Was Sie prüfen müssen | Quelle / Einstiegspunkt |
|---|---|---|
| Mietobergrenzen (LLI) | Zone, Vermietungsart (unvermöbliert / möbliert), Datum der Mietvertragsunterzeichnung, Rundungsmethode/Koeffizienten falls anwendbar. | „Pinel”-Referenzen (Grundprinzip) + Erlass möbliert (Obergrenze unvermöbliert + Möbel) |
| Einkommensobergrenzen (LLI) | Haushaltszusammensetzung, Zone, N-2 / Referenzregeln, bei Mietvertragsunterzeichnung aufzubewahrende Nachweise. | BOFiP TVA (Verweis) + institutionelle Seite mit Hinweis auf Ausrichtung an „Pinel”-Obergrenzen |
| Mietobergrenze möblierte Vermietung | Obergrenze möbliert = Obergrenze unvermöbliert + Pauschale/monatlicher Möbelmietzins gemäß Rechtsvorschrift. | Décret n° 2024-776 (Légifrance) + BOFiP TVA (Verweis auf Artikel 87 des Anhangs III) |
Aktualisierungshinweis (Januar 2026) : Einige Grenzwerttabellen für 2026 können je nach Verwaltungsquelle noch in der Veröffentlichung/Aktualisierung sein. Um „null Risiko” zu gewährleisten, stützen Sie sich auf die unten aufgeführten offiziellen Seiten und archivieren Sie die abgerufene Version (PDF/Ausdruck).
Pflichten, Laufzeit und Rückforderungsrisiko: Was im Voraus bedacht werden muss
A. Laufende Compliance
- Einkommensnachweise des Mieters zum Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung aufbewahren.
- Die Mietberechnung (Fläche, Zone, geltende Grenzwerttabelle) und alle nützlichen Anhänge aufbewahren.
- Sicherstellen, dass die Wohnung unter den vorgesehenen Bedingungen als Hauptwohnsitz vermietet wird.
B. Steuerliches Risiko bei Verlassen des Rahmens
- Das BOFiP TVA gibt an, dass der Mieter zur Steuernachzahlung verpflichtet werden kann, wenn die Vermietung die Bedingungen nicht mehr erfüllt.
- Die Regelungen zu „Grundsteuer / IS” folgen eigenen Regeln: Überprüfen Sie die Vereinbarkeit der Struktur und die Anspruchsvoraussetzungen.
Empfehlung: Die Akte von Anfang an dokumentieren (Checkliste Mietvertrag + Einkommen + Grenzwerttabellen + Nachweise für den Hauptwohnsitz). Das schützt bei einer Prüfung.
Risiken & Warnhinweise (LLI)
Komplexität des Rahmens
LLI betrifft die TVA, Obergrenzen, die Art des Mietvertrags und den Status des Trägers. Eine oberflächliche Auslegung setzt dem Rückforderungsrisiko aus.
Risiko „Obergrenzen”
Eine falsch angewandte Obergrenze (Zone, Fläche, möbliert vs. unvermöbliert) kann zur Nichteinhaltung führen. Bewahren Sie eine Kopie der verwendeten offiziellen Grenzwerttabelle auf.
Risiko „Ausstieg”
Weiterverkauf, Nutzungsänderung oder Beendigung der Vermietung unter den vorgesehenen Bedingungen: Im Voraus berücksichtigen, da dies steuerliche Konsequenzen auslösen kann.
FAQ (2026)
Schreibt LLI Miet- und Einkommensobergrenzen vor?
Ja: Der offizielle Rahmen verweist auf Obergrenzen. Institutionelle Quellen weisen auf eine Ausrichtung an den Obergrenzen des Programms „Pinel” hin, und das BOFiP TVA hält fest, dass Einkommen und Mieten Obergrenzen einhalten müssen, um in den Genuss des steuerlichen Rahmens zu kommen.
Gilt die TVA von 10 % automatisch?
Nein: Der ermäßigte TVA-Satz setzt die Erfüllung kumulativer Anforderungen voraus (Vermietung als Hauptwohnsitz, Obergrenzen, juristische Person, Lage usw.). Das BOFiP beschreibt diese Bedingungen und die Folgen bei Rückforderung genau.
LLI und Grundsteuer: Befreiung oder Steuergutschrift?
Es gibt eine langfristige TFPB-Befreiung für bestimmte Wohnungen (CGI 1384-0 A, konditioniert und durch das Fertigstellungsdatum begrenzt) und einen Mechanismus der IS-Forderung in Höhe der Grundsteuer für juristische Personen (CGI 220 Z septies, kommentiert im BOFiP). Der zutreffende Mechanismus hängt vom Datum der Wohnung und vom Status des Trägers ab.
Weitere Investitionsmöglichkeiten
Als Ergänzung oder Alternative zu LLI können Ihnen weitere Förderprogramme helfen, in Immobilien zu investieren.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Möblierte Vermietung: steuerliche Vorteile, Besteuerungsregime, Bedingungen und Pflichten. Vollständiger Leitfaden mit offiziellen Quellen.
Möblierte Dienstleistungsvermietung
Professionelle möblierte Vermietung (LMP): Definition, Voraussetzungen, steuerliche Vorteile, Unterschiede zum LMNP und Pflichten.
Nießbrauch (Nue-propriété)
Aufgeteilte Immobilieninvestition: Definition, steuerliche Vorteile, reduzierter Anschaffungspreis, vereinfachte Verwaltung und Nachlassoptimierung.
Unvermöblierte Vermietung
Unvermöblierte Vermietung: klassische Mietinvestition. Besteuerung, Vorteile, Pflichten und Unterschiede zur möblierten Vermietung.
Girardin
Programm Girardin: Investition in die Überseegebiete mit Steuerermäßigung. Bedingungen und steuerliche Vorteile.
Denormandie
Programm Denormandie: Steuerermäßigung für den Kauf und die Renovierung von Immobilien in bestimmten Zonen.
Monument Historique
Investition in ein Monument Historique: außergewöhnliche steuerliche Vorteile für die Restaurierung des kulturellen Erbes.
Haftungsausschluss
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stammen aus den im Abschnitt „Offizielle Quellen” am Seitenende genannten offiziellen Quellen. Handee kann nicht für etwaige Fehler, Auslassungen oder Auslegungen der dargestellten Informationen verantwortlich gemacht werden.
Bei Zweifeln oder spezifischen Fragen zu Ihrer Situation empfehlen wir Ihnen, die genannten offiziellen Quellen direkt zu konsultieren (Légifrance, BOFiP, Ministère de l'Écologie usw.) oder einen qualifizierten Fachmann (Steuerberater, Steuerberater, Notar) hinzuzuziehen.
Die genauen auf Ihren Fall anwendbaren Regeln hängen von der Struktur (juristische Person, Zone, Fertigstellungsdaten, Einhaltung der Obergrenzen), dem Aufbau der Operation und den geltenden Rechtsvorschriften ab. Voraussetzungen, Grenzwerttabellen und Regeln können sich ändern. Ausschlaggebend sind allein die offiziellen Quellen.