Wichtiger Hinweis (Richtwerte 2026)
Zum 1. Januar 2026 weist Service-Public darauf hin, dass bestimmte für 2026 geltende Obergrenzen (Mieten/Einkommen) noch nicht veröffentlicht wurden. Diese Seite präsentiert daher:
- die stabilen Regelungen für 2026 (Bedingungen, Bauarbeiten, Fristen, Sätze, Investitionsobergrenzen, Zonen/Gemeinden usw.) ;
- und, für die konkreten Richtwerte, die zuletzt offiziell veröffentlichten Beträge (2025), klar gekennzeichnet.
Förderzeitraum (Vorhaben)
bis zum 31. Dezember 2027
Wofür ist das Dispositiv Denormandie gedacht?
Das Denormandie ist ein Mechanismus zur Einkommensteuerminderung, der den Kauf eines Altbaus (oder eines zu Wohnzwecken umgewandelten Gebäudes) in Verbindung mit Verbesserungsmaßnahmen fördern soll, um diesen für eine Mindestmietdauer zu vermieten. Das Ziel ist, die Renovierung des Altbestands und das Angebot von Wohnungen zu geregelten Mieten in bestimmten Gemeinden zu fördern.
Art des Vorteils
Einkommensteuerminderung (IR)
Laufzeiten
6 / 9 / 12 Jahre
Wohnimmobilie
Altbau + Renovierung (oder umgewandeltes Gebäude)
Fördervoraussetzungen (Referenzen 2026)
A. Art der Immobilie
- Ältere Wohnimmobilie, die Gegenstand von Verbesserungsmaßnahmen ist, oder zu Wohnzwecken umgewandeltes Gebäude.
- Die Baumaßnahmen müssen mindestens 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen.
(Gesamtkosten des Vorhabens: Erwerb + Baumaßnahmen, gemäß den von der Steuerbehörde angewandten Modalitäten.)
B. Investitionszeitraum
- Vorhaben, die zwischen dem 28. März 2019 und dem 31. Dezember 2027 durchgeführt werden.
- Im Jahr 2026 befinden Sie sich im Förderzeitraum, sofern Ihr Vorhaben die Bedingungen und Fristen einhält.
C. Lage (Gemeinden / Wohnanlagen)
- Die Wohnimmobilie muss sich in einer förderfähigen Gemeinde befinden (Action Cœur de Ville, ORT, erheblicher Sanierungsbedarf),
- oder in einer in schwerer Bedrängnis befindlichen Wohnanlage (z. B. vorläufige Verwaltung / ORCOD).
D. Fristen für die Baumaßnahmen
- Die Baumaßnahmen müssen spätestens am 31. Dezember des 2.ten Jahres nach dem Erwerb abgeschlossen sein.
Beispiel (offiziell): Erwerb im Februar 2026 → Abschluss der Baumaßnahmen spätestens am 31. Dezember 2028.
Baumaßnahmen: Regeln & Beispiele
Im Rahmen des Denormandie müssen Sie Baumaßnahmen durchführen, die den behördlichen Kriterien entsprechen. Die Logik ist zweifach: Renovierung (Altbau) und Verbesserung (Qualität / Leistung / Flächen).
Option 1 — Verbesserung der Energieeffizienz
- Baumaßnahmen, die die Energieeffizienz um mindestens 20 % verbessern
- Mindestens 30 % bei Einfamilienhäusern
Für diese Maßnahmen wird die Beauftragung eines zertifizierten RGE-Fachbetriebs empfohlen (Verwaltungshinweis).
Option 2 — Mindestens 2 Kategorien von Baumaßnahmen
Mindestens 2 Arten aus folgenden:
- Heizungsaustausch
- Dachdämmung
- Wanddämmung
- Austausch der Warmwasserbereitung
- Fensterdämmung
Option 3 — Schaffung neuer Wohnfläche
- Schaffung neuer Wohnfläche (genannte Beispiele: Balkon, Terrasse, Garage …)
Hinweis: Die Baumaßnahmen müssen mindestens 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen.
Höhe der Steuerminderung Denormandie
Die Steuerminderung wird auf der Grundlage des Nettogestehungspreises (Erwerb + Renovierungskosten) berechnet und hängt von der Dauer ab, für die Sie sich zur Vermietung verpflichten (Metropolgebiet).
| Dauer der Mietverpflichtung | Minderungssatz (Metropolgebiet) | Kurzübersicht |
|---|---|---|
| 6 Jahre | 12 % | Minderung über die Laufzeit verteilt |
| 10 Jahre | 18 % | Längere Verpflichtung, höherer Vorteil |
| 12 Jahre | 21 % | Maximalsatz |
Investitionsobergrenzen
- Bemessungsgrundlage begrenzt auf maximal 300 000 € Investition.
- Ergänzende Obergrenze von 5 500 € pro m² Wohnfläche.
- Die globale Obergrenze der Steuervorteile (Steuernischen) ist zu berücksichtigen.
Nicht-Kumulierbarkeit
Das Denormandie ist nicht mit bestimmten anderen Mietinvestitionsdispositiven kumulierbar (z. B. Loc'Avantages), gemäß den vom Wirtschaftsministerium angegebenen Verwaltungsvorschriften.
Vermietungsregeln (wesentliche Pflichten)
A. Art der Vermietung
- Die Wohnimmobilie muss unmöbliert (leer) vermietet werden.
- Die Wohnimmobilie muss als Hauptwohnsitz vermietet werden.
B. Fristen für die Vermietung
- Die Wohnimmobilie muss spätestens 1 Jahr nach Fertigstellung des Gebäudes oder nach dem Erwerb vermietet werden (je nach Situation).
C. Auswahl des Mieters
- Der Mieter darf nicht zu Ihrem Steuerhaushalt gehören.
- Sein Einkommen muss die festgelegten Obergrenzen (Richtwerte) einhalten.
D. Gedeckelte Miete
- Die Miete (ohne Nebenkosten) muss eine Obergrenze je nach Zone (A bis, A, B1, B2/C …) einhalten.
- Die Richtwerte werden (in der Regel) jährlich angepasst.
Verwaltungsreferenzen anzeigen (Vermietung, Fristen, Baumaßnahmen)
- Baumaßnahmen: Energiegewinn oder Maßnahmenpaket oder Schaffung von Wohnfläche (mit 25 %-Schwelle).
- Baumaßnahmen abgeschlossen spätestens am 31. Dezember des 2. Jahres nach dem Erwerb.
- Unmöblierte Vermietung, Hauptwohnsitz, fristgerecht; Mieter außerhalb des Steuerhaushalts; Miet- und Einkommensobergrenzen eingehalten.
Referenz: Service-Public (Denormandie-Merkblatt)
Richtwerte (Obergrenzen) — Stand 2026 + letzte offizielle Beträge
Stand 2026: Service-Public stellt klar, dass zum 01.01.2026 bestimmte für eine Investition im Jahr 2026 geltende Obergrenzen noch nicht bekannt sind und später veröffentlicht/aktualisiert werden.
Offiziellen Hinweis auf Service-Public ansehen
Zuletzt offiziell veröffentlichte Obergrenzen (Jahr 2025) — Mieten (m²) und Einkommen (Metropolgebiet)
Monatliche Mietobergrenzen 2025 (€/m², ohne Nebenkosten) — Zonen
Referenz: BOFiP (Richtwert RFPI, Duflot/Pinel Metropolgebiet) — als Basis für die Mietenregulierung verwendet
| Zone | Obergrenze 2025 |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C | 10,15 € |
Einkommensobergrenzen 2025 (RFR 2023) — Metropolgebiet
Referenz: Service-Public (Tabelle "Mietvertrag abgeschlossen in 2025")
| Steuerhaushalt | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Einzelperson | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Paar | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 unterhaltsberechtigte Person | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 unterhaltsberechtigte Personen | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 unterhaltsberechtigte Personen | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 unterhaltsberechtigte Personen | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Zuschlag / weitere Person | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Praktischer Tipp: Um die Zone (A, A bis, B1, B2 oder C) zu ermitteln, nutzen Sie den offiziellen Simulator: Zone der eigenen Gemeinde ermitteln
Praktische Checkliste (2026)
Vor dem Kauf
- Gemeinde prüfen (offizieller Denormandie-Simulator).
- Strategie für die Baumaßnahmen festlegen: Energiegewinn / Maßnahmenpaket / Schaffung von Wohnfläche.
- Prüfen, ob die Baumaßnahmen tatsächlich ≥ 25 % der Gesamtkosten erreichen.
- Kostenvoranschläge und Zeitplan vorbereiten (Fertigstellungsfristen der Baumaßnahmen).
Nach dem Kauf
- Baumaßnahmen einleiten und alle Belege aufbewahren (Kostenvoranschläge, Rechnungen, Bescheinigungen).
- Frist einhalten: Abschluss der Baumaßnahmen spätestens am 31.12. des 2. Jahres nach dem Erwerb.
- Unmöblierte Vermietung (Hauptwohnsitz) innerhalb der geforderten Frist vornehmen.
- Mietobergrenzen anwenden und Einkommen des Mieters prüfen.
Erklärung und aufzubewahrende Unterlagen
Bewahren Sie insbesondere auf: Mietvertrag, Steuerbescheid des Mieters, Zusammenfassung der Baumaßnahmen und Beträge, Belege für die Baumaßnahmen. Die Erklärungsmodalitäten sind auf der Seite des Wirtschaftsministeriums ausführlich beschrieben.
FAQ
Gilt das Dispositiv wirklich noch im Jahr 2026?
Ja, wenn Ihr Vorhaben die Bedingungen erfüllt und innerhalb des von der Behörde angegebenen Förderzeitraums liegt (bis 31.12.2027). Referenz: Service-Public und Wirtschaftsministerium.
Was bedeutet "Baumaßnahmen ≥ 25 % der Gesamtkosten"?
Das bedeutet, dass der Betrag der Baumaßnahmen mindestens 25 % des Gesamtvorhabens (Erwerb + Baumaßnahmen) ausmachen muss, gemäß den von der Behörde angewandten Modalitäten. Referenz: Service-Public.
Sind die Mieten-/Einkommensobergrenzen 2026 bereits bekannt?
Service-Public weist darauf hin, dass zum 01.01.2026 bestimmte für 2026 geltende Obergrenzen noch nicht bekannt sind und noch veröffentlicht/aktualisiert werden. In der Zwischenzeit ist die hier präsentierte aktuellste bezifferte Referenz die Richtwerte 2025 (Service-Public + BOFiP).
Weitere Investitionsmöglichkeiten
Ergänzend oder als Alternative zum Denormandie können Ihnen andere Dispositive helfen, in Immobilien zu investieren.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Möblierte Vermietung: Steuervorteile, Besteuerungsregelungen, Bedingungen und Pflichten. Vollständiger Leitfaden mit offiziellen Quellen.
Möblierte Servicevermietung
Professionelle möblierte Vermietung (LMP): Definition, Bedingungen, Steuervorteile, Unterschiede zur LMNP und Pflichten.
Nießbrauch-Investition
Aufgeteilte Immobilieninvestition: Definition, Steuervorteile, reduzierter Erwerbspreis, vereinfachte Verwaltung und Nachlassoptimierung.
Unvermöblierte Vermietung
Klassische unvermöblierte Vermietung: Besteuerung, Vorteile, Pflichten und Unterschiede zur möblierten Vermietung.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Vermietung zu mittlerem Mietpreis: Mietinvestitionsdispositiv mit reduzierter TVA von 10 % und Steuerguthaben. Bedingungen und Steuervorteile.
Girardin
Dispositiv Girardin: Investition in Überseegebieten mit Steuerminderung. Bedingungen und Steuervorteile.
Monument Historique
Investition in ein Monument Historique: außergewöhnliche Steuervorteile für die Restaurierung des Kulturerbes.
Haftungsausschluss
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stammen aus den offiziellen Quellen, die im Abschnitt "Offizielle Quellen" am Ende der Seite aufgeführt sind. Handee übernimmt keine Haftung für etwaige Fehler, Auslassungen oder Fehlinterpretationen der dargestellten Informationen.
Im Zweifelsfall oder bei spezifischen Fragen zu Ihrer Situation empfehlen wir Ihnen, die genannten offiziellen Quellen direkt zu konsultieren (Service-Public, Wirtschaftsministerium, BOFiP, France Rénov', ANCT usw.) oder einen qualifizierten Fachmann zu Rate zu ziehen (Notar, Steuerberater, Steuerberater).
Die für Ihren Fall geltenden genauen Regelungen hängen von der förderfähigen Gemeinde, der Art der Baumaßnahmen, der Einhaltung der Fristen, den Mieten-/Einkommensobergrenzen, der Verpflichtungsdauer und den geltenden Rechtsvorschriften ab. Die Fördervoraussetzungen, Richtwerte und Regelungen können sich ändern. Ausschließlich die offiziellen Quellen sind maßgeblich.