⚠️ Dispositivo encerrado
O dispositivo Censi-Bouvard terminou em 31 de dezembro de 2022. Não é mais possível realizar novos investimentos beneficiando deste dispositivo desde 1.º de janeiro de 2023.
Se investiu antes dessa data, pode continuar a beneficiar das vantagens fiscais desde que respeite todas as condições de compromisso. Para os imóveis em estado futuro de conclusão, a conclusão deveria ocorrer o mais tardar em 1.º de julho de 2025.
Importante: este documento descreve o dispositivo tal como existe nos textos e comentários oficiais publicados em 2022. Para operações posteriores, verifique as regras em vigor.
O essencial (referencial 2022)
Período de investimento
01/01/2009 → 31/12/2022
Segundo o BOFiP, o benefício aplica-se às aquisições realizadas até 31 de dezembro de 2022.
Taxa (investimentos desde 2013)
11 %
O BOFiP indica uma taxa fixada em 11 % para os investimentos realizados desde 1.º de janeiro de 2013 (até 31/12/2022).
Duração e escalonamento
10 anos
Redução repartida por 9 anos, à razão de 1/9 por ano, com compromisso de arrendamento ao explorador.
Imóveis e estruturas elegíveis (BOFiP 2022)
Segundo o BOFiP (versão publicada em 27/06/2022), os imóveis devem estar situados numa das estruturas abaixo indicadas. As residências de turismo classificadas são mencionadas, com uma exclusão a partir de 01/01/2017 (salvo disposições transitórias).
| Estruturas / residências | Elegibilidade ao dispositivo (referencial 2022) | Observações |
|---|---|---|
| Estabelecimento de acolhimento de idosos | Sim | Estabelecimentos sociais ou médico-sociais (referências CASF citadas no BOFiP). |
| Estabelecimento de acolhimento de adultos com deficiência | Sim | Estruturas definidas pelo CASF (referências citadas no BOFiP). |
| Cuidados de longa duração com alojamento | Sim | Estruturas abrangidas pelo código de saúde pública (referência citada no BOFiP). |
| Residência com serviços para idosos / pessoas com deficiência | Sim | Sujeito a credenciamento de «qualidade» ou autorização (referências citadas no BOFiP). |
| Acolhimento familiar assalariado (agrupamento de cooperação) | Sim | Afetado ao acolhimento familiar assalariado (referências CASF citadas no BOFiP). |
| Residência com serviços para estudantes | Sim | Explicitamente mencionada como elegível no BOFiP (2022). |
| Residência de turismo classificada | Exclusão a partir de 01/01/2017 (salvo disposições transitórias) | O BOFiP prevê disposições transitórias para operações iniciadas o mais tardar em 31/12/2016. |
Condições principais (BOFiP 2022)
LMNP (BIC)
Os rendimentos provenientes do arrendamento devem ser tributados em BIC (arrendamento mobilado exercido a título não profissional).
Contrato de arrendamento ao explorador
O proprietário compromete-se a arrendar o imóvel mobilado ao explorador do estabelecimento ou da residência.
Duração mínima
Compromisso de arrendamento ao explorador por uma duração mínima de 10 anos.
O BOFiP precisa também que, ao contrário de alguns outros dispositivos, a redução de imposto não está sujeita a nenhuma zonagem e que não existe qualquer limite de renda nem limite de recursos do ocupante.
Parâmetros oficiais (referencial 2022)
O quadro abaixo resume os parâmetros explicitamente descritos nos comentários do BOFiP publicados em 2022.
| Parâmetro | Regra (2022) | Comentário prático |
|---|---|---|
| Taxa (investimentos desde 01/01/2013) | 11 % | Aplicada ao preço de custo retido (dentro do limite da base). |
| Base anual máxima | 300 000 € | Vários imóveis possíveis no mesmo ano, mas a base global está limitada a 300 000 €. |
| Distribuição no tempo | 10 anos (1/9 por ano) | Cada ano: imputação de um nono do montante total. |
| Reporte se imposto insuficiente | Até ao 6.º ano inclusive | Se a fração anual exceder o imposto devido, o saldo pode ser reportado para o IR dos anos seguintes (prioridade aos mais antigos). |
| Primeiro facto gerador (exemplos) | Segundo a natureza do investimento | Novo concluído: ano de aquisição; VEFA: ano de conclusão; reabilitação: regras específicas (quadro BOFiP). |
Exemplo simples: para um investimento elegível (desde 2013) retido numa base de 200 000 €, a redução total é de 22 000 € (11 %), imputada à razão de aproximadamente 2 444 € por ano durante 10 anos (sem reportes).
Situação em matéria de TVA (base de cálculo)
O BOFiP 2022 precisa que, para as residências/estabelecimentos que preenchem as condições de sujeição a TVA (referência ao artigo 261 D, 4.° do CGI), a TVA é geralmente excluída da base da redução de imposto quando é, na maior parte dos casos, recuperada pelo proprietário-arrendador.
A reter: a questão da TVA depende do regime de TVA aplicável à exploração (condições de TVA, prestações, etc.). Para um caso concreto, valide o tratamento da TVA (e, por conseguinte, a base de redução) com o seu consultor fiscal / contabilista.
Não cumulação e limite dos benefícios fiscais
Regras de não cumulação (BOFiP)
O BOFiP indica exclusões de cumulação, nomeadamente com determinados dispositivos de investimento locativo no ultramar, e precisa igualmente uma exclusividade com a redução relativa a obras de reabilitação das residências de turismo classificadas (segundo condições).
Limite global (nichos fiscais)
O BOFiP recorda a aplicação do limite global dos benefícios fiscais (teto de 10 000 €).
Conselho: se acumular várias reduções/créditos de imposto, solicite uma simulação global (teto de 10 000 €) para evitar surpresas.
FAQ prático
É possível investir em vários imóveis no mesmo ano?
Sim: o BOFiP precisa que vários imóveis podem dar direito à redução no mesmo ano, mas a base global retida está limitada a 300 000 € por ano de tributação.
A redução depende de uma zonagem, de um limite de renda ou de recursos?
O BOFiP indica que a redução não está sujeita a nenhuma zonagem, e que não existe qualquer limite de renda nem limite de recursos do ocupante.
O que acontece se a minha fração anual exceder o meu imposto?
O BOFiP prevê um reporte: a fração não imputada pode ser imputada ao imposto dos anos seguintes, até ao 6.º ano inclusive (com imputação prioritária das mais antigas).
Outras soluções de investimento
Desde 1.º de janeiro de 2023, o dispositivo Censi-Bouvard já não está acessível para novos investimentos. Outros dispositivos podem ser considerados para o investimento locativo mobilado:
Mobilado
Arrendamento Mobilado Não Profissional sem dispositivo específico: benefícios fiscais, regimes de tributação, condições e obrigações.
LMP (Mobilado com serviços)
Arrendamento Mobilado Profissional: definição, condições, benefícios fiscais, diferenças face ao LMNP e obrigações.
Arrendamento não mobilado
Investimento locativo clássico com rendimentos prediais.
Aviso
As informações contidas neste artigo provêm das fontes oficiais referenciadas na secção "Fontes oficiais" no final da página. Handee não poderá ser responsabilizado por eventuais erros, omissões ou interpretações das informações apresentadas.
Em caso de dúvida ou para qualquer questão específica à sua situação, convidamo-lo a consultar diretamente as fontes oficiais mencionadas (BOFiP, Légifrance, etc.) ou a contactar um profissional qualificado (notário, contabilista, consultor fiscal).
O dispositivo Censi-Bouvard tendo terminado em 31 de dezembro de 2022, as informações apresentadas são de natureza histórica. Os investidores que investiram antes desta data devem respeitar os seus compromissos e os prazos de conclusão para continuar a beneficiar dos benefícios fiscais. O tratamento fiscal (TVA, BIC, não cumulação, limite dos nichos fiscais, facto gerador, etc.) depende da estrutura exata e da sua situação. Para proteger um caso real, valide junto de um notário, de um consultor fiscal ou de um contabilista. Apenas as fontes oficiais fazem fé.