⚠️ Dispositivo encerrado
O dispositivo Pinel + encerrou-se em 31 de dezembro de 2024. Não é mais possível realizar novos investimentos beneficiando deste dispositivo desde 1.º de janeiro de 2025.
Se investiu antes dessa data, pode continuar a beneficiar das vantagens fiscais desde que respeite todas as condições de compromisso.
Importante : Pinel+ = Pinel à "taxa plena" sob reserva de respeitar critérios de qualidade (decreto) ou estar localizado em QPV. Se esses critérios não forem cumpridos, aplica-se a transição para as taxas reduzidas do Pinel 2024 (não detalhadas aqui, pois este guia é exclusivo do Pinel+).
Taxa de redução de imposto Pinel+ (aquisição 2024)
Para o Pinel+, a administração indica que o dispositivo mantém « as mesmas vantagens fiscais que o Pinel clássico antes de 2023 », sob reserva de respeitar critérios mais elevados (qualidade de uso + Label energético/ambiental).
| Duração do compromisso de arrendamento | Redução total (Pinel+) | Leitura prática |
|---|---|---|
| 6 anos | 12 % | 2 % / ano durante 6 anos |
| 10 anos | 18 % | 2 % / ano durante 10 anos |
| 12 anos (com prorrogação) | 21 % | 2 % / ano durante 10 anos + 1 % / ano do 10.º ao 12.º ano |
Estas taxas "plenas" correspondem às taxas históricas do Pinel, mencionadas na doutrina fiscal (BOFiP) e na documentação fiscal (brochura). No Pinel+, o acesso a essas taxas está condicionado aos critérios reforçados (ver mais abaixo).
Âmbito de elegibilidade (Pinel+)
A. Duas portas de entrada Pinel+
- Imóvel situado em bairro prioritário da política da cidade (QPV).
- Imóvel com um nível elevado de qualidade (critérios de uso + critérios ambientais).
Esses dois casos estão explicitamente listados na ficha oficial Service-Public.
B. Condições "Pinel" que continuam necessárias
- Localização nas "zonas Pinel" (metrópole: zonas A, A bis ou B1).
- Arrendamento não mobilado para uso como residência principal do arrendatário.
- Respeito pelos tetos de renda e pelos tetos de recursos do arrendatário.
As zonas e os tetos estão indicados nas fontes oficiais (Service-Public / tabelas BOFiP).
Critérios Pinel+ (qualidade de uso + ambiente)
A. Critérios de uso e conforto (decreto)
O decreto estabelece: (1) uma área habitável mínima, (2) uma área mínima de espaço exterior, (3) dupla orientação a partir do T3.
Áreas habitáveis mínimas
| Tipologia | Área mínima (m²) |
|---|---|
| T1 | 28 |
| T2 | 45 |
| T3 | 62 |
| T4 | 79 |
| T5 | 96 |
Áreas mínimas de espaços exteriores privativos (ou de uso exclusivo)
| Tipologia | Área mínima (m²) |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 3 |
| T3 | 5 |
| T4 | 7 |
| T5 | 9 |
Dupla orientação : o decreto exige uma abertura (janela/porta-janela) em pelo menos duas fachadas de orientações diferentes para imóveis T3 e superiores.
B. Critérios ambientais (aquisição 2024)
Em 2024, as exigências incluem limiares RE2020 (referenciados como "limiares 2025") e uma exigência de DPE.
1) Construção (licença ≥ 01/01/2022)
Cumprimento das exigências do Label energético e ambiental baseadas na RE2020 (limiares correspondentes aos aplicáveis a partir de 2025) e, para uma aquisição em 2024, exigência complementar: DPE classe A.
2) Derrogação (licença < 01/01/2022)
Exigências baseadas no referencial E+C- (prefiguração RE2020) + DPE classe A.
3) Outras operações (fora de operação de construção)
Exigência de desempenho segundo DPE: classe A ou B (ex. reabilitação pesada conforme o caso).
Conselho prático : solicite ao promotor (ou ao operador) o atestado / os justificativos de conformidade (RE2020 / E+C- / DPE), e conserve-os juntamente com a escritura notarial e as plantas/áreas.
Tabelas 2024 (contratos celebrados ou renovados em 2024)
Os tetos de renda e os tetos de recursos dos arrendatários são publicados na secção "BARÈME" do BOFiP (atualização anual).
A. Tetos de renda (metrópole) — 2024
Tetos mensais por m², excluindo encargos. A esses tetos aplica-se um coeficiente multiplicador (ver secção 5).
| Zona | Teto (€/m²/mês) |
|---|---|
| A bis | 18,89 € |
| A | 14,03 € |
| B1 | 11,31 € |
| B2 et C | 9,83 € |
NB: O Pinel+ enquadra-se no regime Pinel; os tetos de renda aplicáveis são os publicados para o Duflot/Pinel.
B. Tetos de recursos dos arrendatários (metrópole) — 2024
Recursos anuais do agregado familiar do arrendatário (RFR), por zona.
| Agregado familiar do arrendatário | A bis | A | B1 | B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Pessoa sozinha | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Casal | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 pessoa a cargo | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 pessoas a cargo | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 pessoas a cargo | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
Estes tetos correspondem à secção "Duflot / Pinel metrópole" das tabelas de 2024.
Cálculo da renda teto (fórmula oficial)
O BOFiP precisa que ao teto de renda por m² se aplica um coeficiente multiplicador calculado segundo uma fórmula oficial.
Fórmula (BOFiP)
Coeficiente = 0,7 + 19 / S
S = área do imóvel a considerar (segundo as regras aplicáveis). O coeficiente é arredondado a 2 casas decimais e limitado a 1,2.
Cálculo final
Renda teto mensal (excluindo encargos) = Teto(€/m²) × Coeficiente × S
Onde Teto(€/m²) depende da zona (A bis, A, B1, B2/C) e da tabela do ano do contrato de arrendamento.
Tetos de investimento (base da redução)
A base de cálculo da redução de imposto está enquadrada por tetos: limitação anual e teto por m².
| Teto | Valor | Comentário |
|---|---|---|
| Investimento considerado (por ano e por contribuinte) | 300 000 € | Limite anual da base de redução. |
| Teto do preço de custo por m² | 5 500 €/m² | Aplica-se antes da limitação anual (ilustrado por exemplos BOFiP). |
O Pinel+ retoma o quadro fiscal Pinel: os tetos de base (300 000 € e 5 500 €/m²) continuam a ser determinantes para a fração efetivamente considerada.
Outras soluções de investimento
Desde 1.º de janeiro de 2025, o dispositivo Pinel + deixou de estar acessível para novos investimentos. Outros dispositivos podem ser considerados para o investimento locativo:
Arrendamento não mobilado
Investimento locativo clássico com rendimentos prediais.
Mobilado
LMNP: vantagens fiscais, regimes de tributação, condições e obrigações.
Dispositivo Denormandie
Para a compra e renovação de imóveis em determinadas zonas.
LLI
Arrendamento a Renda Intermédia: dispositivo de investimento locativo com TVA reduzida a 10% e crédito de imposto.
Aviso legal
As informações contidas neste artigo provêm das fontes oficiais referenciadas na secção "Fontes oficiais" no final da página. A Handee não se responsabiliza por eventuais erros, omissões ou interpretações das informações apresentadas.
Em caso de dúvida ou para qualquer questão específica à sua situação, convidamo-lo a consultar diretamente as fontes oficiais mencionadas (Service-Public, Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, etc.) ou a recorrer a um profissional qualificado (notário, técnico oficial de contas, consultor fiscal).
O dispositivo Pinel + tendo encerrado em 31 de dezembro de 2024, as informações apresentadas são de natureza histórica. Os investidores que investiram antes dessa data devem respeitar os seus compromissos para continuar a beneficiar das vantagens fiscais. A elegibilidade depende das características do imóvel, da data exata de aquisição/conclusão, da zonagem aplicável e do cumprimento contínuo das obrigações (arrendamento, tetos, etc.). Apenas as fontes oficiais fazem fé.