O princípio do PTZ
Taxa
0 % (sem juros)
O senhor / a senhora reembolsa apenas o capital emprestado, sem juros.
Papel
Complemento de financiamento
O PTZ não financia 100 %: é utilizado como complemento de um empréstimo convencional.
Duração
Até 25 anos
Com, consoante os casos, um diferimento possível (período sem reembolso do PTZ).
Em 2026, o PTZ está nomeadamente aberto a todos os imóveis novos (moradia ou apartamento) em todo o território, no âmbito das regras em vigor desde 1 de abril de 2025.
Que imóveis / operações são abrangidos?
A. Compra / construção de imóvel novo
Apartamento ou moradia, desde que o imóvel se torne a sua residência principal.
- VEFA / compra de imóvel novo (concluído há menos de 5 anos, para primeira ocupação).
- Construção (terreno + moradia) segundo condições e montagem bancária.
- Dependências possíveis (garagem, estacionamento…) se incluídas na operação.
B. No imóvel antigo (zonas B2 e C)
Compra de imóvel antigo com obras de melhoria (nomeadamente energéticas), segundo as regras aplicáveis.
- O princípio: zonas ditas "descomprimidas" (B2/C) + obras elegíveis.
- O PTZ pode ser acumulado com determinados dispositivos (segundo condições).
C. Outros casos frequentes
O PTZ pode também aplicar-se a certas operações enquadradas.
Habitação social
Compra do imóvel social que o senhor / a senhora ocupa (condições específicas).
PSLA / BRS / TVA reduzida
Arrendamento com opção de compra, arrendamento solidário real, acesso em TVA reduzida (segundo montagem).
Condições de elegibilidade (2026)
1) Residência principal
O senhor / a senhora deve ocupar o imóvel como residência principal (em regra geral, pelo menos 8 meses/ano, com exceções).
2) Primeira aquisição
Não ter sido proprietário da sua residência principal nos 2 anos anteriores à oferta de empréstimo, salvo exceções (deficiência, imóvel destruído…).
3) Limites de rendimentos
Os seus rendimentos devem ser inferiores a um limite (segundo zona e número de ocupantes), calculados a partir do RFR N-2 e/ou do custo/9 (o mais elevado dos dois).
Ponto frequentemente esquecido: o PTZ é concedido por um banco conveniado, que mantém uma margem de apreciação (solvabilidade, montagem, garantias…). O PTZ é um "direito condicionado", mas não uma obrigação de concessão automática.
Tabelas PTZ 2026
As tabelas abaixo permitem verificar a elegibilidade e estimar o montante máximo teórico.
A. Limites de rendimentos 2026 (rendimentos a não ultrapassar)
Limites anuais segundo a zona (A, B1, B2, C) e o número de pessoas destinadas a ocupar o imóvel.
| Ocupantes | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 e + | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Os rendimentos considerados correspondem ao RFR N-2 dos futuros ocupantes do imóvel (e/ou ao custo total da operação TTC dividido por 9, segundo a regra "o mais elevado dos dois").
B. Coeficiente familiar (para determinar o escalão)
Para encontrar o seu escalão, divide-se o "montante de rendimentos retido" por este coeficiente.
| Ocupantes | Coeficiente familiar |
|---|---|
| 1 | 1,0 |
| 2 | 1,5 |
| 3 | 1,8 |
| 4 | 2,1 |
| 5 e + | 2,4 |
C. Determinar o escalão (rendimentos / coeficiente)
Compare o resultado "rendimentos / coeficiente" com os limiares da sua zona.
| Escalão | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 25 000 € | ≤ 21 500 € | ≤ 18 000 € | ≤ 15 000 € |
| 2 | 25 001 → 31 000 € | 21 501 → 26 000 € | 18 001 → 22 500 € | 15 001 → 19 500 € |
| 3 | 31 001 → 37 000 € | 26 001 → 30 000 € | 22 501 → 27 000 € | 19 501 → 24 000 € |
| 4 | 37 001 → 49 000 € | 30 001 → 34 500 € | 27 001 → 31 500 € | 24 001 → 28 500 € |
D. Quotidades 2026 (parte do PTZ na operação)
A quotidade aplica-se ao custo retido (dentro do limite dos tetos de operação). As moradias novas têm quotidades específicas.
| Escalão | Quotidade "padrão" | Exemplos típicos |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | Novo (coletivo), certas montagens |
| 2 | 40 % | Novo (coletivo), etc. |
| 3 | 40 % | Novo (coletivo), etc. |
| 4 | 20 % | Escalão mais elevado |
| Escalão | Quotidade (moradia individual nova) | Leitura rápida |
|---|---|---|
| 1 | 30 % | Máximo em moradia |
| 2 | 20 % | Intermédio |
| 3 | 20 % | Intermédio |
| 4 | 10 % | Mais baixo |
A reter: no mesmo escalão, o PTZ de um apartamento novo pode ser mais elevado (quotidade padrão até 50 %) do que o de uma moradia individual nova (até 30 %).
E. Tetos de operação 2026 (custo máximo considerado)
Mesmo que a sua aquisição custe mais, o cálculo do PTZ baseia-se num custo limitado por teto.
| Ocupantes | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 e + | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Como estimar o seu PTZ (método simples)
Etapa 1 — Verificar o limite de rendimentos
Calcule o "montante de rendimentos retido": máx( RFR N-2 do agregado ; custo TTC / 9 ). Compare-o com o limite da sua zona e do número de ocupantes.
Etapa 2 — Determinar o escalão
Faça: (rendimentos retidos) / (coeficiente familiar), e compare com os limiares de escalão da sua zona.
Etapa 3 — Aplicar o teto de operação
Retenha o custo com teto: mín(custo TTC ; teto de operação).
Etapa 4 — Aplicar a quotidade
Montante máximo teórico do PTZ = (custo com teto) × (quotidade), tendo em conta a natureza do imóvel (moradia individual nova vs quotidade padrão).
De seguida, o banco ajusta a montagem: o PTZ deve ser complementado por outro empréstimo imobiliário e respeitar as regras de financiamento global.
Duração e diferimento: o que é preciso saber
O PTZ pode ter uma duração de até 25 anos, com por vezes uma fase de diferimento (o senhor / a senhora não reembolsa o PTZ durante um certo período).
Diferimento
Conforme o escalão, uma parte (ou mesmo a totalidade) do capital pode ser diferida durante vários anos, o que alivia as prestações mensais no início.
Reembolso em 1 ou 2 períodos
Ou o senhor / a senhora reembolsa num período único, ou em dois períodos (diferimento e depois amortização).
Conselho prático: na simulação bancária, verifique sempre a taxa de endividamento no início (durante o diferimento) e na transição (quando o PTZ começa a ser reembolsado).
Lista de verificação PTZ 2026 (antes de submeter o dossier)
Documentos de rendimentos
- Aviso de liquidação N-2 (RFR)
- Comprovativos de rendimentos estrangeiros, se necessário
- Situação familiar / ocupantes
Projeto imobiliário
- Morada + zona (A/B1/B2/C)
- Preço TTC e plano de financiamento
- Natureza do imóvel (moradia nova? apartamento? antigo + obras?)
Montagem bancária
- Empréstimo principal (duração ≥ 2 anos)
- Entrada (coerente com as regras de financiamento)
- Seguro do mutuário
Outras soluções de aquisição
Como complemento ou alternativa ao PTZ, outros dispositivos podem ajudá-lo/a a tornar-se proprietário/a.
Guia de residência principal
Visão geral completa sobre a compra de um imóvel novo como residência principal: vantagens, etapas, garantias.
TVA a 5,5%
Para imóveis em zonas QPV/ANRU, com limites de rendimentos e preços controlados. Redução significativa da TVA.
BRS (Bail Réel Solidaire)
Compra da construção + arrendamento do terreno a um OFS. Preço reduzido e revenda enquadrada para preservar a acessibilidade.
Preço controlado
Dispositivo local: preço limitado pela autarquia, com condições de recursos e cláusulas anti-especulativas.
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As condições de elegibilidade, as tabelas e as regras podem evoluir. Apenas as fontes oficiais fazem fé.