Tärkeää: Monuments Historiques -järjestelmä on tehokas mutta tiukasti säännelty (töiden hyväksyntä, rakennuksen luonne, yleisölle avaamisen tavat, säilyttämissitoumus, omistussäännöt…). Pyydä notaaria ja/tai veroneuvonantajaa validoimaan hankkeenne.
Järjestelmän periaate (2026)
Edun luonne
Kulujen ja töiden vähentäminen
Poikkeukselliset menettelyt suojelluille (tai sertifioiduille) rakennuksille sen mukaan, tuottavatko ne tuloja ja/tai ovatko ne avoinna yleisölle.
Kiinteistöalijäämä
Vähennettävissä kokonaistulosta
Monuments Historiques -rakennuksiin liittyvä kiinteistöalijäämä voidaan vähentää kokonaistulosta ilman summarajoitusta (tietyin edellytyksin), ja se voidaan siirtää tietyissä tapauksissa enintään 6. vuodelle.
Tarkoitus
Kulttuuriperinnön säilyttäminen
Verojärjestelmä on osa kulttuuriperinnöllisesti merkittävien rakennusten suojelu-, restaurointi- ja kehittämislinjaa.
Soveltuvat rakennukset
Kiinteistökulujen erityinen vähennysjärjestelmä koskee veroviranomaisten määrittelemiä rakennusluokkia.
| Luokka | Esimerkkejä / tarkennuksia | Virallinen viite |
|---|---|---|
| Monuments Historiques -luetteloon luokitellut tai merkityt rakennukset | Suojelu MH-statuksella (luokittelu tai merkintä) | BOFiP — "Soveltuvat rakennukset" |
| Hyväksytyt "kansallinen kulttuuriperintö" -rakennukset (budjettihyväksyntä) | Erityinen historiallinen/taiteellinen luonne (hyväksyntä) | BOFiP — "Soveltuvat rakennukset" |
| "Fondation du patrimoine" -sertifioidut rakennukset | Sertifikaatti myönnetty tietyin edellytyksin (UDAP:n myönteinen lausunto) | BOFiP — "Soveltuvat rakennukset" |
Menettelytavat vaihtelevat tilanteen mukaan: rakennus, joka ei tuota lainkaan tuloja, rakennus, joka tuottaa tuloja, rakennus, joka on avoinna yleisölle (maksuttomasti tai maksullisesti), omistajan asuttama rakennus jne. Viralliset taulukot (BOFiP) tarjoavat käytännöllisen yhteenvedon.
Keskeiset edellytykset (15 vuoden sitoumus, omistus, jakaminen)
Säilyttämissitoumus
MH-rakennuksiin / sertifioituihin rakennuksiin sovellettavien säännösten hyödyntäminen edellyttää sitoumusta omistaa kiinteistö vähintään 15 vuotta hankinnasta lukien.
Omistus: periaate / SCI
Järjestelmä on lähtökohtaisesti tarkoitettu suoraan omistukseen. Yhtiöveron ulkopuolella olevien siviilijärjestöjen omistuksessa olevat rakennukset ovat pääsääntöisesti poissuljettuja, mutta poikkeuksia on olemassa (asumiskäyttö ≥ 75 %, yleisölle avoin ei-kaupallinen kulttuuritila, saman perheen jäsenet…).
Rakennuksen jakaminen
Järjestelmän soveltaminen voidaan evätä, jos rakennus on jaettu 1. tammikuuta 2009 alkaen, tietyin poikkeuksin (erityisesti asumiskäyttöön osoittaminen ≥ 75 % tietyin edellytyksin).
Hyvä käytäntö: nämä edellytykset tarkistetaan jo rakentamisvaiheessa (asiakirja, omistusmuoto, käyttötarkoitus, osoitusaikataulu jne.). Sijoituksessa on ennakoitava seuraukset, jos kiinteistö myydään ennen 15 vuotta.
Yleisölle avaaminen: "verotuksellinen" määritelmä
Yleisölle avaaminen vaikuttaa suoraan tiettyihin vähennysmenettelyihin. Veroviranomainen täsmentää, milloin rakennus katsotaan "avoinna yleisölle" olevaksi.
Yleisölle avoimina pidetään historiallisia rakennuksia, joihin yleisöllä on pääsy: vähintään 50 päivänä vuodessa (joista 25 arkivapaapäivää) huhtikuusta syyskuuhun mukaan lukien, tai vähintään 40 päivänä heinä-, elo- ja syyskuun aikana.
Huomio: yleisölle avaaminen voi olla tapauskohtaisesti maksutonta tai maksullista; verovaikutukset vaihtelevat (ks. BOFiP-taulukot).
Vähennykset: yleinen logiikka
A. Kun rakennus ei tuota lainkaan tuloja
Kiinteistökulut voidaan hyväksyä vähennettäväksi omistajan kokonaistulosta tietyin edellytyksin ja suhteessa.
- Vähennys riippuu erityisesti yleisölle avaamisesta ja tukien olemassaolosta.
- Tässä tilanteessa mahdollinen kulujen ylijäämä ei aina synnytä siirtokelpoista alijäämää (BOFiP-taulukon mukaan).
B. Kun rakennus tuottaa tuloja
Kulut ja työt noudattavat "kiinteistötulojen" logiikkaa MH-erityissäännöin, ja alijäämä voidaan vähentää kokonaistulosta.
- Tuloilla rahoitetut kulut ovat vähennyskelpoisia kiinteistötuloista MH-erityispiirteet huomioiden.
- Mahdollinen kiinteistöalijäämä vähennetään kokonaistulosta ilman summarajoitusta; ylijäämä voidaan siirtää enintään 6. vuodelle (tietyissä tapauksissa).
Älä sekoita: MH-järjestelmä on vähennys (pienentää veropohjaa) eikä "verohyvitys" prosenttiosuuden mielessä sovellettuna veroon. Hyöty riippuu siis marginaalisesta veroprosentistanne ja tilanteestanne (tulovero, kiinteistötulot jne.).
Taulukot (virallinen BOFiP-yhteenveto)
Alla olevat taulukot noudattavat BOFiP-yhteenvedossa (RFPI-liite) kuvattua logiikkaa. Ne toimivat viitteenä: teidän tapauksenne on validoitava asiakirjan, käyttötarkoituksen ja lupien mukaan.
Viite: BOFiP — synteettinen taulukko (Monuments historiques)A. Luokiteltu/merkitty rakennus, joka ei tuota tuloja
Tyypillinen tapaus: rakennus, jota ei vuokrata eikä hyödynnetä, mahdollisesti avoinna yleisölle maksuttomasti (tai ei avoinna).
| Menojen luonne | Vähennys kokonaistulosta | Huomiot (BOFiP) |
|---|---|---|
| Tuetut korjaus-/ylläpitotyöt (netto tuesta) | 100 % | Vähennys 100 % nettomäärästä tuen jälkeen. |
| Muut menot (kiinteistökulut jne.) |
100 %, jos rakennus on avoinna yleisölle 50 % muussa tapauksessa |
Yleisölle avaaminen on ratkaisevaa vähennysosuuden kannalta. |
| Kulujen ylijäämä | — | Ylijäämätilanteessa siirtoa seuraavien vuosien tuloihin ei sovelleta (tässä nimenomaisessa tapauksessa). |
Viite: BOFiP — liite "synteettinen taulukko" (Monuments historiques).
B. "Fondation du patrimoine -sertifioitu" rakennus, joka ei tuota tuloja eikä ole avoinna yleisölle
| Tilanne | Vähennys kokonaistulosta | Huomiot (BOFiP) |
|---|---|---|
| Tuettomat ylläpito-/korjausmenot | 50 % | Korotetaan 100 %:iin, jos tuki ≥ 20 % menojen kokonaismäärästä. |
| Ylijäämä | — | Ylijäämätilanteessa siirtoa seuraavien vuosien tuloihin ei sovelleta (tässä nimenomaisessa tapauksessa). |
Viite: BOFiP — liite "synteettinen taulukko" (Monuments historiques).
C. Tuloja tuottava rakennus, jossa omistaja asuu (esim. maksullinen vierailu)
Yksityiskohtaiset säännöt ovat monimutkaisemmat (pinta-alan suhteuttaminen, vierailukustannuksiin liittyvät kulut, kiinteät vähennykset puiston/puutarhan olemassaolon mukaan jne.). Alla on yhteenveto BOFiP-taulukossa mainituista periaatteista.
| Elementit | Verokohtelu (yhteenveto) | Käytännön huomiot (BOFiP) |
|---|---|---|
| Vierailuoikeuteen / osittaiseen avaamiseen liittyvät kulut | Vähennys 100 % (tapauksen mukaan) | "Vierailu"-kuluja suositaan. |
| Muut kiinteistökulut | Vähennys rajoitettu yleisölle avoimeen osaan | Suhteuttaminen; käytännön sääntö mainittu (esim. 75 % / 25 %) konfiguraation mukaan. |
| Kiinteistöalijäämä | Vähennettävissä kokonaistulosta ilman rajoitusta | Mahdollinen ylijäämä voi muodostaa kokonaisalijäämän, joka siirretään enintään 6. vuodelle (tietyissä tapauksissa). |
Tässä skenaariossa viitatkaa täydelliseen BOFiP-taulukkoon ja notaariinne: tarkat menettelytavat (vähennykset, tarkka suhteuttaminen, tilojen käyttötarkoitus, "vierailu"-kulut jne.) riippuvat vahvasti konfiguraatiosta.
Tarkistuslista "ennen sijoittamista"
Status ja luvat
- Rakennus luokiteltu / merkitty / hyväksytty / sertifioitu (todiste)
- DRAC-luvat / kulttuuriperintösäännöt (työt)
- Tarjoukset, urakat, aikataulu ja tuet
Oikeudellinen rakenne
- 15 vuoden säilyttämissitoumus (kyky pitää kiinni)
- Omistusmuoto (suora / SCI) + sovellettavat poikkeukset
- "Jakaminen"-riski ja asumiskäyttöön osoittaminen
Verotus ja käyttötarkoitus
- Rakennus tuloja tuottava vai ei?
- Yleisölle avaaminen: edellytykset (päivät, ajankohta)
- Todellinen vaikutus tuloveroonne (vähennys ≠ hyvitys)
Neuvo: pyytäkää jäsenneltyä "verodossieria" (status, asiakirja, 15 vuoden sitoumus, avaamissäännöt, luettelo tukikelpoisista menoista, tuet, kulujen erittely luonteen ja käyttötarkoituksen mukaan). Se on paras tapa turvata tarkastustilanne ja optimoida vähennykset.
Muita sijoitusvaihtoehtoja
Monument Historique -järjestelmän täydennykseksi tai vaihtoehdoksi muut järjestelmät voivat auttaa teitä sijoittamaan kiinteistöihin.
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Kalustettu vuokraus: verohyödyt, verotusmuodot, edellytykset ja velvollisuudet. Täydellinen opas virallisin lähtein.
Kalustettu palveluvuokraus
Ammattimainen kalustettu vuokraus (LMP): määritelmä, edellytykset, verohyödyt, erot LMNP:hen ja velvollisuudet.
Alomistusoikeus
Jaettu kiinteistösijoitus: määritelmä, verohyödyt, alennettu hankintahinta, yksinkertaistettu hallinta ja perintösuunnittelu.
Kalustetton vuokraus
Kalustamaton vuokraus: perinteinen vuokrasijoitus. Verotus, hyödyt, velvollisuudet ja erot kalustettuun vuokraukseen.
LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Välitason vuokraus: vuokrasijoitusjärjestelmä, jossa alennettu 10 %:n TVA ja verosaatava. Edellytykset ja verohyödyt.
Girardin
Girardin-järjestelmä: sijoitus merentakaisiin alueisiin veronalennuksella. Edellytykset ja verohyödyt.
Denormandie
Denormandie-järjestelmä: veronalennukseen oikeuttava kiinteistön osto ja remontointi tietyillä alueilla.
Vastuuvapauslauseke
Tässä artikkelissa olevat tiedot perustuvat sivun alaosassa "Viralliset lähteet" -osiossa mainittuihin virallisiin lähteisiin. Handee ei vastaa esitettyjen tietojen mahdollisista virheistä, puutteista tai tulkinnoista.
Epäselvissä tilanteissa tai teidän tilanteeseenne liittyvissä kysymyksissä suosittelemme kääntymään suoraan mainittujen virallisten lähteiden puoleen (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance, Kulttuuriministeriö jne.) tai ottamaan yhteyttä pätevään ammattilaiseen (tilintarkastaja, veroneuvojа, notaari).
Teidän tapaukseenne sovellettavat tarkat säännöt riippuvat rakennuksen statuksesta (luokiteltu/merkitty/sertifioitu), käyttötarkoituksesta (tuloja tuottava/ei tuottava, yleisölle avaaminen), oikeudellisesta rakenteesta (suora omistus/SCI), säilyttämissitoumuksesta ja voimassa olevista säädöksistä. Kelpoisuusehdot, asteikot ja säännöt voivat muuttua. Ainoastaan viralliset lähteet ovat sitovia.