⚠️ Dispositivo terminato
Il dispositivo Pinel ha cessato di esistere il 31 dicembre 2024. Non è più possibile effettuare nuovi investimenti che beneficiano di questo dispositivo dal 1° gennaio 2025.
Se avete investito prima di tale data, potete continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali a condizione di rispettare tutte le condizioni di impegno.
Il principio del Pinel (escluso Pinel+)
Il dispositivo Pinel (detto anche "riduzione d'imposta Pinel") è un meccanismo fiscale che concede una riduzione d'imposta ai privati che acquistano un immobile (spesso di nuova costruzione) per affittarlo, a determinate condizioni (durata dell'impegno, massimali, ecc.).
Importante per questa pagina: si parla qui del Pinel "classico", ovvero il regime "standard" le cui aliquote sono state ridotte nel 2023 e poi nel 2024. Il Pinel+ è un caso particolare (aliquote "piene" mantenute se vengono soddisfatti criteri rafforzati) — volontariamente escluso qui.
Obiettivo
Investimento locativo regolamentato
Riduzione d'imposta in cambio di un impegno di locazione per una durata determinata.
Durate
6, 9 o 12 anni
L'aliquota di riduzione dipende dalla durata dell'impegno di locazione.
Quadro normativo
CGI art. 199 novovicies
Regole dettagliate nella dottrina fiscale (BOFiP) e nei testi normativi.
Pinel prima del 2024: funzionamento "classico" (riepilogo)
A. Le aliquote "piene" (fino al 31/12/2022)
Prima della riduzione progressiva, le aliquote ordinarie del Pinel erano più elevate.
| Impegno | Aliquota "piena" (fino al 31/12/2022) |
|---|---|
| 6 anni | 12 % |
| 10 anni | 18 % |
| 12 anni | 21 % |
Queste aliquote "storiche" sono richiamate da fonti istituzionali di informazione sull'abitazione e dall'amministrazione.
B. Regole strutturanti (valide per tutto il periodo)
Alcuni parametri ricorrono sistematicamente nei testi normativi e nella dottrina.
- Base massima: riduzione calcolata su un prezzo di costo nel limite di 300 000 € all'anno (e massimo 2 immobili per anno).
- Massimale al m²: massimale del prezzo di costo al m² (riferimento amministrativo: 5 500 €/m²).
- Impegno di locazione: 6 anni (prorogabile), 10 anni o 12 anni secondo la struttura prevista dal testo normativo.
In pratica, il Pinel è soggetto anche ad altre condizioni (massimali di canone, massimali di reddito dei locatari, zone, ecc.). Le modalità precise sono dettagliate nelle fonti ufficiali elencate in fondo alla pagina.
Evoluzione ufficiale delle aliquote: fino al 2022, poi 2023 e 2024
La legge finanziaria per il 2021 ha previsto una riduzione progressiva delle aliquote per gli investimenti effettuati nel 2023 e nel 2024 (esclusi i casi "Pinel+").
Perimetro: Pinel classico (escluso Pinel+).
| Periodo (data dell'investimento) | 6 anni | 10 anni | 12 anni | Lettura |
|---|---|---|---|---|
| Fino al 31/12/2022 | 12 % | 18 % | 21 % | Aliquote "piene" storiche |
| Dal 01/01/2023 al 31/12/2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % | Riduzione progressiva (fase 1) |
| Dal 01/01/2024 al 31/12/2024 | 9 % | 12 % | 14 % | Riduzione progressiva (fase 2) — Pinel classico |
Cosa cambia nel 2024 (escluso Pinel+): il dispositivo esiste ancora fino al 31/12/2024, ma le aliquote di riduzione sono quelle dell'ultima riga (9 % / 12 % / 14 %). Le aliquote "piene" rimangono applicabili solo nei casi specifici relativi al Pinel+ (non trattato qui).
Massimali e base di calcolo (richiami ufficiali chiave)
Oltre alle aliquote, l'amministrazione ricorda i limiti della base di calcolo e del prezzo al m².
A. Base massima (massimale annuale)
La base della riduzione d'imposta è soggetta a un massimale: 300 000 € per contribuente e per anno d'imposizione, e il vantaggio è limitato a un massimo di due immobili per anno.
(Cfr. dottrina BOFiP dedicata al Pinel e alle modalità di applicazione / base di calcolo.)
B. Massimale di prezzo al m²
Il prezzo di costo è anch'esso soggetto a un massimale al m² (riferimento amministrativo: 5 500 € / m²).
(Questo massimale è richiamato in una pagina ufficiale dell'amministrazione economica in merito al Pinel.)
Da non confondere: aliquota di riduzione (9/12/14 nel 2024) e massimali (base 300 000 €/anno, massimale €/m², ecc.). I massimali di canone e i massimali di reddito del locatario dipendono anche dalla zona e dall'anno: fare riferimento alla dottrina e alle tabelle ufficiali.
Fine del Pinel al 31/12/2024: cosa significa concretamente
Il Pinel è stato prorogato fino al 31 dicembre 2024. In altre parole, per il Pinel "classico", la finestra di ingresso si chiude al 31/12/2024, con aliquote ridotte nel 2023 e poi nel 2024.
Se un investimento rientra nel dispositivo in un determinato anno (ad esempio il 2024), la riduzione si distribuisce nel tempo in base alla durata dell'impegno (6/9/12 anni), ma l'eleggibilità dipende dalla data di realizzazione e dalle condizioni fissate dalla normativa.
Cosa termina
La possibilità di "entrare" nel Pinel classico dopo il 31/12/2024 (salvo disposizioni specifiche).
Cosa continua
Le riduzioni già acquisite continuano secondo il calendario previsto (a condizione che le condizioni siano rispettate).
Altre soluzioni di investimento
Dal 1° gennaio 2025, il dispositivo Pinel non è più accessibile per i nuovi investimenti. Altri dispositivi possono essere considerati per l'investimento locativo:
Locazione non ammobiliata
Investimento locativo classico con redditi fondiari.
Ammobiliato
LMNP: vantaggi fiscali, regimi di imposizione, condizioni e obblighi.
Dispositivo Denormandie
Per l'acquisto e la ristrutturazione di immobili in determinate zone.
LLI
LLI: dispositivo di investimento locativo con TVA ridotta al 10% e credito d'imposta.
Avvertenza
Le informazioni contenute in questo articolo provengono dalle fonti ufficiali citate nella sezione "Fonti ufficiali" in fondo alla pagina. Handee non potrà essere ritenuto responsabile di eventuali errori, omissioni o interpretazioni delle informazioni presentate.
In caso di dubbio o per qualsiasi domanda specifica alla vostra situazione, vi invitiamo a consultare direttamente le fonti ufficiali citate (BOFiP, Service-Public, Légifrance, Écologie.gouv.fr, Économie.gouv.fr, ecc.) o a rivolgervi a un professionista qualificato (notaio, commercialista, consulente fiscale).
Avendo il dispositivo Pinel cessato il 31 dicembre 2024, le informazioni presentate hanno carattere storico. Gli investitori che hanno investito prima di tale data devono rispettare i propri impegni per continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali. L'eleggibilità dipende dalle caratteristiche dell'immobile, dalla data esatta di acquisizione/completamento, dalla zonizzazione applicabile e dal rispetto continuativo degli obblighi (locazione, massimali, ecc.). Fanno fede unicamente le fonti ufficiali.