⚠️ Dispositivo encerrado
O dispositivo Pinel terminou a 31 de dezembro de 2024. Não é mais possível realizar novos investimentos beneficiando deste dispositivo desde 1 de janeiro de 2025.
Se tiver investido antes dessa data, pode continuar a beneficiar das vantagens fiscais desde que respeite todas as condições de compromisso.
O princípio do Pinel (excluindo o Pinel+)
O dispositivo Pinel (também chamado de "redução de imposto Pinel") é um mecanismo fiscal que concede uma redução de imposto a particulares que adquirem um imóvel (frequentemente novo) para arrendar, sujeito a condições (duração do compromisso, limites máximos, etc.).
Importante para esta página : falamos aqui do Pinel "clássico", isto é, o regime "padrão" cujas taxas foram reduzidas em 2023 e depois em 2024. O Pinel+ é um caso particular (taxas "plenas" mantidas se critérios reforçados forem cumpridos) — deliberadamente excluído aqui.
Objetivo
Investimento de arrendamento enquadrado
Redução de imposto em troca de um compromisso de arrendamento por uma duração determinada.
Duração
6, 9 ou 12 anos
A taxa de redução depende da duração do compromisso de arrendamento.
Enquadramento legal
CGI art. 199 novovicies
Regras detalhadas na doutrina fiscal (BOFiP) e nos textos legais.
Pinel antes de 2024 : funcionamento "clássico" (resumo)
A. As taxas "plenas" (até 31/12/2022)
Antes da redução progressiva, as taxas habituais do Pinel eram mais elevadas.
| Compromisso | Taxa "plena" (até 31/12/2022) |
|---|---|
| 6 anos | 12 % |
| 10 anos | 18 % |
| 12 anos | 21 % |
Estas taxas "históricas" são referidas por fontes institucionais de informação sobre habitação e pela administração.
B. Regras estruturantes (válidas em todo o período)
Alguns parâmetros aparecem sistematicamente nos textos e na doutrina.
- Base máxima : redução calculada sobre um preço de custo no limite de 300 000 € por ano (e 2 imóveis no máximo por ano).
- Limite por m² : limite de preço de custo por m² (referência administrativa : 5 500 €/m²).
- Compromisso de arrendamento : 6 anos (prorrogável), 10 anos, ou 12 anos conforme o esquema previsto no texto.
Na prática, o Pinel também está sujeito a outras condições (limites de rendas, limites de recursos dos inquilinos, zonas, etc.). As modalidades precisas estão detalhadas nas fontes oficiais listadas no final da página.
Evolução oficial das taxas : até 2022, depois 2023 e 2024
A lei de finanças para 2021 previu uma redução progressiva das taxas para os investimentos realizados em 2023 e 2024 (excluindo os casos "Pinel+").
Âmbito : Pinel clássico (excluindo Pinel+).
| Período (data do investimento) | 6 anos | 10 anos | 12 anos | Leitura |
|---|---|---|---|---|
| Até 31/12/2022 | 12 % | 18 % | 21 % | Taxas "plenas" históricas |
| De 01/01/2023 a 31/12/2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % | Redução progressiva (fase 1) |
| De 01/01/2024 a 31/12/2024 | 9 % | 12 % | 14 % | Redução progressiva (fase 2) — Pinel clássico |
O que muda em 2024 (excluindo Pinel+) : o dispositivo ainda existe até 31/12/2024, mas as taxas de redução são as da última linha (9 % / 12 % / 14 %). As taxas "plenas" só permanecem aplicáveis nos casos específicos associados ao Pinel+ (não tratado aqui).
Limites máximos e base de cálculo (principais referências oficiais)
Para além das taxas, a administração recorda os limites de base de cálculo e de preço por m².
A. Base máxima (limite anual)
A base da redução de imposto é limitada : 300 000 € por contribuinte e por ano de tributação, e a vantagem está limitada a dois imóveis no máximo por ano.
(Ver doutrina BOFiP dedicada ao Pinel e às modalidades de aplicação / base de cálculo.)
B. Limite de preço por m²
O preço de custo também está sujeito a um limite por m² (referência administrativa : 5 500 € / m²).
(Este limite é referido numa página oficial da administração económica a propósito do Pinel.)
Não confundir : taxa de redução (9/12/14 em 2024) e limites máximos (base 300 000 €/ano, limite €/m², etc.). Os limites de renda e os limites de recursos do inquilino também dependem da zona e do ano : consulte a doutrina e os quadros oficiais.
Fim do Pinel a 31/12/2024 : o que isso significa concretamente
O Pinel foi prorrogado até 31 de dezembro de 2024. Em outras palavras, para o Pinel "clássico", a janela de entrada encerra-se em 31/12/2024, com taxas reduzidas em 2023 e depois em 2024.
Se um investimento entrar no dispositivo num determinado ano (por exemplo, 2024), a redução distribui-se ao longo do tempo de acordo com a duração do compromisso (6/9/12 anos), mas a elegibilidade depende da data de realização e das condições fixadas pela regulamentação.
O que termina
A possibilidade de "entrar" no Pinel clássico após 31/12/2024 (salvo disposições específicas).
O que continua
As reduções já adquiridas continuam de acordo com o calendário previsto (desde que as condições sejam respeitadas).
Outras soluções de investimento
Desde 1 de janeiro de 2025, o dispositivo Pinel já não está acessível para novos investimentos. Outros dispositivos podem ser considerados para o investimento de arrendamento :
Arrendamento não mobilado
Investimento de arrendamento clássico com rendimentos fundiários.
Mobilado
LMNP : vantagens fiscais, regimes de tributação, condições e obrigações.
Dispositivo Denormandie
Para a aquisição e renovação de imóveis em determinadas zonas.
LLI
Arrendamento a Renda Intermédia : dispositivo de investimento de arrendamento com TVA reduzida a 10% e crédito fiscal.
Aviso
As informações contidas neste artigo provêm das fontes oficiais referenciadas na secção "Fontes oficiais" no final da página. A Handee não pode ser responsabilizada por eventuais erros, omissões ou interpretações das informações apresentadas.
Em caso de dúvida ou para qualquer questão específica à sua situação, convidamo-lo a consultar diretamente as fontes oficiais mencionadas (BOFiP, Service-Public, Légifrance, Écologie.gouv.fr, Économie.gouv.fr, etc.) ou a contactar um profissional qualificado (notário, contabilista, consultor fiscal).
Uma vez que o dispositivo Pinel terminou a 31 de dezembro de 2024, as informações apresentadas têm caráter histórico. Os investidores que investiram antes dessa data devem respeitar os seus compromissos para continuar a beneficiar das vantagens fiscais. A elegibilidade depende das características do imóvel, da data exata de aquisição/conclusão, do zonamento aplicável e do cumprimento contínuo das obrigações (arrendamento, limites máximos, etc.). Apenas as fontes oficiais fazem fé.